San Jose各个房价 <1.5m 区域买房总结

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[买自住房] San Jose各个房价 <1.5m 区域买房总结

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yy05170 发表于 2018-5-16 07:20:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

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1. North Valley (95131, 95132, 95133) 是我重点观察的区域。95131地理位置很好,靠近future Google Campus,BART,大华,HMART和唐僧公园/市政高尔夫,社区也已经established,中国人很多,SFH, TH和CONDO都有选择。 95132靠山,空气更好,房子以SFH为主,考虑到美国的拆迁成本,未来社区会相当稳定。95133潜力很大,以后如果BART修到alum rock,Mabury以南可以redevelop的话应该挺不错的。现在市政府也有一些针对alum rock的redevelopment计划,未来可以期待。不过值得注意的是上面3个区从去年下半年到现在已经涨了大约20%了,未来房价变化还是有些难测,我个人依然看好。

2. Campbell, Willow Glen, Cambrian Park 可以归为一类,均为传统美国白人社区(campbell华人当然也不少),更有美国生活的感觉。看过几次open house,社区非常安静,绿化非常好,公园和学校也夹杂其中,生活环境很理想。房价现在普遍比north valley最贵的95131稍贵一些,我个人看好这个区域,这其中又以Willow Glen最好。如果喜欢比较美式的生活,这三个区域很不错,可以说是穷人版的saratoga etc.了。

3. 非常不推荐East San JoseSouth San Jose,具体一点就是alum rock以南和willow glen以东。城市发展非常一般,很多区域都是大量的industry夹杂其中,人口构成比较杂。未来短期内也不会有Bart这样重量级的建设项目带动周边区域发展,没记错的话也不是San Jose 2040计划的重点建设区域。

4. San Jose downtown 其实没有很多人想的那么糟糕了,以SJSU为界限,靠北边的downtown部分还是不错的。其中95124算是比较中意的zip,去往valley fair, santana row和上高速都很方便,离机场也近。但是南边的downtown就不是很好了,房子特别破旧,很多屋子都没有修缮,开车在社区里感觉不好。

5. 最后一定要谈一谈 Milpitas 这个让人又爱又恨的地方。好处是中国人多,中餐好吃,交通比较方便(不比SV, SC交通房),未来有BART加持重点发展。但是。。。实在是太难闻了空气,就这一点最后让我放弃了。即使到了Great Mall, 还是可以经常闻到刺鼻的气味,说实话我很震惊在硅谷这么严重的空气质量竟然没有人去治理…

供大家参考~

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绅士唐 发表于 14 小时前 | 显示全部楼层
说得很好,然而我买不起
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ciaociaopoppy 发表于 昨天 07:12 | 显示全部楼层
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abcdldzy 发表于 15 小时前 | 显示全部楼层
Milpitas的空气为什么那么差呀?
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Euler57721 发表于 15 小时前 | 显示全部楼层
abcdldzy 发表于 2018-5-26 02:47
Milpitas的空气为什么那么差呀?

那里有个垃圾填埋场,南湾的大部分生活垃圾都在那里解决。
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魔路 发表于 15 小时前 | 显示全部楼层
abcdldzy 发表于 2018-5-25 10:47
Milpitas的空气为什么那么差呀?

有个垃圾厂
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狂暴CNM地 发表于 13 小时前 | 显示全部楼层
south san jose 有些区还是可以的 有个communication hills有不少老盘新盘

我是去年下半年开始看的,除了LZ看的这些地方,还看sunnyvale,santa clara。 本来是倾向于sunnyvale,无赖新盘排不上,二手实在没上看得上价钱又合适的。
最后入了Milpitas西南角和San Jose交界的一个小区。
我们当时看,95133基本没考虑,那边有几个新盘,一个很大的Onyx,去看过一次周围环境实在是有点... 太多industry warehouse之类的
95131还是可以的,可惜几乎没有新房。有一个orchard park偶尔会有二手出来,基本都很抢。Single family基本都很老。
95132环境还行,也都是些很老的single family,通勤也差一些。 Willow Glen, West San Jose也都看过,房子都不多,偶尔出来一两个,都是有一些年头的SFH,基本要么格局不合理,要么房子老最后都pass了。

其实我一开始对Milpitas也是抗拒的,主要也是味道的原因。后来发现milpitas不同地区味道程度完全不一样,跟fremont交界那边靠近垃圾场是真的很容易臭。
Great Mall比那边好一些,880西边这一侧Cisco这边,因为风向的原因就好很多。
买这个房之前,每天去一次,闻一闻,连续去了一星期,没有闻到味道,就下了个strong offer。
去年十二月搬进去到现在半年多时间。室内完全没有味道,室外的话,有一点点淡淡的味道的时候一共还是有那么几天。主要看风向了,印象中有一天稍微有一点明显。
不过这边通勤是真的不错,周围是一些硬件公司,绿化很好,中餐和大华都很近。由于远离主路,治安也好。有时候出去玩,包裹在门口放一个周末也没事儿。妹子以前住在95131那边经常掉包裹。
总的来说,感觉这些好处和便利远远大于偶尔有一点点味道带来的不快,所以目前是不后悔。LZ可以关注一下这一带,milpitas西南角,就是房源真的比较少,这半年差不多涨了将近20%了。我们去年底101万买的,最近成交的相似户型的都破120了。

另外说一句Milpitas那个垃圾场不是市政府不想搞,而是因为那块地是属于San Jose的,虽然进出的公路都在milpitas,波及地区也主要是milpitas和north san jose一部分residence比较少的区。Milpitas政府之前一直在跟San Jose打官司,不过没什么用,现在已经弃疗了。现在Milpitas自己的垃圾已经不往那里送了,貌似政府试图跟San Jose合作,改善这个填埋场,减少味道的影响。

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glenngould 发表于 11 小时前 | 显示全部楼层
谢谢楼主分享。来湾区一年,眼看着房价蹭蹭蹭涨...最近发现los gatos房价比较稳,疯狂加价情况不多,卖得也不快,不知道是不是交通原因。
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 楼主| yy05170 发表于 11 小时前 | 显示全部楼层
glenngould 发表于 2018-5-26 06:49
谢谢楼主分享。来湾区一年,眼看着房价蹭蹭蹭涨...最近发现los gatos房价比较稳,疯狂加价情况不多,卖得也 ...

我看了Los Gatos 其实环境挺好的 但是房子都很旧 而且也比较贵 虽然都自带学区
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 楼主| yy05170 发表于 10 小时前 | 显示全部楼层
狂暴CNM地 发表于 2018-5-26 05:24
south san jose 有些区还是可以的 有个communication hills有不少老盘新盘

我是去年下半年开始看的,除 ...

其实Oynx还不错 中国人特别多 耶挺安全的 朋友同事也有买的。就是Builder比较坏 价涨的特别夸张而且还搞Bid炒作价格。Milpitas的房子可不便宜,别说靠great mall了,KB在dixon landing的新盘都是95左右起 2B2B了
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狂暴CNM地 发表于 5 小时前 | 显示全部楼层
yy05170 发表于 2018-5-26 07:40
其实Oynx还不错 中国人特别多 耶挺安全的 朋友同事也有买的。就是Builder比较坏 价涨的特别夸张而且还搞B ...

dixon landing那边是真的有点臭了。。 垃圾场对面就是dixon landing

Onyx从北边过去还行,我们第一次去看的时候从101那边过去,沿途全是工厂,厂房,路还特差。就pass了,现在不知道好一些了没。那个房子刚开盘60 70万,现在110了。。
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tonyke930 发表于 5 小时前 | 显示全部楼层
谢谢分享!看了大半年 我个人还是看好single family和自带学区的房子,95132通了Bart后还是很有潜力,没有离downtown太近而且社区环境不错
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