Home Inspection 的经验总结

最近在忙活买房子， 想总结一下自己关于Home Inspection的经验然后分享给大家。

先说说房检员。最好可以问问自己的broker和身边买过房子的朋友，看看有没有好的房检员可以给推荐。和房检员打电话沟通时候说清楚自己买的房型（有无车库地下室）以便房检员心里有数。不同的房检员要的价格也参差不齐，我找的花了500刀，不过感觉就是走马观花的给看了看，并不细致。比如roof，他就在下面随便看了看，连望远镜也没有。阁楼也没有上去看。身边有朋友花了一千多刀请的，说是还用了无人机看房顶，还有霉菌检测仪，非常专业。这个真是一分钱一分货。
在请房检员来之前最好自己先联系broker拿到钥匙自己去看一遍，自己简单的房检一下，比如把所有门窗都开关一遍，看看都能不能正常工作。毕竟有时候房检员不会亲自给你一个一个试的。还有电源插头，买个试电插头，一个个都检查一遍。最好白天的时候自己检查，光线充足的时候看看墙上，房顶有没有水渍，如果有的话可能有漏水经历的嫌疑。另外卖家提供的list里会标明房子哪里出过什么问题，修过哪些地方。这些要自己着重再看一下。自己都看过之后心理有个谱，就可以请房检员来了，在他检查的时候把自己之前看到的可能的问题都同他交流下。然后提示他把其中的问题写在检查报告里面。

根据买的房型不同，具体项目也会有出入。在这里我就大概的说说我所经历的。
中央空调是个重点，因为贵。空调使用寿命一般10到15年，买房子的时候前任屋主会给你个list上面会写清楚空调热水器这种大型的设备都是哪年买的。不过最好留个心眼，找前任屋主要一下当时买的单据之类的，不然屋主也可能记错年份，少说个几年说自己记错了他也不负法律责任。中央空调一般房检员也就是看看能不能work，冬天的话中央空调是开不起来没法检测的。如果你是天冷的时候买房子，空调又不是新的。自己去看看中央空调冷凝器外面的铁皮有没有割开贴了胶布的痕迹，如果有的话说明可能维修过。要是买房子时候天气热房检员就会帮你直接开起来严查，开起来时候注意去各个出风口看看风量大不大，冷不冷。开个半小时去看看冷凝器外面积水多不多，如果都有水从冷凝器铁皮里面往外渗的话，有可能是漏氟或者冷凝器有问题。总之如果觉得空调有问题可以再找买家划划价，毕竟空调是大件里最贵的。

热水器主要就是看看pilot能不能点起来吧，感觉热水器通常比空调耐用，让房检员当场给你点火，过半小时看看热水热不热就行了。

地下室最好让房检员带着测霉菌的仪器来，毕竟地下室一般阴暗潮湿，不通风。是霉菌容易滋生的地方。其次看看有没有泡过水的痕迹。如果房子地势低，地下室是最先被淹的。

目前就想到这些，之后我会再补充。

我来谈谈自己的经验吧（全程跟过两个inspector，自己inspect过一个）

工具：各种手电加一个紫外光的，测电（主要是测插座和gfci的），测温（看看制冷或者制热），测分贝（靠近马路的尤其需要），梯子（即使不上房顶，也可以用来看看阁楼）。其他工具还包括：指南针，卷尺，激光测距的，温度湿度计等等，工具箱，手套应该就够了。一直没舍得买个无人机去看房顶，哈哈。

主要检查的地方，想到啥说啥了：

外墙尤其是靠下面的地基，看看有没有显著裂缝
所有水池下面/马桶附近/冰箱附近，主要看有没有漏水痕迹。

内墙上面角落，也是看有没有漏雨的痕迹。

所有开关插座，尤其是厨房卫生间的，电路尤其里面是个大问题。

crawl space我也只看过一次，不知道不好的是什么样子的。壁炉也是同样不明白。

房子外面，看房子周边的树和地面，看是否有可能的树根问题。

房顶的话，从外面可以通过二楼窗户看或者摸摸能接触到的瓦片，轻轻掰掰看，这个很难描述。在里面的话，在阁楼里面尽量仔细看看是否有漏水痕迹。

好像大家都没提到过Attic的问题，非常建议要进去看看，至少inspector要去看看，有没漏水、霉以及其他问题。
我们做inspection的时候是自己进去看过crawl space和attic的，自己的房子自己进去看看心里更有底，而且后续自己维护的时候也有可能需要去看，现在在专业人士的带领下去看一下能学到很多东西。
Crawl space里除了有没泡水、积水、地基等等，还要看看煤气管线、dryer的出风口、有没老鼠活动的痕迹，等等。

不知道别的inspector，我们当时做的时候他是带了两副梯子的，肯定是要上屋顶看的，他自己爬上去，查看了屋顶的各个角落，包括gutter、各个烟囱、天窗等等，都要inspector上去亲自看过。

还有一点没看到大家提，窗户，看着很平常，窗户挺贵的，要看看玻璃有没有漏气进水（双层玻璃那种），开关是否work，尤其是天窗，以后发现问题自己换的话也很麻烦又贵。
当时我们家做了整整一上午，印象中4个小时以上，后续想到的细节再来补充吧。

感谢楼主分享！这里有一篇关于房屋检查中白蚁问题的文章也很有用 https://www.flyhomes.com/blog/ant-problem-bay-area/     

Thanks for sharing! This is helpful

最近也在买房，请了两轮home inspection，第一轮检测出来石棉，后来seller自己找了一家home inspection，出具报告说石棉不会泄露，我们又找了一家专业清除石棉的公司进行更深一轮的检测，他们很确定石棉不会泄露，现在在进行关于mold的lab test。
老房子石棉问题还是很严重的，大家做房屋检查的时候不要忽略。

谢谢分享！

感谢楼主的分享，很有用

补充一点吧，就是看一下地板平不平，之前的房子请人inspection发现没有这一项，第二个房子自己也没注意，结果地板有一个角落不是很平，小郁闷