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[贷款] 分享下买房贷款怎么拿到最好的利率

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大家好,本人在湾区和西雅图房地产行业都工作过,看到不少人对房产专业问题有困惑,希望能给大家提供专业帮助,不做广告,光明正大写干货分享,非常感谢!

在美国买房,准备贷款选择lender的时候,最关心的肯定是利率。那怎么才能有最好的利率呢?

首先就是贷款的准备,将分为五个部分,也就是影响你的利率的几大部分,准备得好,每个月还贷能省不少钱。

(一)信用分数
现在的房屋贷款是阶梯定价(tier pricing),也就是说利率是根据不同的标准综合起来调整的。而你的信用分数跟很多因素有关系:信用历史长短、信用证明渠道的数量(credit lines)、还贷历史、信用的类型(信用卡、分期付款、房贷),信用卡债多少等等。

最主要的依据就是FICO分数。看到这个是不是立刻掏出你的手机查查你的Discover app上FICO分数多少?不好意思,贷款机构看到的分数虽然也叫“FICO” ,但是他们的计分方式是很不同的,所以你看到的信用分数和他们看到的信用分数非常不一样,通常他们看到的比你自认为的要低。

你觉得自己的信用分数735,可能在他们那里看到的是710。标准的信用分数范围是900封顶(自己app上看到的),但是房贷看到的信用分数是850封顶的。

贷款是阶梯定价,通常是20分一级。

Jumbo loan的tier 1 是760-780,接下来就是每20分一档。conventional loan的tier 1 是740。不过也不用太紧张,只要700以上都不会有特别显著的差别。如果你在760以上,利率会低一点,但是每个月并不会差很多。

怎么提高信用分数:
(1)养成好习惯定期监测你的信用分数 。

很多人直到要买房才发现自己的信用分数很低,一查原来是因为以前办过商店信用卡,刷过一次忘了还款。定期检查一下还是有必要的。

(2)还清之前的信用卡债, 晚还款的赶紧搞定 ,设置自动还款 ,每个月的账单出来之前保持自己信用卡的balance在你的总额度的20%以下 。如果信用分数因为什么原因已经被伤到了,可以靠车贷来养分数,会涨得很快。


(二)就业历史和收入水平稳定
一般情况下贷款机构希望贷款前两年的工作和收入稳定。最好的情况是你之前同一份工作做了两年,或者说虽然中间换了工作,但是换到了一个收入更高的工作。如果你还没开始工作,也不用担心,只要有offer letter 还是可以找到lender做贷款的。

如果你自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。


(三)贷款-收入比 (Debt-to-Income Ratio)
行业里通常叫它DTI,是有两种形式的。

一种是back-end:

你的所有贷款(学生贷款、车贷、其他房贷+新房子贷款 / 每个月的稳定收入)

另一种是front-end:

新房子贷款/ 每个月的稳定收入

其中最重要的就是back end,一般要求最高43%,有些情况下可以达到50%。Jumbo loan的话要求比较严格,得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定,可能会要求只有40%。低一些的DTI可能会利率低一点儿,但是这个也要看具体情况。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样,但25%以上的就没区别了,所以这个还要看每个银行的具体政策。



(四)首付Down Payment
一般来说,贷款需要最少20%首付,这样的利率最好。因为贷款都是根据风险因素来调整的,所以5%的首付的话会比20%首付认为风险更高,利率也会更高一点。

另外,你的首付少于20%的话,要付PMI (Private Mortgage Insurance)。PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。10% 的首付的话,大概每年要付的PMI是0.4%-0.85%。但是如果还到了20%,就不用再付了。 好的贷款公司一般都有很多PMI公司合作,能帮你找到最低的价格。


但是,不是低于20%就一定不好!

我遇到过不少投行工作的顾客,作为金融界人士,只付5%到10%的首付。虽然可能每个月要多还100刀左右,但是美国现在的利率水平很低,所以他们认为钱的使用成本还是很低的,不想把太多的钱放在房子上,剩下的钱还可以做多样化的投资。


另外,你可能也一时拿不出20%的首付,但是却可以用很少的钱抓住房价上涨的机会。有人虽然付了10%首付,但是利用refinance,没花一分钱,买房8个月就变成20%首付了,再也不用付PMI了。

还有一种情况是当地房价涨幅较快,攒钱的速度可能还不如涨的快。如果是这种情况,可以早一点在自己的能力范围内降低首付比例,挑选一个房子。



(五)顺便说一下Cash reserves是什么
翻译过来就是保证金。就是银行不仅要求你有首付,还要求在close(过户)的时候,有几个月的保证金,证明你接下来几个月有钱还款。这个钱一旦房子过户了,就可以随便花了。

保证金的形式可以是现金、401k、以及投资理财产品。具体要求多少reserve呢?这个得根据你的贷款项目,有一些是完全不要求保证金的。Jumbo Loan一般是要求的,但是基本上是6-12个月。如果jumbo loan比例不到20%,那看银行政策不同,甚至可能会要求24个月的保证金。

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希小腊 2019-8-4 10:42:52 | 显示全部楼层
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kgme 发表于 2019-8-3 20:18
jumbo loan和conventional的差别在哪里?
你的所有贷款(学生贷款、车贷、其他房贷+新房子贷款 / 每个月的 ...

jumbo应该是500k或者以上的mortgage吧

稳定收入=税前工资,不包括年终bonus或者commission或者其他不固定的compensation

如果你一开始低于20%带PMI,必须要交到超过22%,通知银行来重新做appraisal才能拿掉。我记得convention是这样,很多我们不符合的USDA,VA loan之类的好像还有强制年限的。refinancing达到20%也可以拿掉,不过貌似也是要submit for appraisal

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admin 2019-8-4 02:18:24 | 显示全部楼层
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作者获得大米奖励。谢谢你的分享。
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rogerlin1234 2019-8-4 03:33:54 | 显示全部楼层
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如果downpayment 只有10%的话,会比 downpayment 20%的 offer 更缺乏竞争力吗(更难被卖家接受)?
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hzyh64160 2019-8-4 06:04:00 | 显示全部楼层
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补充一个,和银行的关系好也能帮你拿到非常好的deal,我买第一套房的时候是citigold,能拿到比外面你能申到的低得多的利率

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aliciamin + 1 很有用的信息!

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rogerlin1234 发表于 2019/08/04 03:33:54
如果downpayment 只有10%的话,会比 downpayment 20%的 offer 更缺乏竞争力吗(更难被卖家接受)?

这个要看具体offer包含的内容,一般情况下,其他条款全部一样的情况下,downpay越高说明buyer finance风险低~ 所以20%会比10%好一点的。
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kgme 2019-8-4 09:18:26 | 显示全部楼层
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jumbo loan和conventional的差别在哪里?
你的所有贷款(学生贷款、车贷、其他房贷+新房子贷款 / 每个月的稳定收入) - 这里每个月的稳定收入是指税后(和social,401k后)的收入?
有人虽然付了10%首付,但是利用refinance,没花一分钱,买房8个月就变成20%首付了,再也不用付PMI了。 - 如果付少于20%首付,必须要refinance才能不用付PMI吗?还是每月房贷+首付>20%就可以自动不用付PMI?
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renhairui 2019-8-4 11:55:07 | 显示全部楼层
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୧(๑•̀◡•́๑)૭,感谢分享~ 准备中ing
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askiih 2019-8-4 13:26:51 | 显示全部楼层
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楼主做refinancing么?最近准备refinance,有兴趣站内联系?
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小冰灵 2019-8-4 14:24:57 | 显示全部楼层
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非常有用的帖子,谢谢分享!
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