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[买自住房] 南湾小白买房的一点微小经验【长文慎入】

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本文不讨论房价趋势涨跌,LZ既不是房托也不是房黑,仅分享小白买房的几个阶段:预算 --> 区域选择 --> Buying Agent --> Loan --> 看房 --> 下offer --> Closing
预算
  • 把Downpay和贷款额度加起来就是你能买房子价格的最大值左右,然后就可以根据自己的情况定一个大概预算。
  • Downpay: 自己攒钱+父母赞助,国内打钱推荐用手机银行或者网上银行结售汇并汇出,柜台办理现在多需要学费等花费证明,有大额的也可以想办法先把钱弄到香港新加坡之类的地方,汇到美国不受限制。另外  湾区也有不少专门做换汇生意的,但是手续费高,风险大。downpay到位后最好在自己的银行账户先放满三个月,保证最近的两个statement看不出大额进出记录。
  • 贷款额度,通常银行会要求买房人每月的total PITI(银行月供+房屋保险+房产税+HOA)不能超过税前月工资的36%。如果毕业没多久,bonus和股票没拿满两年的,工资只能算base。根据这个公式大概能算出来自己最多能贷多少钱,一般情况下为年薪的5倍左右。


区域选择
  • LZ在南湾上班,考虑到交通且预算有限,主要关注sunnyvale和santa clara,没有考虑学区,下面简单说说关注的几个区。
  • 94089:101与237之间,交通方便,紧挨着狗云126等,位于阳谷县的北端,整体价格在sunnyvale最低,缺点是环境一般,mobile home多。但靠近狗云有一片TH,自成一体,价格不便宜。三房SFH大概在1.2米-1.6米左右。
  • 94085:Sunnyvale北部,101和central之间,交通房,近找工作网站hq,水果家也有不少楼,著名的TH the vale小区就在这个区,三房SFH价格基本在1.3米-1.7米之间。因为交通方便,LZ有一段时间一直把这个区当做首选。缺点是neighborhood环境一般,老兵房多,且有大片superfund。
  • 94086:Sunnyvale dt,central和82之间,交通凑合,环境相比85、89好一些,缺点是没有学区,某些地方也有superfund,三房SFH价格基本在1.4米-1.8米之间,也是LZ最后选择的地方。
  • 94087:18年上半年南湾涨的最猛的区,号称PA、MTV后的“新宇宙中心”,Sunnyvale南边,近Cupertino的地方有好学区,算是学区与交通兼而有之,三房SFH基本在1.7米-2米出头左右,LZ看了几个open house,只有靠马路的几套够预算,然后就没有然后了...
  • 95051:Santa Clara,82两侧,Lawrence和san tomas之间,近Ktown,交通和生活比较方便,性价非常好的区,SFH多,三房SFH在1.3米-1.6米左右。这个区很大,总体来说考虑到交通和学区,西边好于东边,南边好于北边。
  • 95054:Santa Clara北边,近Levis体育场,马路基建什么的比较新,著名新社区Rivermark附近的TH让LZ一开始很动心,仿佛来到了国内那种绿树成荫、宁静小路旁的联排小别墅区。可惜后来决定买SFH就没再考虑,缺点是在SJC机场起降的航线上,有飞机噪音。
  • 另外LZ的同事大哥们多住在95129、95014这两个区,都是9、9、10的学区,如果有学区需求的话,据他们介绍公校可以考虑:Lynbrook,Monta vista,Cupertino,Homestead这几所高中。

Buying agent
  • LZ一共见了四个realtor,因为沟通方便,找的都是国人,有的是第一次就直接看房,有的是第一次在realtor办公室听了一个orientation,有的是直接一支笔一张纸在星巴克科普,LZ觉得他们都是有经验靠谱的中介,LZ还发现这些realtor有一个共有的特征,就是开豪车住豪宅...
  • realtor一定要充分理解你的需求,在切合你需求的基础上推荐房子,看房过程能够及时发现房子的缺点,不单单是下offer时准备paper work,出价过程中能够给出基于专业的合理估值,给予买家足够的空间来自己做最终决定,在整个买房过程中不断的交流但不push。大家找realtor可以通过朋友同事介绍,一般自己用过还推荐给别人的应该不会有啥大问题,网上做广告的湾区华人中介也不少,大家有空也可以多聊聊。
  • LZ对最后选的realtor是比较满意的,耐心指导LZ学习disclosure并指出问题,每次出价都能大概套出目前offer情况,并给出建议这个房子在这个价格基础上值不值得跟,因为是一个同事大哥介绍的,还给了LZ跟给LZ同事几年前交易一样1%的rebate。


Loan
  • All cash土豪可以略过这步。
  • 据Loan agent说信用分740以上就不会影响利率。
  • 一般银行会要求credit line history达到几条,简单说就是信用卡开卡记录,车贷房贷还款记录,如果不够的话,有的银行允许接受租房付款记录、手机网络付款记录啥的。
  • 必须跟找个银行做了preapproval之后才能去下offer,preapproval就是让一个银行先简单审核一下你的资料,估算一下觉得你可以贷款多少钱,如果着急有的realtor公司也可以帮你出一个preapproval。
  • 建议做preapproval同时做一个underwriter review,就是让银行后台真正审核放款的人先认真审核一下你的所有资料,然后出具的underwritter review的preapprova,在最后出价接近的情况下,卖家为了规避close风险,一份靠谱的underwritter preapproval往往能值一两万块钱。
  • 跟loan agent谈利率让LZ想到了跟HR斗智斗勇谈offer的经历,总之一定要shop around,可以拿别家的利率和credit来互相要求match。一般new purchase能拿到负的credit,就是银行会给一定的钱来fill你的closing fee,好的deal甚至能全部cover。当然利率和credit要结合在一起看,羊毛还是在羊身上。


看房
  • 初期阶段可以自己在redfin,zillow上筛选合适的open house直接walk in。
  • 后期操作阶段,建议让realtor一起带看,能够发现一些自己发现不到的缺点。
  • 看房主要看邻居、社区咋样,周围有没有高压电线杆,公路主路的噪音影响,房屋本身的floor plan,房间的朝向,房子的年龄,占地面积,有没有cross base,roof的材料,看房只能看到这些表面的事情,如果感觉还不错,可以让realtor和seller agent要一份disclosure仔细研读。
  • Disclosure:因为湾区房子基本上都是sold as it is,所以sellor一般都会做全套的inspection放入disclosure中,让买家看了以后可以直接出价。Disclosure除了房屋的基本资料、产权状况、交税记录等,还会包括屋顶、设施、crossbase、地基、白蚁等检查结果,另外disclosur还应关注房屋所在location的环境等问题,如在不在噪音区,离superfund远不远,在不在flooding zone,有没有有毒物质泄漏等等。湾区房屋大多有这样或者那样的缺陷,基本没有十全十美的房子,大家可以根据自己喜好进行trade off。


下offer
  • 价格:湾区即使现在市场相比去年冷却了很多,但没有硬伤价格合理的房子成交还是比较快的,建议出价前对于每个房子都在心里预估一下最大值,如果竞价超过这个也不再继续跟了,你的realtor一般会在ddl之前去套seller agent目前offer情况。有的seller在收到第一轮报价之后,还会选价格排名靠前差不多的进行counter。如果价格已经超过心里对房子的预期,建议这时候保持理性。
  • Contingency: 下offer时一共有三种contingency,第一个是inspection的,即在close阶段如果买家找人做inspection发现一些额外问题,可以退出。第二个是贷款,即买家最后版贷款银行审核有问题,可以退出。第三个是估价,即如果贷款银行找人对房子估值没有达到售价,那么买家可以退出。
  • 卖家选择offer除了看价格,还会考虑到最后不能及时顺利close的风险,所以卖家更喜欢waive contingency的offer。从买家角度来说,contingency可以保护自己的风险。inspection往往卖家已经做了全套;贷款风险可以通过提前做underwritter来规避;估价的话就要多看近期附近成交的历史,因为估价师也是通过附近的成交历史来进行估价。如果很有信心并且房子比较抢手,可以考虑waive contingency来下offer。


Closing offer
  • 卖家接受offer的一两天内,需要把3%的deposit交给title company,正式开始closing period。
  • 如果贷款买房,大头就是与银行打交道,这时候不一定要选择之前做preapprova的银行,一定要shop around,同时考虑rate和credit,选择一个deal。
  • 选定银行后,银行会指定估价师去房子里和周围进行估价,银行最后能够贷给你的钱不能超过:Math.min(估价,售价)* 0.8。
  • Final成交前,realtor还会带你在walk through一遍房子,确保没有什么重大问题。如果有一些小问题,可以以此再跟seller讲讲价,seller为了能够顺利close,运气好的有时候还能再让几千块啥的。




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ychen98 + 1 赞一个
victor2100 + 3 很有用的信息!
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mgal059 + 1 很有用的信息!
mengmeng4263 + 1 赞一个
babykid + 2 很有用的信息!

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 楼主| cimynfine 2019-8-8 01:11:11 | 显示全部楼层
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xiaoqingzhang 发表于 2019-8-7 10:11
不好意思问个很傻的问题,1.5米的意思是150万么?

嗯嗯是的
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xiaoqingzhang 2019-8-7 10:11:47 | 显示全部楼层
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不好意思问个很傻的问题,1.5米的意思是150万么?
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谢谢分享 我也看看去
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 楼主| cimynfine 2019-8-5 03:11:38 | 显示全部楼层
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希望对大家有帮助,求加米,也欢迎提问。
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kevinfzz 2019-8-5 03:23:47 来自APP | 显示全部楼层
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请问楼主从开始看房到最终下单大概用了多久时间呢
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 楼主| cimynfine 2019-8-5 06:40:21 | 显示全部楼层
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kevinfzz 发表于 2019-8-5 03:23
请问楼主从开始看房到最终下单大概用了多久时间呢

从第一次看open house起一年多
从准备好preapproval起三个月

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admin 2019-8-6 02:39:56 | 显示全部楼层
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作者获得大米奖励。谢谢你的分享。
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qzd2008 2019-8-6 04:16:39 来自APP | 显示全部楼层
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楼主居然能在94086找到sfh? 最近根本看不到啊
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 楼主| cimynfine 2019-8-6 04:40:29 | 显示全部楼层
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qzd2008 发表于 2019-8-6 04:16
楼主居然能在94086找到sfh? 最近根本看不到啊

最近还是有几套的哈 不过确实也不多 没什么硬伤的走的也快
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kxace 2019-8-6 05:20:37 | 显示全部楼层
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请问楼主,国内转账过来的话有什么限制呢?如果用手机银行或网银转跟柜台限制是一样的么?(貌似单人单次5w刀,而且只能亲属?)美国收款会有其他regulation么?(除了报税的时候多张表以外)
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 楼主| cimynfine 2019-8-6 05:45:13 | 显示全部楼层
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kxace 发表于 2019-8-6 05:20
请问楼主,国内转账过来的话有什么限制呢?如果用手机银行或网银转跟柜台限制是一样的么?(貌似单人单次5w ...

我是年初搞的,国内手机银行每个账户每年只能换汇并转出50k usd,没遇到亲属限制。美国接收没啥限制,chase的话可能会打个电话跟你确认一下,boa就直接入账了。一年超过100k的话记得下一年file一个3520表。
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qzd2008 2019-8-6 06:50:29 来自APP | 显示全部楼层
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cimynfine 发表于 2019/08/06 04:40:29


最近还是有几套的哈 不过确实也不多 没什么硬伤的走的也快

楼主budget好高,我才发现没房是因为设了max,去掉以后几乎都是接近1.7m的。。。

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