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[贷款] 【科普贴】扒一下美国贷款买房要注意的点~求米~

   
cccccc0609 | 显示全部楼层
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本帖最后由 cccccc0609 于 2020-4-17 14:42 编辑

本文的出发点从几个比较常遇到的坑,并且很容易产生疑问的问题。有更多的信息想问可以私信我,无偿回答!

#此科普原创,转载请注明作者 冯小包子,日期,并拿到许可#


1.        Point到底是个啥,咋收费的,收多少?
到底什么是point呢?你可以理解为mortgage  broker的commission。简单来讲一个point就是1%,估计大家都懂没什么难的,地里这么多高知分子我也就不装逼了。所以如果open house 会听到在场的realtor或者loan officer会讲到几个几个point,就是几个百分比,1个point就是1%。 在房地产贷款行业里一般外国人为主的公司收取的point都是2 point甚至 2.5。 华人公司或者mix类型公司就相对低了一点大致从1 point起至1.5。

当然point多少也取决于具体的服务,很多看似point看起来很低,但是那处理流程简直稀烂,把你所有文件拿到手了,一看不好做就拉到了,就找个理由搪塞你说你这也不好那也不好,所以rate就很高,不想做的话就没有办法了。这时候可能拿到offer的你就开始慌了(因为拿到offer 是要在规定时间内close deal的),于是听信了不专业的loan officer的你就签了合同,狠狠地被坑了一笔。

很多realtor背后的lender或者相对小一点的地产经纪公司背后的借款资源都比较少,没有那么多资源,能够承担的风险也就小了很多,rate相对也就高,也就可能导致point也很高并且利用信息不对称,在一开始也不告诉你多少,等到最后出了Loan Estimate趁你没思考过来的时候把合同签了,那时候就晚了。当然这里面refinance 的case是有right of rescission保护你,三个工作日之内可以取消。

这里还要注意的一点就是,这个point是由谁来付? 大多数情况下一般都是lender pay,少数情况下是borrower pay。哪些是少数情况呢?一般情况下是Non-QM,也就是大家所听说的不查贷款啊,什么低收入之类的,这些情况下lender可能会要求borrower pay,特别是COVID-19这种经济不好的时候。

在更差的情况下,可能某一家lender的rate很低,你的loan officer也在劝你去这一家,你也问清了point是1.5,感觉自己名侦探附体,都问清楚了没的问题,等最后签完合同一看又傻眼了,原来lender愿意给你这个低的rate是因为你要支付给lender 1.5 point 来buy down(简单理解为,想要low rate 可以啊,拿钱买低啊~),在这之上还要再支付1.5 给broker(也就是你的loan officer),也就是说你选的这家lender你要往外掏总计3 point才能拿到rate。这个也是我遇到的真实的 case,我手里的一家lender真的就是这么收费的,收到邮件的时候完全傻了眼。

Tips: 1. 一定要在loan开始申请的时候问清楚point是多少
         2.  Point是由谁支付,是否broker和lender都要支付


2.        啥是 QM和 Non-QM? 我能做哪一种呢?


先来看看学术性的回答

“A Qualified Mortgage (QM) is a defined class of mortgages that meet certain borrower and lender standards outlined in the Dodd-Frank regulation”

“A non-QM loan is any loan product that doesn't meet the standards of a qualified mortgage.Non-QM loans can have higher mortgage rates than a 30-year, fixed-rate mortgage”

翻译过来的意思就是有美国三大房地产机构(FNMA, FHLMC,GNMA)背书的就是QM,没有的基本都可以划到Non-QM里面。

再简单的来讲,有政府机构做担保的,rate什么的都相对较低,比较有保证嘛,和买东西一样,大厂的东西总感觉有保证(拉倒吧)。那Non-QM就相对来说,qualify条件就很灵活没有那么多限制,也因此有高的rate还有各种各样的附加调整和看似很“霸道”的条款,像是一定要有几个月的储备金(reserve)之类的。但是说白了,人家愿意承受风险,自然是有条件的。很多Non-QM的主要borrower都是收入低,或者持1099报税的人,可能实际收入很高但是报在tax return上面得收入很低(少报一点嘛,tax低都懂的),想去走正规渠道贷不了那么多的款,于是就只能走Non-QM。

Tips: 1.首先了解自己职业报税是报1040还是1099,收入报的是否够高(lender更喜欢1040,因为固定工资没有那么浮动,当然1099报的足够高也不需要担心)
         2. 自己感觉收入很低的话(那种一两万的),那一般loan officer给你找的基本都是Non-QM。
         3. Non-QM 一定要注意各种附加条款,point是否高,reserve几个月,提前pay off是否有penalty

3.        为什么我朋友说的不查收入可以做到4%?(一位客户问到的,她朋友不查收入拿到4%时间点是2020年2月)


“为什么她的不查收入能达到这么低啊,我就不行”这是我经常听到的一些borrower过来就问的问题,但是这种人或者说大多数人都忽略了一个问题,那就是每个人自身的财务状况,信用,资产全都是不同的,所以rate一定是取决于自身情况而定,尤其是Non-QM。

那现在聊聊为什么你听到了别人说不查收入做到了4%。‘不查收入’这个词在前文提到了,基本就是Non-QM的代称,但是这下面有很多的细分。有的是真的不查收入,就是一点不看tax return, paystub,whatever 反正是这些统统都不看,那种的rate说实话,基本不可能做到4%的,因为lender要承担的风险可是很大的,不知道你的任何收入来源,未来就有很大的不确定性。

能做到较低rate的不查收入,一般是通过另一种方式,看银行流水(Bank statement Program),这也是很多lender经常采用的方式。一般情况下需要你12个月的银行流水,看看你的deposit是多少,因为很多self-employment都是这样收钱的,比如给你现金或者写个check,甚至venmo付款,这些钱款到了你的银行账户可以被视作deposit(注意!!国外转账是不算的!!自己saving转checking也是不算的!!)。所以如果你的deposit足够强,像很多youtuber的收入可是相当高的,那么这种就完全抵消了报税低带来的未来收入不确定的风险(当然也是要看lender的,Non-QM嘛,每家lender都不一样,就是任性)。

由此看出,做不查收入的贷款也是要区分情况的,所下次听到别人rate低不要很焦虑,要知道rate低一定是有理由,不会无缘无故低的。

Tips:
1、        无论是听你的朋友还是七大姑八大姨说他们rate多低多低叽里呱啦的,先问明白是看了银行流水还是一点不看收入(当然这要建立在对方愿意告诉你的基础上)
2、        如果在未来两年之后有买房子的打算,并且是1099报税,那就还是多报一点吧,如果能承受的了。因为这对之后买房子有很大帮助。1040就别考虑了,因为一切都是看你的固定收入,w-2发多少,loan officer还有lender都会看得到的。



4.        Credit score到底如何影响我的rate?
那是一定的,这个问题估计大家都懂的,信用分数越低相应的rate调整也就越高。如果真的实在是太低了,很有可能是申请不了loan的,那么就需要fix credit(不要以为是什么不正当行业,说白了就是用simulation看看还多少debt能达到最高的分数)。这里有几个分水岭,一般700,740 都是几个常见的坎,调整也在0.125-0.25 甚至更高。如果能高于760,基本上就没有什么调整了,或者很少有要求达到780才要求往上再加几个点。

读到这里,估计你肯定是打开你的BOA 或者Chase app看看自己FICO score(滑稽)。如果很高不要高兴太早,很低也不要太沮丧。因为在loan officer眼里,fico只是个参考,很多lender都是要求pull credit,在信用报告上有三家信用统计公司是普遍被认可的(如图,来自真实客户,已码)。而最终采取的分数是中位数,所以FICO只是一个相对参考值,你的真实分数有可能低也可能高,幸运的话,中位数正好蹭过了不作调整的线。这个例子就是蹭过了760,就不会有rate上的调整。

# 不知道图上哪里了 到时候看吧 (摊手)

Credit Report

Credit Report




Tips:1. 申请之前先了解一下自己的FICO score是多少
          2. 自己的loan officer pull credit之后是可以和他们要信用报告得到consumer report(official report是不可以的,这是有法律要求的),也可以问credit score是多少。

5.        我一定要在realtor那里做贷款吗?

答案当然不是啦,不要以为自己的realtor给自己找到了心仪的房子,然后给你说什么一条龙服务(不是大保健那种,滑稽),然后你感觉挺棒,有时候也不好意思拒绝就跟着做了,完全不是的。有的时候很多realtor公司都是流水线工作,没错,你几乎成了一个流水线上的产品,传送带把你传送到realtor那里,一顿搞之后又传到了loan department那里。

所以当你对realtor公司给你提供的loan你不满意时候,千万不要不好意思,因为你正为难然后拿不到loan,没有funding,deal can not close,realtor也着急(因为close不了没钱拿啊,哈哈哈哈哈)。有什么要求大胆的提就好了,能实现的一定有办法实现,不能实现的,那就不买了呗,哈哈哈哈哈哈隔。

Tips:1.觉着懒得费事,不想自己再找了,也感觉自己的realtor不错,信任她,那就顺其自然躺在传送带上吧(滑稽)
            2. 有任何感觉不靠谱,请大胆的说出来,不要现实里唯唯诺诺,网络上重拳出击。


6.        他们和我说我的rate是3.75%但是最后为什么变了啊?!


这真的是一个大坑,很多不良的贷款抵押公司都会告诉你我们的rate最低啊,2.5%就可以啊巴拉巴拉的。特别是一些广告上面,那铺天盖地的形容:

      “最快一日放款!”
      “利率保证最低!”

你打电话过去的时候非常心动,对方也在电话里一顿跟你唠嗑,

      “哇 这房子好棒啊”
      “你真有眼光(夸了你这么多,赶紧和老娘合作)”

等之后pull credit了,各种profile也审核了,收入也算了。这时候就嘿嘿嘿,换了一种说辞。

      “你这个信用分数不行啊,你这个debt太高了,哎呀你还有个车贷啊,不行不行你这种哪里都做不了啊”,

非常典型的贩卖焦虑,你就开始问怎么办,对方可能会说

      “很难保证做成,自求多福”。

等你十分沮丧的挂了电话,并且度过了很难受的一天或者两天,她会突然打给你

      “哇,很幸运!有一家lender愿意给你做,rate还不错!只是有一点小条件(这就开始套路了,并不是小条件,只是lender人家就是这么规定的)”。

然后你就欣喜若狂终于有救了,就签了合同。其实,这些都是手段,在每个人的财务状况被详细的考虑之后,都会有或多或少的调整,完全不要被不良loan officer给忽悠了 。因为你的个人情况可能在很多家lender的rate都是在那一个level,就看loan officer能不能给找到解决方法拿到更好的rate,有经验的loan officer是完全可以的。

针对广告,看看就好了,因为根据法律要求,如果要做loan相关的广告,只要说了rate,那么loan的额度,term,等等所有相关的东西都要说出来。凡是你看到了一个广告说什么首付5%,rate 3.85%,然后再没有任何信息的话,那就扔了吧,这个loan officer快被吊销执照了。

Tips: 1.rate低一定是有原因的,各项条件都符合了,肯定是能够拿到的。就比如前几天同事跟我说,BOA那边要是能存进1个m的存款,对没看错是一百万刀,rate给你直接砍掉0.75%。
         2. 不要上来就问rate,就算你硬问出来了那这个rate也是不是你就能够拿到的,所有profile处理完了一定会加加减减。
         3. 如果一个loan officer主动跟你报rate,那么一定是不专业的,也有他们家lender少的可能性(因为lender太少,没有什么更灵活的problem,就只能那样了)。那这种的基本上就可以不考虑了。
         4. 每个人的情况都不一样,记住了,不存在刚跟你打电话就能告诉rate的人,即使有那就说明有问题。





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cutekitty 2020-4-19 21:34:13 来自APP | 显示全部楼层
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写得真好,特别是那句“拉倒吧”,这么好的贴值得我送上大米呀
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 楼主| cccccc0609 2020-5-14 03:59:01 来自APP | 显示全部楼层
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Sophia_Yi 发表于 2020/05/14 03:48:36
多谢楼主科普,可以加你微信吗?
可以 fzc522632八五八
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MochiENGO 2020-4-19 22:00:25 来自APP | 显示全部楼层
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马马马,多谢楼主
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zixin1020 2020-4-19 12:58:07 来自APP | 显示全部楼层
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如果直接和贷款银行联系也有这么多套路吗?
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 楼主| cccccc0609 2020-4-19 13:08:06 来自APP | 显示全部楼层
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zixin1020 发表于 2020/04/19 12:58:07
如果直接和贷款银行联系也有这么多套路吗?
会的,说白了boa 或者chase这种大银行也会有loan部门的人和你对接,流程和一般的mortgage company或者mortgage broker没什么出入。 但是这些大银行都是cherry picking, 相对来说(仅仅和其他的mortgage bank 或者 mutual funds 还有credit union对比)会苛刻一点,因为银行非常注重风险问题。

其二,想要自己和 mortgage bank 或者 mutual funds 还有credit union等我们称之为其他的贷款银行来直接对接,如果是内行人没什么问题,要是非领域的那真的得好好考虑,很多东西稀里糊涂的都错过去了。 真的需要有经验的loan officer帮你一下。

有需要可以私信我 完全免费 这个不用有顾虑
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Littlerob 2020-4-19 16:46:19 | 显示全部楼层
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受教了,楼主,真的写得好,顶
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 楼主| cccccc0609 2020-4-20 00:50:21 来自APP | 显示全部楼层
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遇到这方面问题可以来问我的 这里面有很多点 一次写不完
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 楼主| cccccc0609 2020-4-20 00:52:06 来自APP | 显示全部楼层
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cutekitty 发表于 2020/04/19 21:34:13
写得真好,特别是那句“拉倒吧”,这么好的贴值得我送上大米呀
哎 看到过很多大厂被deny的case。也没有那么多靠谱,反正贷出款来了,你的loan就被人家打包成MBS债券了卖给其他投资人了。
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maxnima 2020-4-20 16:51:53 | 显示全部楼层
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谢谢楼主科普贴。。。
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Sophia_Yi 2020-5-14 03:48:36 | 显示全部楼层
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多谢楼主科普,可以加你微信吗?
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