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[投资民用地产] 国内生活美国买房出租的可行性

 
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前两天无意看到一个YouTuber的视频,讲述国内超一线城市的房屋租售比只有发达国家热点城市的1/3(e.g. 上海 vs 纽约)。 同样1000w rmb的房子上海月租1w5 rmb 而纽约则要 4w rmb. 所以如果能在美国投资房产出租,同时在国内租房生活,可能是一笔很划算的买卖。

本人目前已婚未育,在上海搬砖。之前在芝加哥留学工作过一段时间,因此首先考虑投资芝加哥的condo.,预算在30w🔪。目前考虑的因素有以下几点:

1. 美金。我们夫妻俩的资产大部分都在国内,如果换成美金可能需要一些渠道。同时还要考虑汇率的问题

2. 身份。我和老婆都是opt工作一段时间后就回国了。目前没有旅游签之外的签证。虽然网上说非us citizens买房一般没有太多限制,但是心里还是觉得不太踏实🥶,毕竟我们都不在美国生活

3. 资产选择。大致调查了一下,芝加哥好的地段的cap rate 都在4-5%左右,并且只有运气好才能offer到。所以这笔投资是不是真的是划算的?更重要的是,cap rate是建立在能成功出租的基础上的。如果砸在手里,那每年的HOA和property tax就是一笔超级大的开销。

4. 资产管理。因为地点/时差的原因,如果房屋,租客或者中介出现了什么问题我们无法处理怎么办。

5. 不可抗因素。中美关系;签证到期,无法续签;其他目前想不到的坑等等👿(欢迎大家补充👍)


基于以上几点,希望地里的朋友能给些建议或者随意发表自己的观点。非常感谢🙏!





补充内容 (2024-04-16 14:18 +08:00):
在美国的小伙伴可以说说美国买房的经验。
国内的小伙伴可以说说自己会不会做这种选择以及原因。
谢谢大家!

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EdwinH 2024-4-16 14:04:24 | 显示全部楼层
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如果你找到了一个肉眼可见的“套利机会”,并且已经存了很长时间。那只有一个解释:你没看到全部的成本。

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protein08 2024-4-16 21:42:35 | 显示全部楼层
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本帖最后由 protein08 于 2024-4-16 08:47 编辑

除了房客赖账 (愈来愈多),再说两个: 1. 租房了, 卖房要算depreciation recapture, 这个要收 20-25% 的税;还会影响你的long-term capital gain免税 如果近两年没住在那; 2 不租空着, squatter 风险极高; 更惨。 就算是FL, 人不在也会损失大。还有第3条, HOA, 自己网上搜。 反正房子就是一个唐僧肉,各种烂人(政府,律师, agents, 租客, 公司, etc) 都想咬一口。

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yllicat 2024-4-16 23:15:19 | 显示全部楼层
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微信用户_h58r8 发表于 2024-4-16 01:48
这点确实没想到。 这种事情发生的概率大吗😂

租客不付房租的概率大不大这个我不知道,我们有一个租客从2018-2019年就开始经常不交房租,从2020直到2022年底法律程序走完被 evicted这两年期间一毛钱房租都没有。小房子里面被折腾的够呛,里面都拆了重新装修的。
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 楼主| 微信用户_h58r8 2024-4-16 14:08:23 来自APP | 显示全部楼层
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EdwinH 发表于 2024-04-15 23:04:24
如果你找到了一个肉眼可见的“套利机会”,并且已经存了很长时间。那只有一个解释:你没看到全部的成本。
对的,我也是这么想的。但是除了帖子里的提到的,看不见的成本还都有什么呢? 🤔
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不如买国债
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 楼主| 微信用户_h58r8 2024-4-16 14:38:49 来自APP | 显示全部楼层
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是的,现在yield很高
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yedkk 2024-4-16 14:46:39 | 显示全部楼层
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因为租客可以不付房租并且赖着不走,除非你请一个物业公司帮你驱逐,不如你很可能房子被租客搞坏还收不到钱。但是物业公司管理费很高。你也可以只租给F1留学生,赖账的不多,但你需要买学校附近的房子。
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 楼主| 微信用户_h58r8 2024-4-16 14:48:31 来自APP | 显示全部楼层
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yedkk 发表于 2024-04-15 23:46:39
因为租客可以不付房租并且赖着不走,除非你请一个物业公司帮你驱逐,不如你很可能房子被租客搞坏还收不到钱。但是物业公司管理费很高。你也可以只租给F1留学生,赖账的不
这点确实没想到。 这种事情发生的概率大吗😂
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如果全款买房,不如买国债。好地段好学区都是负现金流,别指望4-5个收益。
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 楼主| 微信用户_h58r8 2024-4-16 15:03:36 来自APP | 显示全部楼层
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BigPaul2021 发表于 2024-04-15 23:52:57
如果全款买房,不如买国债。好地段好学区都是负现金流,别指望4-5个收益。
是全款。国债确实风险低,流通性好,现在yield也高。 负现金流是怎么算出来的,麻烦能说详细点嘛?🙏
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Everseen 2024-4-16 18:41:12 来自APP | 显示全部楼层
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美国房子持有成本比国内高太多了。每年要交房产税,保险,和利息,还有维护成本也很高,还有HOA,类似国内物业费,但高很多,你远程还要请人管理,又是一大比开销。
就像你说的芝加哥,好地段高层的HOA经常会上千一个月,也就租2000多,管理费也会百分之10-20,还有地税维护,估计每月都要贴钱。
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