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[投资策略] 一年了,谈谈我在奥斯汀的地产投资收益和房东Tips+之后的地产投资想法

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一年前写过一篇浅谈奥斯汀地产和我的操作的帖子,当时的价格现在看来只能望洋兴叹了……我来聊聊一年以后的投资回报和当房东的经验。


当时的帖子在这里:
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-702814-1-1.html

首先说说自住房。
自住房买在奥斯汀市区内,是一个townhome类型的独栋,没有院子。总的来说涨的还行,40万到现在涨到现在50万左右市场价。
之前想做Cash-out refinance, 但是贷款经纪人说我们刚买了辆车,最好付清那个车贷,这样拿到手就只有一万多,(可以cash out 7万左右现金),就懒得折腾了。
可能过两年再尝试一下Cash out refinance去把现金拿出来干点别的,买个学区房或者做点其他投资。

买了一套奥斯汀东部的投资房。
这套房子买的比较早,前后陆续租给了两家中国人,因为一些原因租的比较便宜,每个月能有现金流100-300左右(已经减去地产税和保险)。
当房东还是吃了不少亏……分享一些房东小教训:
1)电器能买warranty要买warranty!实在太容易坏了,一年我房子坏了一个微波炉一个冰箱,要是硬修大几百没了;
2)一定要让房客及时汇报家里什么东西坏了,有个柜子木头掉了如果我不及时修之后warranty没了就贵了……
3)Pest control不要舍不得花钱。夏天虫子比较多,屋檐我后来发现长了个马蜂窝,就买了一年4次的pest control。如果家里有蚂蚁或者蟑螂等问题,一定要让他们进门做treatment。
4)冰箱不要买带有喝水的那种,很容易坏而且filter很贵;
5)每次租出去和收回来后都要拍照对比,所有电器run一遍,通风口也要查,通风口太脏影响空调寿命;要记得提醒租客或者自己去每季度/半年换一下空调filter;
6)千万不要给租客包水电,血的教训。你包了水电他们就一点不心疼的,第一家租客一个月水电能给我用到500,我真是百思不得其解……
7)lease上写清楚一定让租客做deep cleaning,特别是有宠物的租客,退房让他们清洁地毯;

暂时就想到这么多,之后有的话再补充。东边这套房子离我自己家半小时路程,我是经常懒得去,之后可能找当地的物业公司看看。马上贷款一年了,考虑cash out refi,可能也能拿出7-8万左右。买房子吃增值红利+cash out refi模式准备试试3年3套房或者7年7套房,以目前的投资回报来看正好赶上了好时候。

接下来的投资想法:
目前还准备买一套投资房,之前Pflugerville涨太厉害了,准备买更远的地方,南边或者东北边,预算40万,已经看好。
房东还是当得头疼,准备这套投资房买完以后就不买投资房了,收手去做股权和债权类的地产投资,过两年买学区房。
因为我个人在奥斯汀,其他市场不了解也不准备碰,有个朋友问我达拉斯的地产我真是一无所知,不过哪怕现金流不能cover贷款,从几年后增值+cash out refi来算肯定不亏。
目前了解到地产债权投资,一年期8%-10%回报,每月分息,比较心动,这种比较相对风险小;
还看到有20%+的地产股权投资类,了解了一下,cash out以后去试试水。
如果有做过这种的可以推荐下。


顺便,求个米,有问题评论问吧,私信好贵回不起。


补充内容 (2022-01-28 07:07 +8:00):
地里不少朋友对奥斯汀市场还是很了解的哈,很多卫星城都说的头头是道的。卫星城的发展非常快,现在要追求现金流的话得去更远,比如Kyle,Lockhart,Georgetown, Hutto, Taylor等等。但是在一个好的增值市场,现金流我个人觉得没这么重要,高增值意味着你可以做cash out refi。7年7套房理论有兴趣可以了解一下:https://youtu.be/f6aZ4O8KZBY 中心涨起来就去远一点买就好了。地产投资还是一个相对长期的投资,在手上拿5年以上的准备肯定要有。

关于现金流的计算:每月租金-piti,本金利息地税保险。如果有物业管理减去物业管理的费用。算上杠杆和增值,负一点现金流可以接受。

关于投资房挑选:不要买太老的房子,修起来有你受的。不要和自住买家抢学区房,人家都是刚需不要命加价。不要碰有自然灾害可能性的地方,比如山火洪灾飓风,除了保险贵,真有灾难来等会儿房子total loss了怎么办?

看到朋友有问债权类投资的……奥斯汀本地有个公司做这种,叫华奥地产,追了一段时间webinar感觉还行准备试试。其他城市可能也有?我投了的话明年可以再写个帖子讲讲哈哈。


补充内容 (2022-04-11 12:22 +8:00):
上个月正式把投资房租出去了,挂了三天就收到2个application,选了一个签两年的家庭租客。挂价格的经验是宁愿低一点更有竞争力,也不要挂太高一个月租不出去,一个月房贷更贵!

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参与人数 19大米 +93 收起 理由
kinki23x + 1 赞一个!
jayceexu + 1 很有用的信息!
Cpangwork + 2 哪里了解到债权类地产投资?
白沂秋 + 1 赞一个
美羊羊爱喝鱼头汤 + 1 赞一个!
karsen_2021 + 1 给你点个赞!
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xiexiaofan 2022-1-28 06:04:27 | 显示全部楼层
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本帖最后由 xiexiaofan 于 2022-1-27 16:08 编辑
累死的牛 发表于 2022-1-27 15:54
怎么能叫熬呢,一年增值把本金赚回来了,现金流负点也还好吧。

奥斯汀估计崩盘风险不高。因为有杠杆,所以机会成本不高。但是长期保持上涨,且跑赢大盘的概率也并不是100%。
城里的房子比较抗风险,太远的郊区就不一定了。地太多了,新房也太多了。当然啦,你2020年成功上车。如果是2021年抢房抢来出租的。。。。
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xiexiaofan 2022-1-28 05:03:06 | 显示全部楼层
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zjd005 发表于 2022-1-26 13:55
感谢楼主的分享,关于当房东的头疼,楼主有没有想过找人托管,收益小一点但是比较省心,还是说找人管理一样 ...

托管的行情是-找到房客付一个月房租作为commission,另外每月8%房租的管理费。分分钟变成负现金流。奥斯汀的房子租售比太差了,拿在手上就是熬房子升值。不然就是赔钱或者赔时间。
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xiaofeng2688 2022-1-28 04:45:07 | 显示全部楼层
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作为40套房子的房东,我基本同意
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zjd005 2022-1-27 03:55:53 来自APP | 显示全部楼层
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感谢楼主的分享,关于当房东的头疼,楼主有没有想过找人托管,收益小一点但是比较省心,还是说找人管理一样头疼?
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sherryz007 2022-1-27 04:18:32 | 显示全部楼层
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哈哈楼主好人,还给包水电。空调滤芯我都是自己买好放房子里,租户是不会自己买了换的。
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Lz修理电器一般怎么做?找handyman吗
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谢谢楼主分享。去年下半年明显offer数量没上半年那么多了,可是圣诞的时候买投资房的又都回来了。
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感谢楼主分享。学到了。
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恁爹 2022-1-27 11:49:59 | 显示全部楼层
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四十预算hutto或者georgetown如何
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风铃草 2022-1-27 12:02:23 | 显示全部楼层
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恁爹 发表于 2022-1-26 21:49
四十预算hutto或者georgetown如何

那搓搓有余了,就是感觉cash flow不大行?
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恁爹 2022-1-27 12:07:10 | 显示全部楼层
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风铃草 发表于 2022-1-26 20:02
那搓搓有余了,就是感觉cash flow不大行?

40万在austin哪里cash flow好啊? 2000以前的老房表面现金流可以租出去经常大修
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灯火微明 2022-1-27 14:17:39 | 显示全部楼层
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学到了,谢谢
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