买房了 分享一下休斯顿买房过程及心得

halo筒子们，最近和队友终于买了个小屋住 分享一下购买过程和心得。楼主22年1月跳槽选择了一个可以远程办公的雇主（非码），雇主总部在加州，但考虑到生活成本，住房质量和未来可能的子女教育，最后选择了休斯顿作为落脚点。之前楼主在UT念过master 对于德州的四个大城市都有比较多的了解，之前也有分享过类似的城市介绍。
Texas我觉得吸引我的优点在于极低的生活成本（Austin除外）以及工资税上的减免，而且因为地皮充足，这里的房屋质量是要比加州好很多的 无论是size还是房龄。同时休斯顿和达拉斯的华人生活 虽然不如LA，NY，Chicago那种规模，但依然在全美范围内来说可以排在5名左右。当然德州的缺点也很明显，最大的问题就是地产税。
之前有纠结过达拉斯和奥斯汀，以下是我简单的一些维度对比：
生活成本 奥斯汀》达拉斯>休斯顿
房屋价格  奥斯汀》达拉斯>休斯顿      房屋税率 休斯顿>达拉斯=奥斯汀  （休斯顿好的新盘基本就是3.5%的税 夸张啊）
房屋平均尺寸 休斯顿=达拉斯>奥斯汀
房屋升值空间及城市未来前景   奥斯汀>达拉斯>休斯顿 （休斯顿在产业上 略微落后于达拉斯和奥斯汀 主要是IT及科技产业不如前两者，但医疗 建筑 石油这些也还算全美前茅）
子女未来教育及学区   休斯顿>达拉斯》奥斯汀 （奥斯汀因为新近开发 所以好学区太少了 而达拉斯和休斯顿3A学区房非常多 而且价格更好）
华人生活  休斯顿>达拉斯  远大于奥斯汀  （我也算是在奥斯汀生活过两年的人了 华人生活可以用惨淡来表示 无论是亚超数量 餐馆数量和种类 都基本被吊打 开三个小时车去下馆子 绝对不算夸张 而且还死贵！）

楼主22年2月搬到休斯顿先是签了一年的apartment 然后就开始了开房流程。休斯顿华人买新房 目前是三个区 一个是南郊的梨城pearland和密苏里城missouri city，另一个就是Katy，然后是西北郊的cypress。糖城sugar land因为开发较早 所以房龄普遍偏老 我就没考虑过。以上这三个区 我从6月份开始开房 有接近100个open houses tour，15个新社区还有二十几个老社区。根据各个维度 我简单列下自己的排名：
首先是 学校及学区质量  Katy》Cypress>Pearland和Missouri city   Pearland和Missouri City是这两年才疯狂开发的区 很多学校还在建设 而之前的老学校基本都是B 所以未来五年来看南郊梨城地区的学区分肯定上不来。  Cypress 也有高分的3A学区 但不如Katy多。 Katy的Cinco Ranch 可以说是休斯顿最好的学区 然后就是ISD 北richmond和南Katy的学区 （我买的就是这个地区  9/8/7的3A）
其次是房屋价格  Katy>Cypress>Pearland  Katy主要是Cinco Ranch那一片因为超级学区房的存在所以房价特别高，然后是ISD richmond独立学区 最后是北katy。 Cypress的话 目前房价很稳定算是休斯顿平均水准 但给人的感觉略微荒凉 和南郊pearland一样 地产开放速度太快 而其他的商业配套很慢。
休斯顿因为地广所以房屋面积都很大。 2020年之前的房子很少见到有2000sqft+6000sqft以下的房子，有可能是因为20-21年的房地产快速发展吧，这两年休斯顿出现了一些2000sqft以下主打的新社区 我去参加了一些open houses 感觉很一般 也不建议入手 太小了....而且价格也不是很好
以上三个区 Katy 的房子2000-3000 sqft的房子   二手房（2000年以后的房子）价格基本在40万上下，Cypress和Pearland 基本在35W左右。如果是新房的话 北Katy 西Katy-Fulshear 以及南Katy的价格在45万左右， 梨城和cypress差不多在40万左右。新房年底也有很大砍价空间，我得到的消息可以砍2W-4W.
2000-3000sqft是休斯顿的主打面积，3000-4000的房子 新房价格在50-55W左右。4000sqft以上也有 但因为不是我的目标区域 所以没仔细研究。
华人生活 Katy>Pearland Missouri city》Cypress   休斯顿几大华人区 Chinatown Katy Sugarland    Cypress去最近的Katy要20分钟和Chinatown 都得30分钟起  太远了。

我选房子 首先是学区 而且学区也决定了房子的升值空间，其次是交通，华人生活 以及附近的商超配套。另外我对每个房屋之间的间距和采光要求也比较高，希望能有更多私密性。还好休斯顿这边很多房屋的私密性都还不错 房屋之间距离还是挺宽敞 不会和邻居大眼对小眼 （不过这两年很多新盘每栋房屋间的间距变窄了 不建议大家入手。）

我最后选的是ISD 南Katy的一套可以说是准新房吧 （如果和加州比），2014年的房子，算是南Katy配套最好的社区了  有健身房 游泳池 人工湖泊 也有门禁  HOA一年1100美金。 我的这套房子 内部面积在3000sqft+全lot size不到10000 sqft。内部的话4个卧室3.5个卫生间一个饭厅一个客厅一个media room，2 story的房子，部分地区设计的高挑厅。东西朝向，corner lot 所以只有两面有邻居，房子南面没邻居 窗户也多 采光很好。学区的话 9/8/7 还算不错。 2014年刚上市的时候 房子税率是3.45% 今年是3.08% 算上当地20%左右的一个首套房减免，我一年的税差不多是1W1美金。（真的很高 不过在休斯顿这边还算能接受）。小区附近这5年只有3起治安事件 两个是被偷东西，一个是家庭内互殴。 考虑到接近200套房子的社区 我觉得还是非常安全的。 然后小区附近的商超配套非常好 有walmart，homedepot，HEB， traderjoes，sams club以及bestbuy等等，costco差不多10分钟的距离。
我是人生第一次买房，在地里以及谷歌上搜了很多攻略，因为我明白加息后已经逐渐变成买家市场了，而且休斯顿这种新房源源不断上市的地方 肯定砍价空间很足，再加上我公寓的lease是今年2月底才到期所以就采取了 不签buyer agent+大量open houses+大量low ball offer的策略。”正所谓见面砍2W打个九折交个朋友“
我个人其实并不倾向于找buyer agent，一个是我嫌烦害怕电话骚扰，二来我时间还是很宽裕的。对于是否要找华人agent，我其实是无所谓的，因为现在的买方市场，我只关心价格 谁的价格好我找谁，不在乎是否讲中文。最后我这边挑选的房子的seller agent 因为自己内部公司的规定没办法dual agent 所以给我推荐了一个老墨agent 人很热情麻利，帮我科普了很多房屋细节 也帮我敲定了我自己觉得很好的价格。 说到价格我觉得只要是你觉得好 你觉得够低就可以，去查查同zip code 同community最近两年的平均价格，平均sq单价 然后估算一个你可以接受的范围去砍价就可以。
从redfin和har.com上看到lisiting agent后我都会直接去和卖家agent沟通价格。年初的时候价格在50W, 然后价格就一路崩塌到44W，然后我和seller进入了option period，因为屋顶有些minor damage以及玻璃，地毯以及部分电器需要更换，最后seller方面又给了1W美金的credits to closing cost. 最后只要了3周就close了 感觉非常满意。
虽然是贷款 但因为我倾向于尽快结束贷款，所以选择了一个15年的fixed rate 4.8%. 我首付了50% 然后贷款50%。 打算未来三年内还清，不太想拖太久。

先码到这里 过一阵子分享下装修的过程。

头顶着一个飓风的炸弹，不知道何时就会爆一下。

这属于隐形持有成本。

08年，12年（？），17年洪水。

一定要提醒一下。

xiaoyanger 发表于 2023-01-07 06:53:36
再来一次哈维怎么办 休斯顿生活确实便利 就是洪水始终是个隐患

我在houston住了六年其中四年在katy
飓风确实很常见，但是能影响到休斯顿都市区的不多，我家乡珠三角，这飓风频率并没有比珠三角台风高。影响到休斯顿的飓风主要是防洪水，而洪水是可以通过买房选区避免的，像i-10南-99公路西面的katy，elevation相对高，harvey基本无伤害
winter freeze其实近年的伤害指数更高，我的房子21年就爆了水管，但是也有不少邻居平安度过的，我觉得大家都在逐年吸取防冻经验，毕竟极端天气也在变多，像22年的freeze，爆水管的人就少了很多

贷款真的不着急还，只要你有稳定的正现金流。未来三年是投资的黄金窗口。

请教一个问题：3年内还清的话 为什么不选择3 arm，利率应该更低吧？

穷奇 发表于 2023-1-6 11:46
请教一个问题：3年内还清的话 为什么不选择3 arm，利率应该更低吧？

因为我是计划3年还清 但未必一定会还清 有很多因素在里面 比如说工作需要换地方 国际转账的问题等等

katy是个好选择，附近有个非常大的亚洲商圈，吃饭买东西都很方便。

Longhorn here!

doomriley 发表于 2023-1-6 10:03
因为我是计划3年还清 但未必一定会还清 有很多因素在里面 比如说工作需要换地方 国际转账的问题等等

确实没必要着急还清。morgage can deduct tax

welcome to Katy, from Fulshear😄

为什么不找buyer agent？