火烧过的房子

洛杉矶一位房产经纪人自己做Youtuber，他介绍他做买房卖房房屋翻新的经历。他提到一个被火烧过的房子，消防局的报告显示估计损失5万元，房屋估价70万元。
Youtuber到了现场看，房屋的厨房被火烧过，痕迹明显，屋顶需要重做，消防员灭火时浇水也破坏了很多的墙面和地面。他觉得整个房屋需要完整翻新，估价要10万元。
而市场行情在下降，他估计房子能卖65万元。而这处房子目前是40多万元价格出售。

他估算了一下，估计买房要40多万，翻新要10多万。总计50多万。目前的行情下，翻新后出手的时间可能也比较长。他觉得不划算。就放弃了。

那么，他的投资大概总共是50多万，翻新加出售估计3个月到半年左右，60多万卖出。而50多万投资半年的收益是10万，年化收益是40%了，这个他都觉得少。是不是房地产翻新的盈利比这高得更多，他能找到更好的业务？

补充内容 (2023-02-04 07:37 +8:00):
Youtuber在视频评论中说：

“市政府检查很慢，有点远就撤了。”

假定： 45万买进，10万装修，65万卖出：

有10万价差。

扣除： 4W利息
           1.5W 买房agent费用，

那么利润空间4.5万，考虑递交合同到房屋卖出时间六个月，。。。。其实，还不如打工强。。。

何况，风险非常高，比如，工期延期，permit超常规等待，未来6个月房价继续低迷，65万都卖不到。。。 搞不好把本钱都亏了。

第一可能不是现金，是利率很高的贷款
第二，卖房有%6的佣金啊😅😅

aprilsky 发表于 2023-2-2 20:55
第一可能不是现金，是利率很高的贷款
第二，卖房有%6的佣金啊😅😅

嗯，好像这些做翻新的集资可以给出年化15%的利息。而他们自己就是房屋经济人，卖房佣金是左兜进右兜，买房佣金给2%。但10万的利润空间，年化40%的利润率应该是足够支付这些费用了。

Neowiseq 发表于 2023-02-02 21:14:44
嗯，好像这些做翻新的集资可以给出年化15%的利息。而他们自己就是房屋经济人，卖房佣金是左兜进右兜，买房佣金给2%。但10万的利润空间，年化40%的利润率应该是足够支付这些费用了。

贷50万就有接近4万的利率
卖房3个点省不了，那就是2万多
算下来只有4万利润了
而且他们在乎的应该不是利润率，而是绝对值

Jianghuzaijian 发表于 2023-2-3 18:03
假定： 45万买进，10万装修，65万卖出：

有10万价差。

分析得有道理啊，不过市场随便波动下是不是利润就没了？还可能白忙一场亏钱？

Jianghuzaijian 发表于 2023-2-3 10:03
假定： 45万买进，10万装修，65万卖出：

有10万价差。

6个月期间可以同时做多个项目啊。

再举一个实际的例子：

https://www.redfin.com/CA/Ontari ... -91762/home/4014016

Jan 21, 2023, listed $719,000
Sep 20, 2022, Sold for $520,000

这房子9月份买入，4个月后翻建完成重新上市，加价20万。
刨去翻建成本，能赚多少？
这个期间投入资金60万左右，年化收益率是多少？

Neowiseq 发表于 2023-2-3 14:07
6个月期间可以同时做多个项目啊。

作为一个半吊子有翻新经验的人。。。同时开多个项目，只会成倍放大风险，您知道疫情期间装修师傅和材料断货有多严重吗？装修师傅漫天要价，干半路就跑不来了的有多少吗？

纸上谈兵谁不会?

Neowiseq 发表于 2023-2-3 14:13
再举一个实际的例子：

https://www.redfin.com/CA/Ontario/1540-N-Amber-Ct-91762/home/4014016

这是按时完工的，没按时完工的。。你知道多少嘛？我有个房子。。。全屋翻新。。。当然工作量比较大。。。快3年了。。都还没完工。。