【自住房】买了个要大修的房之后（上篇）：三年过去了，改造还在如火如荼进行中……
买自住房
2018年买第一套房的时候，我第一次自己申请 Permit，并亲手施工，花了两个周末，把 Family Room 分隔成两个房间。
现在回头看，这个工程量其实不算特别大，但对当时的我来说，已经算是第一次正式点亮 DIY 装修技能树了。
后来入行做地产经纪，看过的房子和 Inspection Report 越来越多，反而更加踌躇满志，想继续升级装修技能点。以至于后来给自己买房时，胆子也越来越大。
最疯狂的一次，是跟大建商一起竞价 Bridle Trails 的一个房子。房子占地一亩，但状态非常差，差不多到了连外墙都要拆掉重做的程度，连不少 Flipper 都不敢出手。
还好最后没有中标，不然工作量估计比现在这个房子还要大不少。
但我们还是“贼心不死”。
没过多久，又跟四个 Flipper 一起竞争一个遗产房。房子出售前已经空置了14个月，面积大、占地大，地理位置也不错，但没有 Inspection Report，卖家也不允许买家自己做房检。
当时我也带客户去看过。把肉眼能看到的问题，以及预计需要维修的项目逐项说明之后，客户觉得工程量实在太大，选择放弃。
结果最后我自己下了 Offer，把它盘了下来。
事实证明，当时预估的问题基本全中；除此之外，后来进一步想改造和提升的项目也越做越多。
三年过去了，装修改造至今仍在不断进行中。
从 Architectural Design、Structural Design、Septic Design，到 Mechanical、Electrical、Plumbing，我们不知道和 City 各个 Department 打了多少次交道。目前光 DIY 购买的材料就已经超过5万刀；按照我们咨询过的报价估算，如果所有项目全部交给 Contractor 做，总花费不会低于35万。
不过，也多亏了这个房子。
后来再陪客户看房，碰到装修相关的问题时，因为很多项目我都可以说一句“这个我亲手做过”，所以判断不再只停留在“理论上能不能做”。
Contractor 大概会报多少钱，自己做的材料费大概是多少，工程通常需要多久，设计思路是什么，真正的难点又在哪里，心里基本都会有一个大致的范围。
下面先列一下这几年做过的项目。工程量比较大的项目标了星号，其中一些以后也准备单独开帖详细写。
2023年：把房子恢复到可住状态
2023年的核心不是 “改得多漂亮” ，而是先恢复房子的基本功能。
地下室不能继续进水，烟囱不能继续漏水，水井需要正常工作，冬天需要有暖气，已经腐烂或者受损的木结构也必须及时处理。
对需要大修的房子来说，第一阶段往往并不是装修，而是先让它重新变得干燥、安全、可靠，恢复到可以安心居住的状态。
2024年：从能住人升级到住得舒服
2023年是在解决房子 “能不能正常住” 的问题，2024年则开始解决 “住起来舒不舒服” 的问题。
装 HVAC、改善保温、增加自然采光、修复室外设施，这些项目未必像换厨房、换地板一样一眼就能看出效果，但对每天实际居住的舒适度影响很大。
这一年我们也开始从单纯维修，逐渐进入系统性改造。
2025年：升级基础设施，为全屋改造铺路
2025年的项目看起来比较分散，实际上大部分都在为后面的全屋改造铺路。
Driveway 拓宽之后，大型送货车辆才能进来，屋顶材料可以直接运到二楼；地下室安装 Subpanel 以后，HVAC 和其他大功率设备才有了更合理的供电方式。而Permit的申请和批准，也让我们对于下一期的改造有了比较清晰的规划。
图1：原来的单车道无法满足大型送货车辆的进场和操作空间，所以我们先拓宽 Driveway，再安排全屋换顶。左图是基层和钢筋网施工，右图是混凝土刚浇筑完成。
2026年：全屋改造正式进入施工阶段
前面几年做的很多项目，都是在维修房子、升级系统，或者为更大的工程创造条件。
到了2026年，我们才真正进入大规模改变空间布局和房屋结构的阶段。
尤其是二楼阁楼项目，已经不再是简单地换材料、修漏水或者安装设备，而是需要同时处理 Architectural Design、结构加固、Permit、屋顶拆除、新旧结构连接，以及施工期间的防水等问题。
这也是我们到目前为止，自己做过工程量最大的项目之一。
图2： 原来只有一个小天窗的16 × 16三角形矮阁楼，目前正在重建为约260 sq ft、Cathedral Ceiling、带 Balcony 的全新主卧。左图为原阁楼拆除阶段，右图为目前的 Framing 进度。
以上这些项目，都是我们从 Design 开始，一笔一划画出来，再一步一步建造出来的。从设计、方案比较、Permit、材料采购，到施工管理和大量现场工作，我们从中学习了很多。
这篇算是一个总集篇的上篇。下篇准备集中聊聊这几年装修以后形成的一些看法，包括：
现在回头看，这个工程量其实不算特别大，但对当时的我来说，已经算是第一次正式点亮 DIY 装修技能树了。
后来入行做地产经纪，看过的房子和 Inspection Report 越来越多，反而更加踌躇满志，想继续升级装修技能点。以至于后来给自己买房时，胆子也越来越大。
最疯狂的一次，是跟大建商一起竞价 Bridle Trails 的一个房子。房子占地一亩，但状态非常差，差不多到了连外墙都要拆掉重做的程度，连不少 Flipper 都不敢出手。
还好最后没有中标，不然工作量估计比现在这个房子还要大不少。
但我们还是“贼心不死”。
没过多久，又跟四个 Flipper 一起竞争一个遗产房。房子出售前已经空置了14个月，面积大、占地大，地理位置也不错，但没有 Inspection Report，卖家也不允许买家自己做房检。
当时我也带客户去看过。把肉眼能看到的问题，以及预计需要维修的项目逐项说明之后，客户觉得工程量实在太大，选择放弃。
结果最后我自己下了 Offer，把它盘了下来。
事实证明，当时预估的问题基本全中；除此之外，后来进一步想改造和提升的项目也越做越多。
三年过去了，装修改造至今仍在不断进行中。
从 Architectural Design、Structural Design、Septic Design，到 Mechanical、Electrical、Plumbing，我们不知道和 City 各个 Department 打了多少次交道。目前光 DIY 购买的材料就已经超过5万刀；按照我们咨询过的报价估算，如果所有项目全部交给 Contractor 做，总花费不会低于35万。
不过，也多亏了这个房子。
后来再陪客户看房，碰到装修相关的问题时，因为很多项目我都可以说一句“这个我亲手做过”，所以判断不再只停留在“理论上能不能做”。
Contractor 大概会报多少钱，自己做的材料费大概是多少，工程通常需要多久，设计思路是什么，真正的难点又在哪里，心里基本都会有一个大致的范围。
下面先列一下这几年做过的项目。工程量比较大的项目标了星号，其中一些以后也准备单独开帖详细写。
2023年：把房子恢复到可住状态
- ★ 地下室挖排水渠、安装两个 Sump Pump、铺 Vapor Barrier，解决冬天地下水渗入的问题
- ★ 修复烟囱漏水，以及漏水造成的房屋 Framing 和天花板损坏
- 水质检测，处理铁细菌带来的沉积和异味问题
- 修复水井盖和水井电路（水井曾突然停止抽水）
- 修复 Driveway 和车库的水泥裂缝
- 更换 Garage Door Opener
- Pest Control，包括老鼠、蛇、马蜂和蚂蚁
- 更换卫生间水龙头、Ceiling Fan、排气管和镜子
- 修复各房间的 Wall Heater，保证冬天正常供暖
- 更换厨房 Faucet 和 Drain
- 修复停止制热的 Dryer
2023年的核心不是 “改得多漂亮” ，而是先恢复房子的基本功能。
地下室不能继续进水，烟囱不能继续漏水，水井需要正常工作，冬天需要有暖气，已经腐烂或者受损的木结构也必须及时处理。
对需要大修的房子来说，第一阶段往往并不是装修，而是先让它重新变得干燥、安全、可靠，恢复到可以安心居住的状态。
2024年：从能住人升级到住得舒服
- ★ 设计并安装第一套 HVAC 系统，设备位于二楼 Attic，负责二楼供暖和制冷
- ★ 修复房屋各处腐烂的门框和因漏水损坏的木结构，并加装雨棚，从源头杜绝同类问题再次发生
- ★ 切开门厅天花板，安装超大号天窗
- Attic 更换保温棉，处理 Plywood 潮湿发霉的问题
- 给约600 sq ft的 Deck 重新刷漆
- 修复各处室外照明灯
- 安装智能马桶盖
2023年是在解决房子 “能不能正常住” 的问题，2024年则开始解决 “住起来舒不舒服” 的问题。
装 HVAC、改善保温、增加自然采光、修复室外设施，这些项目未必像换厨房、换地板一样一眼就能看出效果，但对每天实际居住的舒适度影响很大。
这一年我们也开始从单纯维修，逐渐进入系统性改造。
2025年：升级基础设施，为全屋改造铺路
- ★ 将水泥 Driveway 从单车道拓宽为双车道
- ★ 更换全屋屋顶
- ★ 设计并在 Crawl Space 安装第二套 HVAC 系统，负责一楼和地下层
- ★ 完成全屋改造的 Architectural Design，并拿到 City 的 Permit Approval
- ★ 移除车库里的 Storage Room，增加停车空间
- 在地下室安装电力 Subpanel，方便后续安装 HVAC 和其他大功率设备
- 安装 EV Charger
- 安装 Generator
- 将两台老旧的电力 Water Heater 更换为 Hybrid Water Heater，提高能源效率
- 加装全屋滤水系统，进一步改善水质
2025年的项目看起来比较分散，实际上大部分都在为后面的全屋改造铺路。
Driveway 拓宽之后，大型送货车辆才能进来，屋顶材料可以直接运到二楼；地下室安装 Subpanel 以后，HVAC 和其他大功率设备才有了更合理的供电方式。而Permit的申请和批准，也让我们对于下一期的改造有了比较清晰的规划。
图1：原来的单车道无法满足大型送货车辆的进场和操作空间，所以我们先拓宽 Driveway，再安排全屋换顶。左图是基层和钢筋网施工，右图是混凝土刚浇筑完成。
2026年：全屋改造正式进入施工阶段
- ★ 将二楼原有主卧分隔成两个次卧，并拆开 Knee Wall，改造成 Hidden Closet
- ★ 拆除二楼原有的三角形矮阁楼，重建为一个约260 sq ft、Cathedral Ceiling、带 Balcony 的全新主卧（进行中）
- 全屋安装 Recessed Lights
- 前院铺 Paver
前面几年做的很多项目，都是在维修房子、升级系统，或者为更大的工程创造条件。
到了2026年，我们才真正进入大规模改变空间布局和房屋结构的阶段。
尤其是二楼阁楼项目，已经不再是简单地换材料、修漏水或者安装设备，而是需要同时处理 Architectural Design、结构加固、Permit、屋顶拆除、新旧结构连接，以及施工期间的防水等问题。
这也是我们到目前为止，自己做过工程量最大的项目之一。
图2： 原来只有一个小天窗的16 × 16三角形矮阁楼，目前正在重建为约260 sq ft、Cathedral Ceiling、带 Balcony 的全新主卧。左图为原阁楼拆除阶段，右图为目前的 Framing 进度。
以上这些项目，都是我们从 Design 开始，一笔一划画出来，再一步一步建造出来的。从设计、方案比较、Permit、材料采购，到施工管理和大量现场工作，我们从中学习了很多。
这篇算是一个总集篇的上篇。下篇准备集中聊聊这几年装修以后形成的一些看法，包括：
- 什么材料适合提前囤
- 为什么装修项目的先后顺序很重要
- 怎么通过具体问题判断 Contractor 的水平
- 为什么 DIY 不一定比请人更“便宜”
- 什么样的需大修房可以买
补充内容
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