北卡三角区的新投资房，值得买吗？

njutoefl 发表于 2024-9-21 18:42
问个无关的问题。。。48万的房子，年房租3万，也就是在没有其他任何指出的情况下要16年才能回本.。。有什么 ...

这个算得有点糙。只算现金流的话，应该是 年房租 - 年开销（房贷利息+地税+其他）= 年净收入，除以本金和closing cost才是年回报率。
实际更复杂一点，还要算上租金和房价上涨，以及房贷还掉的本金部分，然后年化。

算投资房的收益的话，最好还是用内部收益率（internal rate of return, IRR) 和cap rate。
帮你算了下个大概的值，考虑30%房贷首付，6%的利息的话：三十年的IRR 只有差不多9%， cap rate 3.9%, 并不算好，而且预估刚开始10年都是负的现金流。总的来说，不是一个好的项目

njutoefl 发表于 2024-09-21 18:42:57
问个无关的问题。。。48万的房子，年房租3万，也就是在没有其他任何指出的情况下要16年才能回本.。。有什么其他生意16年回本还有人愿意做的嘛。还是说纯靠贷款杠杆

这个算法是按16年后房子白送给我算的嘛

njutoefl 发表于 2024-9-21 21:42
问个无关的问题。。。48万的房子，年房租3万，也就是在没有其他任何指出的情况下要16年才能回本.。。有什么 ...

这是什么算法……如果我48万全款买个房子，只要房价不跌、每个月的租金大于开销，就不是赔本啊，到时候卖房子的话肯定稳赚不赔啊。你的“16年才回本”只考虑了运营中的现金流，没考虑退出时的房子本身还包含的价值。

稍微算了一下，如果20%首付的话，每个月现金流为负是肯定的了，还没考虑雇佣PM和各种维修开销，如果lz认定这个区域未来的涨幅会领先于美国其他区域，那可以赌一下。否则，建议看看其他的地方，应该会有更好的选择。

投资要看风险啊，不能只看收益啊。举一个极端的例子，一个人去赌场，押注10万，一晚上赚了1万，年化收益率爆表，你去学他吗？为什么不去学？因为风险太大。
负现金流的房产最大的问题是风险，如果遇到经济危机，失业潮，有可能你失去工作，你的租客也失去工作，你熬不过去，就赚不到10年后20年后稳赚不陪的收益。相对的，如果你这些钱是放在股市大盘，失业潮至少你不用往里贴钱，不那么容易被踢出局

小张同学 发表于 2024-09-22 07:23:31
这是什么算法……如果我48万全款买个房子，只要房价不跌、每个月的租金大于开销，就不是赔本啊，到时候卖房子的话肯定稳赚不赔啊。你的“16年才回本”只考虑了运营中的

你还有买房子首付的机会成本。这点钱每个月的活期利息算是稳定的投入成本了。你如果买spy500那成本更高。

2500是谁给你估的价格？新房是有hoa吗？如果没有rental restriction，那出租的人会很多，到时候房租提不上去；如果有rental restriction，你最好看清楚条款。

如果出的起2500刀每月租房，为啥不直接自己供房？