湾区60w首付可以上车什么房子

soselar 发表于 2024-11-26 09:09:20
500k买了3m房子，感觉不撑

请问down payment大概放了多少呀？类似的情况想知道大概多少down能不撑

Fiesta Garden还不错，半开放小区可以买到2M以下的SFH，而且是建商一起规划建筑的，社区比较整洁干净，房贷压力也比较小，邻居也比较nice，缺点可能就是房子比较老并且离高速很近，院子里能听到高速白噪声但是在屋里基本感受不到，优势是去San Mateo downtown真的超级近！而且Forster City的99，Costco和Home Depot也是超级近，交通很便利，可以去实地看看open house感受下。

微信用户_ce7pm 发表于 2024-11-27 19:32:59
请问down payment大概放了多少呀？类似的情况想知道大概多少down能不撑

Downpay 25%

微信用户_nwqos 发表于 2024-11-25 20:32
我去年年买房的时候收入和你差不多，买的Fremont 2M 条件很好的房子，直接入住，毫无压力。但前提是房子条 ...

最后听你的 买了3m+的 lol

一百五以内的压力会中等 但是即使收入少的失业了收入掉到四十多也会压力很大

也要看资产多少吧，如果买完房子还有3M在股市里挣钱，心里也不慌，压力也不大

同在94403附近上班的码工,说点实际的吧。

你这个收入加首付配置其实挺舒服的,600k首付如果按25%-30%的down,total budget在2-2.4M之间是合理的,DTI和现金流都不会太紧。现在30年jumbo大概6.625%-6.875%(看lender和你的relationship banking),1.6M左右的loan每月P&I差不多1万出头,加上property tax (1.05%-1.2%, San Mateo county实际effective rate基本就1.1%左右), HOA, insurance, PITI做下来$13-14k一个月,你们税后大概率压力不大。但有一点要先想清楚:loan超过$750k的部分mortgage interest是没法deduct的,2017 TCJA之后这条卡得很死,所以你即使loan打到1.6M,实际能抵的interest只有750k那部分,算真实持有成本的时候别用旧blog里那种"30%回来"的算法。

94403上班的话通勤半径里几个选择,我大概排一下:

San Mateo Highlands、Baywood、Beresford Manor这种老SFH,1.8-2.3M能拿下typical 3/2 1500-1800sqft,卖点是大lot和地段稳,缺点是70年代的房子foundation和sewer lateral要重点查,inspection别省。Foster City全是70年代填海造的,房子structurally都不错,但要注意洪水保险(FEMA flood zone AE的占比不小,每年保费1500-3000不等)还有liquefaction risk,你做investment角度看Foster City的SFH过去十年涨幅其实跑赢San Mateo本地,学区也好(虽然你不care)。San Carlos和Belmont往山上走,如果你不嫌通勤多10分钟,2M左右能拿到比94403本地新很多的房子,白人区氛围+治安+学区都加分,resale流动性极好。

Redwood City那边94061的Farm Hills、Emerald Hills是被低估的pocket,2M以内能拿很不错的SFH,但同zip code的downtown那一块和94063治安不太一样,买之前一定要去晚上开一圈。Burlingame预算上车SFH难,但TH/condo可以考虑,租售比比SFH好一点点。South City跨bridge反向通勤,但有些neighborhood真的在变,不太推荐做appreciation play。

你说的"租售比"在湾区基本是个伪命题,SFH gross yield普遍3-3.5%,扣完PITI+维护+vacancy,cash flow铁定负。湾区的"投资"逻辑全靠appreciation+principal paydown+tax(房产税Prop 13锁定后期超值)+长期租金涨幅,不是cash flow play。如果你是想做rental,反而TH和小condo数学好看一点,但HOA如果special assessment一来一万两万的就把yield吃掉了,买之前一定要看HOA的reserve study和过去几年的financials,这个disclosure package里都有,绝大多数买家根本不看。

几个容易踩的坑顺手说一下。第一,supplemental tax bill,close之后6-12个月会再来一张按新assessed value补的property tax,新手经常忘了留cash;第二,Mello-Roos,Foster City新一点的小区和Redwood Shores有,问agent要Mello-Roos disclosure,有些一年三四千额外;第三,如果是condo/TH,看HOA有没有HO-6要求,master policy的deductible现在很多都涨到了25k-50k,你自己的policy要兜底;第四,offer的时候inspection contingency在San Mateo county现在大部分deal还是waive的,所以pre-inspection要在offer之前做完,roof+foundation+sewer lateral+chimney至少做掉,2000刀左右值得花;第五,你这个收入大概率AMT不会触发但要算一下,jumbo lender会让你提供两年税表+YTD paystub,如果你有RSU或者bonus做主要部分,他们算qualifying income的时候会两年平均,这点先和lender确认,别到时候发现pre-approval的number虚高。

最后一个点,现在rate cut预期摇摆,卖家挂牌量比去年同期多,San Mateo county的SFH median DOM比2022年长了不少,你不用太着急,但好房子(地段+structure+layout三项齐全)还是会多offer。我个人建议你先把budget在1.9-2.1M、TH/SFH都看,周末花一两个月跑跑open house,等你对哪几个pocket手感建立起来,再下offer不迟。

哦对,我自己是码工,顺手做了个免费的小工具 nestlyze.com,可以按地址查精确学区边界、逐ZIP对比、把月供拆成P&I+税+保险+HOA+supplemental算真实持有成本,还有FEMA洪水图层和liquefaction那些environmental risk,Foster City和Redwood Shores那种填海区你能直接看到风险overlay。你这个scope下挑zip和算cash flow应该能省点时间,纯免费,我自己买房当时找不到顺手的工具就自己写了。

按你的描述我觉得需要卖股票还房贷吧。

我现在年纪大了一点了，发现必须要price in自己不可能一直拿现在的薪水。如果被layoff，断供的压力会比较大的，

尤其是现在利率这么高的情况下。