新加坡科普贴系列001--买房

楼主去年拿到pr，最近换工作忽然发现几年不来，积分被扣的7788了，特来发帖长点积分

1 | 为什么很多人先聊 HDB 再聊 condo？
在新加坡，房子分两条赛道：政府组屋（HDB）和私宅（condo、EC、landed）。  
HDB 更便宜，可是规则巨多——最典型的就是 “只有夫妻俩都拿到 PR 满 3 年才能买转售 HDB(如果单身pr 满35岁，其实也是有办法买resale的)”。才 PR 一年，这个门槛暂时过不去。反而是共管公寓完全对 PR 开放，只是印花税（ABSD）要多付几个百分点而已。简单一句话：不想等，就看 condo；想省钱，就守三年大门。

2 | 身份差异到底影响什么？
第一，能买什么  

• 共管公寓谁都能买，跟国籍无关。
• 有地住宅（独立/排屋）就门槛高多了：公民随便买，PR 要额外申请，外国人基本别想，除非买圣淘沙那边特批地段。
  

第二，要交多少税  

• 买房人人都交 BSD（基础印花税），和国籍无关。
• 额外买家印花税 ABSD 才是大头：公民首套 0 %，PR 首套 5 %，外国人上来就是 60 %。
• 但有个“隐藏彩蛋”——如果你拿的是美国护照（或者冰岛、挪威、瑞士、列支敦士登护照），因为和新加坡有 FTA，自住首套房可跟公民一样免 ABSD；后面第二、三套按公民税率走。  
    > 朋友里真有美国人买房时被律师提醒这条，一下省了六位数现金。
  

第三，能贷多少  
银行给首套私宅的最高贷款成数（LTV）是 75 %。这 75 % 并不是说一定批这么高，年龄、收入结构、信用分都可能往下调。剩下至少 5 % 得是纯现金，另外 20 % 可以用 CPF 或现金。

3 | 按部就班买 condo——一步也不能少

• 银行 IPA  
     先找贷款经纪跑一份 In-Principle Approval。别房子看爽了才发现批不出来，那订金白付。
• 选盘 + 支付 OTP  
     新盘、转售都行，看对眼就给开发商或卖家 1 万左右（有价差）订金拿 Option to Purchase (OTP)。拿到 OTP 后 14 天内要“行使”——也就是把剩余 15 % 首付打过去。
• 缴 BSD + ABSD  
     律师会帮你申报。作为 PR 首套房，ABSD 就是 5 %，必须在行使 OTP 的时候一次性付清，不能贷款也不能拆分。
• 银行正式批贷  
     贷款批下来后，慢慢等交割（resale）或 TOP（新盘交钥匙）。TOP 前只用付按施工进度分期的那部分，本金压力没一次来得那么猛。
• 拿钥匙 + 办装修  
     开门第一件事：买火险（开发商只包结构火险），然后申请装修许可证。大多数 condo 管理处工作日才能送材料，要算好时间。
  

4 | 现金流小贴士

• ABSD 单靠现金：这 5 % 不能用贷款或 CPF，因此一定要把汇款时间算进去。
• TDSR 卡脖子：银行会把你所有月供（车贷、信用卡分期）拉一起算，合计不能超过月薪 40 %。经纪常见的“批不到 75 %”场景就是卡在这里。
• 律师费别忽略：市场价 2.5 – 3 k，新盘有时开发商吸收，但 resale 自己全付。虽然相比房价是小钱，却得提前放进预算。
  

5 | 几句答疑

Q：才 PR 1 年，到底等 3 年后买 HDB 划算，还是直接冲 condo？  
A：看你现金。HDB 便宜，但要把 3 年租金机会成本算进去，还得扛 5 年 MOP 才能换房。手上首付够、又不想浪费时间，直接买 condo 最干脆。

Q：美国护照和 PR 身份同时有，能免 ABSD 吗？  
A：可以，只要房子直接落你个人名下，不找公司或信托操作即可。律师会让你递交护照证明。

Q：万一之后想升级第二套怎么破？  
A：手里有未清房贷时再买第二套，贷款成数会被降到 45 % 或 25 %，ABSD 也跳到 30 %。最常见的做法是：先卖掉第一套、清掉贷款，再去买第二套，把 LTV 恢复到 75 %。

6 | 写在最后
政策年年在调，但底层逻辑没变：政府想把自住保护起来，把炒房挡在门外。因此——

• 先锁定自住需求，再谈投资回报。
• 现金流和税费清清楚楚写在 Excel，不留侥幸。
• 官方文件每年翻一遍，不听道听途说。
  

祝你早日找到心仪 condo，另外在坡的朋友们（尤其是在bugis 附近的朋友们）可以随时约咖啡

补充内容 (2025-04-28 03:44 +08:00):

找房的话我常去的是PropertyGuru、99.co 与 EdgeProp
其中主要还是PropertyGuru用的最多，第三个的话更多是看不同的analytics，大家如果来sg投资可以按需选取

BrandonJu 发表于 2025-4-28 01:04
PR不行，公民才可以

仔细研究了下，公民的话如果在35岁之前未婚，能证明和父母生活在一起的话，应该也可以联名买。pr的话应该就没这回事了，哎

补充内容 (2025-04-28 03:41 +08:00):

一般来说，我常去的找房源信息的就这三家网站。
我用gpt简单生成了下介绍，大家可以比对下是否需要
PropertyGuru
成立背景与定位
PropertyGuru 集团成立于 2006 年，总部位于新加坡，由两位创业者创办，专注于线上房产信息服务​PropertyGuru。旗下主要网站 www.PropertyGuru.com.sg 为新加坡领先的住宅与商业物业搜索平台，并同步运营 CommercialGuru.com.sg（商业地产）与 LoanGuru.com.sg（房贷经纪）等垂直门户，形成完整生态布局​PropertyGuru。
核心功能
在 PropertyGuru，用户可浏览逾 210,000 条住宅和商业房源，涵盖买卖及租赁两大需求，并配有详尽的地图、实拍照片与街景服务，以助快速锁定目标物业​PropertyGuru。
此外，平台提供多种增值工具，包括按揭计算器、印花税计算器、价格走势图表及社区评价等，帮助用户从房贷预算到购房决策全流程均有技术支持​PropertyGuru。
用户覆盖与影响
根据官方数据，PropertyGuru 平均每月吸引超过 500 万次浏览，为超过 5 百万用户提供房产搜索服务，稳居市场流量首位​PropertyGuru。


99.co
平台定位
99.co 自称为“新加坡增长最快的房产门户”，主打简洁易用的界面与高效的搜索体验，支持公寓、组屋 (HDB)、排屋 (Landed) 的买卖和租赁信息查询​99.co。
主要特色

• 提供房源筛选、价格区间、户型、地段与配套设施等多重筛选条件，让用户能迅速锁定符合需求的物业类型与区域​99.co。
• 官方“Insider”博客定期发布装修案例、市场动态与投资建议，为购房者和租客提供实用指南与行业洞察​99.co。

EdgeProp
定位与优势
EdgeProp（原 The Edge Property）以数据驱动为核心，主打免费与付费工具，用于帮助用户做出更精准的房产决策​EdgeProp。
特色工具

• Edge Fair Value：自动估算物业合理价格，参考历史成交价及市场走势。
• En Bloc Calculator：评估项目潜在整体出售 (Collective Sale) 的可行性与收益。
• Research Tool：提供过去交易记录、区域价格趋势与比较分析，涵盖公寓、组屋、排屋及商业物业等多类别​EdgeProp。

深度分析与资讯
EdgeProp 同时运营详尽的市场新闻与专栏分析，汇聚投资者视角与业内专家观点，为用户提供从政策解读到市场脉动的全方位内容服务​EdgePropEdgeProp。

大笨熊nyc 发表于 2025-4-28 01:58
查了下你是对的，pr的话无论如何都需要是已婚

而且要两个人都满3年，如果PR退掉，房子也要退回。基本上来坡前六七年是指望不上HDB的，夫妻双PR这种更适合来这边读书然后留下的人，他们感情稳固，PR好拿，基本上毕业一年就能拿到，这样毕业第四年就能买HDB了。

Mr_Fool 发表于 2025-04-27 10:28:48
请问能细说不同房子税前的大概价位吗？租房与买房哪种更划算？

如果有霸气小蓝本/pr/新加坡公民，想都不用想一定是买房。否则的话60%税现在实在太高了啊
Condo的话价位其实没法一概而论，因为地理位置太重要了，如果有心仪的地段的话可以去property guru查询

AliceFu 发表于 2025-04-28 05:32:54
sg房子租售比怎么样呀？
我看国内人有美宝的话，很多用美宝的名字通过信托买房

Condo具体的租售比的话要看地段，比如我朋友在Orchard, Tanglin road 那边还不错。考虑到管理费和房产税和美国的差别，我个人感觉如果在一些核心地段的话租售比还是比美东好一些的。
如果是hdb，那租售比直接爆炸。不过hdb所有权其实是政府，房子自己长期不住而是租出去的话可能会被找茬
PS: 我这几年其实来美国只是旅游，所以可能信息已经out了

sg房子租售比怎么样呀？
我看国内人有美宝的话，很多用美宝的名字通过信托买房

BrandonJu 发表于 2025-04-27 19:24:22
而且要两个人都满3年，如果PR退掉，房子也要退回。基本上来坡前六七年是指望不上HDB的，夫妻双PR这种更适合来这边读书然后留下的人，他们感情稳固，PR好拿，基本

并且还得是本科或者本科之前就来的，master的话优势比起直接来工作的很小

BrandonJu 发表于 2025-04-27 10:04:40
PR不行，公民才可以

查了下你是对的，pr的话无论如何都需要是已婚

请问能细说不同房子税前的大概价位吗？租房与买房哪种更划算？