新手买房科普3 - 买房全流程和注意点

来自大西雅图地区的经验，对美国其他地方应该也大部分适用。


<b> 1 资金准备 </b>

如果是全款玩家，建议把现金集中到一个账户，然后让银行开个 Proof of Funds letter。

如果是普通需要贷款的购房者，可以分成两部分：

* 准备好一定的现金，包括定金earnest money，首付down payment ，和一些额外的钱（用作closing cost等）。

* 找贷款公司获取 Pre-approval letter，这样对自己能贷到多少钱心中有数。下offer的时候一般也都需要附带这个letter向卖家证明您确实有能力支付这个价位的房子。

还有几点需要注意的：

1. 如果可能的话，一定要提早养好信用分数。平时信用卡还的勤快点，尽量别用到额度的30%以上，更别忘了还啊！
2. 工作上尽量苟住。稳定的就业记录很重要，如果过户之前被裁了也极有可能贷款批不下来。
3. 尽量不要有大笔的存取款。如果首付是父母等刚汇过来的，要准备好解释的信（银行会很担心这钱的来源，比如会不会是你借的）。有些贷款方甚至会不承认x个月内的大笔资金，所以有条件的话最好提早准备。


<b> 2联系中介 </b>

如果前一步不知道找哪家贷款公司的话，也可以先联系中介让TA推荐一些。多联系几家比比价，反正需要提交的材料几乎都是一样的，多发几遍也不麻烦。另外，我们可以把Pre-approval视为一个保底项，最后正式贷款如果有更好的选择还能换，所以别紧张。

顺便提一下，现在新的法规要求2024年起中介和买家必须签代理合同（之前口头上双向奔赴就行），不要感到意外。

找中介前不妨先问问自己（负责的中介大概率也会问你这些)：

* 买房的预期价位是多少？上限在哪里？
* 想要自住房还是投资房？自住的话哪些因素最重要，通勤、学区或者别的？投资的话，想做月租、Airbnb或者别的？
* 更喜欢独栋，联排，还是公寓？想要几间卧室，多大的面积，多大的土地？
* 想要新房还是老房？想要Move in ready还是愿意装修翻新？
* 有心仪的区域（方位、城市、邮编)吗？比较喜欢什么样的社区？


<b> 3 看房子 </b>

对于中介的推荐，可以通过积极地给一些反馈，让中介能更了解您的喜好，以便之后推荐更合意的房源。

另外我建议如果有时间的话，您不妨也随便翻翻Redfin或者Zillow之类的网站。毕竟没有人能代替您和某个房子一见钟情。

如果看到感兴趣的房子，可以发给中介帮您通过网上的资料分析一下优缺点，有些在这一步就可以排雷了。

对于您真正感兴趣的房子，下一步就是实地考察了！以下是些实地看房的关注点：

* 如果是open house，注意通过看房人数以及与卖方中介的沟通，打探房子热度
* 所在社区如何？左邻右舍？房子外观？
* 高压线？大树？朝向？地势容易积水吗？房屋周围有裂缝吗？
* 屋内采光？层高？结构？有无漏水和霉菌的迹象？温度适宜吗？水压正常吗？
* 装修很好的房子可以注意一下家电的品牌，橱柜台面的质感等。
* 装修偏差的房子可以估计一下哪些东西需要翻新/替换，大概需要多少钱。


<b> 4 下Offer </b>

如果某套房子过五关斩六将，已经到了您想给它下Offer的程度，先别冲动，我们还有一些需要考虑的，比如：

* 上下班高峰期的交通状况
* 晚上的小区灯光，道路噪音等

接下来可以让中介给你一份CMA（比较市场分析），商量出价策略。

如果是买房市场，记得加上各种保护条款，比如Financing Contingency，Appraisal Contingency，Inspection Contingency等等。另外不要忽略了压价的可能性。

如果是卖方市场，竞争会非常激烈，很多人可能选择waive contingency，这种时候要非常非常谨慎，比如提早做home inspection，准备好万一appraisal比合同价低的补差价资金等。另外记得要善用escalation clause。


<b> 5 为顺利过户而努力 </b>

赢下合同之后，离最终拿到钥匙只差最后几步啦！

* 按要求提交定金Earnest Money
* 约房屋检查。可以自己找也可以让中介帮您约。一般inspection大概小半天，之后您会获得一份详细的房屋状况报告。
* 递交正式贷款申请。正式申请之前，您还有机会再比一轮价，选择利率最低的靠谱机构。一定要靠谱不然不能按时closing就麻烦了…
* 贷款公司会要求您买房屋保险，这个类似买车险，网上多问几家挑个合适的
* 贷款公司还会指派专门的appraiser对房屋进行估价，您不需要做什么
* 产权公司会调查产权是否clean并且提供title insurance，这步也不需要您做什么
* 最后您只需要在指定的时间地点签最后的过户文件并支付closing costs就好啦！签之前可以再去新家转一圈看看状况是否和预期一致。
* 恭喜您拿到钥匙！过几天别忘了去county政府网站查一查public record，里面应该有您的产权记录了。

觉得有用的话帮我点赞加个米呀～还可以看看我发的其他几篇干货：

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1033167-1-1.html

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1033778-1-1.html

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1034055-1-1.html

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1033933-1-1.html

记录了！


补充内容 (2023-12-20 03:04 +08:00):
蹭个流量，大西雅图地区想买房（包括需要观望半年一年的，毕竟现在好房子确实不多，市场也不明朗）的小伙伴欢迎联系我呀～ seattlevv@gmail.com

我能提供的：
1. 专业知识，逻辑在线（top 2的小镇做题家）
2. 客观分析，当做是自己在买房（很难自证，但相处过程中你就知道了）
3. rebate/flat fee都好说（前提是我们互相earn trust了，毕竟我不想为了蝇头小利惹上官司）

我不能提供的：
1. 看房随叫随到（不好意思我不是全职中介）
2. 一路助推的情绪价值（说到底房贷不是我付，房子也不是我住，这房子值多少有多好，just follow your heart，我不想也不会push）


补充内容 (2024-06-04 06:16 +08:00):
想了解如何成为real estate agent ，或者已经考过了中介考试，想找公司挂靠的也可以联系我呀

感谢分享, 写得真详细!!! 对买房的新手太有帮助了!!!

工作签到美国（西雅图）后多久可以贷款买房？

不能加米，给楼主手动点个👍

RodeoCrossing 发表于 2023-12-17 20:39:14
不能加米，给楼主手动点个

哈哈哈谢谢～

55acws 发表于 2023-12-20 18:52:49
工作签到美国（西雅图）后多久可以贷款买房？

取决于你的信用记录，工作，资产等很多因素，不同贷款机构也不一样，可以具体多问几家。

55acws 发表于 2023-12-20 18:52
工作签到美国（西雅图）后多久可以贷款买房？

依照之前問銀行的 大多是一到兩年 要看報稅
但是要是首付特別高 說不定就還好

Blake20 发表于 2024-02-20 00:28:57
感谢分享, 写得真详细!!! 对买房的新手太有帮助了!!!

谢谢，对大家有帮助就好～