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[学习资料] 【房产税务专题】在美国卖房 房产增值 如何省税?

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卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税,但透过以下几种方式可加减省下不少税喔。
#Jenny北美地产说





1. 保留房屋整修的收据来增加卖房成本 

房屋翻新改建的费用虽然不能抵税,但可以增加房屋成本,也就是减少了卖房利润,进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据,为日后的卖房换房做准备。
IRS 对整修费用有较严控制,详情请洽专业税务人士。
建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留,以备未来使用。

2. 善用自住房免税条款 

若过去5年在该房住满两年,卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额,只有超过部分才须交税。
此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和度假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。
若属于自助+投资的两用房,则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠,出租的单元则需申报资本增值税。

3. 善用自住房部分免税额 

若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等),仍可享有部分免税条款福利,详情请洽专业税务人员。

4. 善用同类资产置换条款(1031条款) 

例如出售一套投资房(出租),且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明),并于180天内完成所有交屋程序,则出售前一套房的利润将无须立即交税
此法主要是延迟交税时间,若未来第二套出租房卖出后,但无用同样手法找到下一套投资房,则仍是要缴交所有的税款。

5. 采用遗产继承方式,而非赠与 

美国法律规定美国公民与绿卡持有者每人都有550万元免税额,无论是赠与或遗产,只要低于550万美金就无需缴税。两者看似无异,但其实在子女卖房时就有很大差异了。
  • 赠与税:生前赠送,由赠送者支付赠与税。
  • 遗产税:身后继承,由继承者支付遗产税。

注⚠️:如果是通过遗产方式继承,美国州遗产法庭会征收整个遗产5%-8%不等的费用。


美国税法规定:


生前赠与:子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万),因此未来子女要卖房时,将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万),而非房子目前市值。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。
继承遗产:子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万),因此未来子女要卖房时,将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。
由此可知,以遗产方式将房产传给子女,对日后子女卖房时的税务较有利。
 
声明
以上文章内容仅供参考,不构成任何税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同,每个案例需要具体分析,请咨询专业会计师确认。

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drwar 2024-4-11 00:08:56 来自APP | 显示全部楼层
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先做1031置换,然后在新的房产通过自住满足50w免税额省税,可以吗?

比方最开始拥有房产A,升值+10万。然后1031换成房产B,然后再房产B自住两年A增值的10万可以免掉吗?
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 楼主| Jenny北美地产说 2024-4-11 03:41:38 | 显示全部楼层
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drwar 发表于 2024-4-10 09:08
先做1031置换,然后在新的房产通过自住满足50w免税额省税,可以吗?

比方最开始拥有房产A,升值+10万。然 ...

这里有几个重要的点:
1) 只有投资房 才可以做1031  ,所以 A必须是投资房
2)1031是延税,而不是免税, 它的目的是让你不需要交capital gain的税 , 所以可以扩大下一个地产B的投资, 这个对大额的增值是有显著的作用;
3)投资房换投资房, 所以B 也是投资房。
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