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[买自住房] Newcastle 是西雅图最大价值洼地的5个原因

 
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有观点,有内涵, 有价值,有判断,大家好,我是西城李老斯,斯文的斯。

今天咱们来聊的话题是,为什么Newcastle是西雅图地区最大的价值洼地。



大家都知道,李老斯很少预测房价的短期走势,因为有太多的因素会影响房价。即便是Redfin, Zillow 这种大数据公司,在2023年的预测跟实际情况都差了很多,甚至连涨还是跌这种方向性的问题都预测错了。


李老斯的买房逻辑是看一个地区的长期潜力。确切说,就是影响房价的长期因素是人口流入,中期因素是土地的供给,短期因素是政策的倾斜。


西雅图地区每年人口净流入8万人,而且新流入的人口平均收入是15万,说明流入进来的都是高收入人口。所以西雅图地区的房价长期来看就是会一直高速增长。而从中期来看,西雅图的土地一直是非常稀缺的。通勤时间1.5小时以内的所有的住宅用地都已经被开发光了。所以在过去的3年,大西雅图地区每年新建的独立屋都不超过4000套。 相对于净流入的8万人口来说,真的是杯水车薪。


当锁定了西雅图的房地产市场以后,你一定会问,到底买在哪才能涨的更快呢?3个月前李老斯在《哪里会是下一个Kirkland》那期视频里面仔细分析了Woodinville的高速增值潜力,而今天李老斯就带你了解一下我的第二个重点投资区域: Newcastle.


咱们接下去从交通,住宅环境,生活便利程度,学校,以及房型等5个维度来阐述Newcastle成为黑马,实现超涨的可能性。

第1点: 交通速度的提升对Newcastle的显著影响。



如果你在西雅图生活过,你一定知道405高速的南段特别的拥堵。这是因为,从Bellevue往南的405 大部分路段只有3条车道,其中2条是普通的车道,还有一条是HOV 的双人车道。这就造成了一个结果,Newcastle明明离Bellevue市中心只有5英里,但是比离Bellevue 有8英里的Kirkland Totem Lake的交通时间多了3分钟, 而且房价比Totem Lake还便宜不少。


如果你了解西雅图的历史,就知道2015年以前的Kirkland 的Totem Lake是个鸟不拉屎的地方,犯罪率极高,半夜在马路上的除了妓女就是毒贩。2015年以后,给Kirkland 带来最大上涨动力的因素就是405高速北段的拓宽工程。


当时405北段也是只有3条车道,但是自从加了两条收费快速车道以后,去Bellevue的通勤速度立马就减少了50%, 带来了Kirkland和Bothell的超强繁荣。 从2015年到现在,Kirkland房价增长了2.7倍,  而同期Bellevue只上涨了2.3倍. 所以Kirkland 比Bellevue的增长速度快了17%.  这就证明了交通的提升可以给一个地区带来很大的超涨空间。


在同样的逻辑之下,咱们来看405南段。今天这里下班高峰期俨然就是个停车场,但是这件事情要马上迎来改变。 因为到2025年,405南段的拓宽工程就会完成。要双向各增加一条快速车道,把现有的HOV 车道也变成一条收费的快速车道。完成以后,405的南段就会有2条收费快速车道,和2条普通车道。按照政府的预测,Newcastle到Bellevue的通勤时间要缩短一半。虽然我不相信政府说的,但是提升30%总归是有的。那这样的话,从Newcastle到Bellevue市中心就只需要10分钟,咱们可以理解成Newcastle就变成了Bellevue的自然延申。


而且更让人开心的是,快速公交Stride在2028年就会从Kirkland经过Bellevue 直达Newcastle,这样的结果是Newcastle的居民可以早上开车5分钟到公交中心,然后坐上快速公交,轻轻松松的去Bellevue市中心和Kirkland市中心上班了。

第2点: Newcastle离华人热爱的吃喝玩乐地点都非常近.



South Center 位于I-5 和405高速交叉点的南端,在Renton的南侧。 跟I-5和405北侧的交叉点Alderwood Mall 遥相呼应。这两个都是西雅图地区最大的购物中心。 这几年随着城市核心圈的外扩,导致Alderwood Mall和South Center都引来了巨大的客流量。随之而来的就是大量的购物中心和餐厅拔地而起。对于Newcastle的居民来说,去South Center 非常方便,这里可以直接穿过Renton走local的小路就可以到达South Center,不需要跟别人去挤高速。


哦对了,还要说一点,西雅图最好的粤菜餐厅,有一半都坐落在Renton。因为Renton是一个老华人移民的社区。也正因为这个原因,Renton有一个超大型的华人超市,叫做越华超市。 所以紧挨着Renton的Newcastle就对华人来说非常有吸引力了。


如果你以为这就是Newcastle交通上的所有利好,那你就错了。 Newcastle靠近Bellevue的南端,而Bellevue的南端的这几个社区是Bellevue城市发展规划里面重点打造的商圈, 就包括了Factoria和Eastgate。Bellevue市长说要把这两个地方打造成下一个Spring District,足以说明了Bellevue在Eastgate和Factoria大量投入的决心。 而万众期待的温哥华的大统华超市马上也要在Factoria开分店了。 Factoria的大统华离Newcastle可只有5分钟的车程哟!而且不用上高速,走Local就到了。

第3点: Newcastle环境优美。



Newcastle是1980年才开始大规模开发的城市。它的城市名片就是西雅图地区最好的高尔夫球场。 因为开发的时间比较晚,所以Newcastle的城市规划更符合现代人的审美。道路不是那种横平竖直的,而是随着山坡蜿蜒而上,错落有致,开车在Newcastle就像是一幅乡村的画卷徐徐在人眼前展开,让人忘记其实你离市中心只有不到10分钟的车程。而Newcastle的城市规模其实非常小,它设计的初衷就是作为城市的后花园来存在的。 根据2020年的统计,Newcastle只有13000人,差不多只有Bellevue的6%。


而同样是80年代建立的规划类似的社区,就是Sammamish。 按照福布斯和CNN的评比,Newcastle和Sammamish都是全美国最宜居的20个城市之一。这两个城市的风格,风土,文化,都非常类似。唯一的不同是Sammamish已经完成了超涨,而Newcastle的超涨却刚刚开始。在李老斯看来,Newcastle未来5年的房价是要对标Sammamish的。 那就意味着Newcastle有至少30%的超涨空间。



第4点,就是Gentrification对Newcastle的影响。



Gentrification这个词最先出现在19世纪的英国,它的字面意思是绅士化,说白了就是城市化进程中把城乡结合部彻底翻新变成核心城市圈的一部分。在这个过程中,开发商进入,拆掉老房子,盖上新房子,政府进入来打造新的社区环境和社区的小商圈,最后的结果是房价一飞冲天。为什么说Newcastle有城市化的潜力呢?首先就是因为它离市中心很近,加上交通速度的提升,这里就变成了开发商眼中的金矿。


其次呢,是因为Newcastle有大量的1980到1990年代建立起来的大房子。这些房子的户型和骨架都非常出色,跟现代的新房子比起来几乎没有什么区别。比如,9尺的层高,所有的卧室都在二楼,所有的生活区间都在一楼,每个房间有大片的窗户,采光很好。很多都有3车的车库。而且更重要的是,当时的开发商都保留了美国传统风格的craftsman style,一进门就有直通2层的大穹顶,两层楼的挑高空间,看起来非常大气。而现在的新房子绝对不会这么设计,因为把这块挑高空间盖上的话,又能多出来300多尺的面积。 这种房子的骨架又非常的出色。所有的系统,包括下水,上水,供暖等又都跟新房的用材一样。所以这种房子只需要把厨房,卫生间和地板做一个简单的翻新,就看起来跟新房子一样好看。


这种表面的改造是开发商最喜欢的,因为花钱少,速度快,不容易出纰漏,而且利润空间大。所以从今年开始,Newcastle的房子大量的被开发商盯上,拿来翻新。而翻新以后的房价就一下子高了很多。所以Newcastle的房子有超大的增值空间。

第5点,Newcastle学区的变化.



Newcastle 的公立学校是经常被人诟病的一个重要原因。 那你有没有考虑过,为什么一个社区环境好,交通便利,房子又大又新的城市,学区却很差?实际上,Newcastle过去是非常好的学区。 但是随着时间 推移,Newcastle的学区变差了。为什么呢?因为Newcastle的居民太老了。


咱们刚才说到,Newcastle是80年代开发的新城市,当年买房的那波人,到现在基本上都是70岁了。这些人不会有学龄的孩子。所以当下在Newcastle公立学校的生源都是那些租住在公寓里的租客的孩子。而租客在孩子教育上的投入自然会更少,所以小朋友的学习成绩就不会很好。而公立学校里面影响评分的最重要的因素就是学生的质量。


这一现象,会随着更多的年轻人搬进Newcastle而彻底的改变。因为新搬进Newcastle的这些人是在Bellevue和Kirkland上班的高薪人群,他们对孩子教育的投入要比那些租客高好几倍,于是学生的质量会有显著的提升,学区就会突然变好。


这不是李老斯的幻想,而是在过去几年不停上演的剧本。2017年,Kirkland北边的Juanita 高中是一个3分的高中。而现在Juanita High School已经是8分的高中了!Kirkland北边的这片区域拿到的剧本跟今天的Newcastle拿到的是一摸一样的,就是城市化+新移民+交通便利+学区提升。但是, Newcastle 拿到的剧本比Kirkland更好,因为Newcastle离西雅图地区著名的私校Open Window School近在咫尺。Open Window常常被拿来跟比尔盖茨的母校Lake Side 做对比。


所以如果你家有适龄儿童,等不起Newcastle的公立学校变好,那就可以去Open Window试试运气。毕竟一年5万的学费在房价增长面前,就是毛毛雨啦!


好啦,今天李老斯给你安利了Newcastle这个环境好又有潜力的小城市。如果你有更多买房的问题的话,欢迎联系我。我们的口号是,不买贵的,只买对的!





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creamboy 2024-4-20 06:32:04 | 显示全部楼层
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“西雅图地区每年人口净流入8万”

什么老黄历了,大西雅图地区人口增长这几年几乎停滞,只比疫情之前多5万


https://fred.stlouisfed.org/series/STWPOP

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loccs 2024-4-20 08:27:41 来自APP | 显示全部楼层
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现在西雅图才是洼地
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之前你不是说woodingvile是最大价值洼地...
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美食荒漠,美女荒漠,娛樂荒漠,實在不理解早些年怎麼漲起來的
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albeebaby 2024-4-20 08:24:10 | 显示全部楼层
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治安呢,south center我可不敢去

学区分数会不会变好看中印,redmond好几个以前的低分小学近10年靠着中印大扭转,据我有限的几十个印度同事dp来说除了bkr他们喜欢bothell和smm,Newcastle属于中国人不爱印度人也不爱的地方
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daywalker128 2024-4-20 12:21:23 | 显示全部楼层
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George乔治 发表于 2024-4-19 17:19
美食荒漠,美女荒漠,娛樂荒漠,實在不理解早些年怎麼漲起來的

这些都不是码农的刚需
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zzzyyyzzz 2024-4-20 12:35:58 来自APP | 显示全部楼层
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那你觉得长期趋势西雅图人口还会增加吗?如果科技行业不像之前人口膨胀,比如应届生都这么难找工作,互联网公司逐渐外包到印度,人口持续上涨的逻辑是什么呢
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spitz6860 2024-4-20 13:41:29 | 显示全部楼层
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确实,最近去Redmond看的房子一半都有咖喱味, 看来我也只能去renton, new castle找了
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lby1989825 2024-4-21 00:01:54 来自APP | 显示全部楼层
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spitz6860 发表于 2024-04-19 22:41:29
确实,最近去Redmond看的房子一半都有咖喱味, 看来我也只能去renton, new castle找了
南边这地方治安不好
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lby1989825 2024-4-21 00:02:31 来自APP | 显示全部楼层
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George乔治 发表于 2024-04-19 17:19:37
美食荒漠,美女荒漠,娛樂荒漠,實在不理解早些年怎麼漲起來的
大厂给offer你去不去?
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