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[卖房] 【房产税务专题】外国人身份在美国卖房, 不可不知的房产预扣税 - FIRPTA WITHHOLD

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什么是房产预扣税 - FIRPTA WITHHOLD ?


1980年通过的《外国人投资房地产税法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act,简称FIRPTA)规定,外国人出售在美国投资的房地产时,必须预扣缴所得税。

自2016年2月15日起,对于成交金额在100万美元以上的房屋,预扣缴的金额由房地产成交价的10%调高至15%。


新的规定具体体现在:


• 如果房屋的销售价格为$ 300,000或更少,并且该物业将被受让人用作居住地(根据现行规定),那么就不需要预扣缴所得税。
• 如果房屋的售价超过30万美元但不超过1,000,000美元,并且受让人使用该物业作为居住地(没有专门针对这些变化的法规,但许多人可以认可您可以遵循当前300,000美元可以豁免的规定),那那么则预扣税率为售价的10%。
• 如果房屋的售价超过1,000,000美元,那面无论受让方如何使用房屋,预扣税率为整个销售价格的15%。


FIRPTA的目的,在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。
房地产投资除了土地与房屋外,也包括所持有的美国房产投资公司股权。


 
这里我们有必要详细了解该税法里面关于外国人的定义是:
FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人,与一般意义上的外国人有所不同。 包括:
非当地居民/Nonresident alien individual、
外国公司/Foreign Corporation、
合伙/Partnership、
信托/Trust 、
外国资产/Foreign Estate。
 
在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢?


依据美国税法,  如果一年中在美国居留超过183天, 即成为美国税务居民, 而不被视为税法上的外国人。 所以持有H-1或者L1签证的外国人,  只要一年中在美国居留时间超过183天, 即被视为美国税务居民。此时, FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生,在持有F 签证的头五年,  即便一年中在美国居留超过183天, 也不会被视为美国税法上的居民,从而适用 FIRPTA。
总而言之,  一般持有B类别或者F类别签证,  即持商务旅游或者学生签证的外国人,如果出售在美国的房产,需要支付预扣税;而持有美国绿卡,或持有工作签证(H1)以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人,  只要一年中在美国居留时间达到要求,就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。


对于外国公司的定义: 如果外国公司在美国公司里所占的股份超过51%,就视为外国公司,出售房产时适用FIRPTA。


从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的产权公司、律师事务所以及会计事务所,有责任指导卖方正确处理房产销售预扣税。产权转让后的20天内,会计事务所必须向国税局提交相关文件和表格。具体的操作办法是:外国人外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow  Company)和美国注册会计师协助办理。
国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后,再将多余的金额退还。 出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税,申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入,以及各项支出,并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。



以上文章内容仅供参考,不构成任何法律税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同,每个案例需要具体分析,请咨询您的美国会计师确认。

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