买新房，婆家非要我把旧房卖了，我想以理服人，求大神算这笔账，该卖吗？

还有你要假设租金会随时间上涨的，但利息大概率会跌。。。

正现金流低利率的房子为啥要卖？

2.75利率的房子基本上可以归于打死都不卖的程度了，下一次见到这个利率没准是下辈子了。

咋感觉2.75%的利率是很合适的，你应该维持住这个利率；但是纯算经济账，貌似经济上对你最合适的办法还是把townhouse卖了先还房贷，因为那样你每月可以省掉1000刀。

仔细想了一下，你应该认为对于你家来说，你那套town house每年的利息成本是 28w*6.5% + 48w *2.75% ，所以实际上你这套房子是负现金流的，因为你的28w用在抵消你现在6.5%的利息上价值最大。换个角度想，也可以认为你用6.5%的利息贷了28w来养这个房子。

当然这个是纯经济计算，后面的问题还有，1）如果你确实每月省了1k下来，这个1k对你们日常生活是否重要；2）这套townhouse长远来看，是否有可期的升值或者房租增加可能；3）你对这个房子是否有其它的感情啥

如果没有这些考量，你的帐算完结论就应该是卖，总结下来就是你每月用1.9k的成本去赚取750刀的净收益，原来的利率再低，并没给你带来额外的好处。

补充内容 (2024-05-12 13:06 +08:00):

一般理解2.75利率低尽量维持住，是因为可以拿着本来可以还这个贷款的钱去做其它投资获得更大收益，而楼主你的case里面，实际上是不存在这个钱的；对你来说更大的问题是你自己的equity部分，如果拿来还你现在的贷款，可以得到更大的收益。

补充内容 (2024-05-13 03:27 +08:00):

楼主的问题实际上是有一个利率6.5%的贷款，在这个前面，任何投资回报率少于6.5%的投资都应该让路。


所以虽然2.75%的贷款利率很低，但是因为这个townhouse每年的回报率（包括房产增值和房租收入）很难超过6.5%（个人猜测），所以保留这套townhouse对于楼主来说是个亏本生意。

楼主没有把HOA和房产税算到月供中再计算现金流吗

beerbutter 发表于 2024-05-11 22:22:43
楼主没有把HOA和房产税算到月供中再计算现金流吗

一般大家说的都是包括了这些的吧。毕竟zillow，redfin上面都是包括的

flyingforce 发表于 2024-5-11 22:02
咋感觉2.75%的利率是很合适的，你应该维持住这个利率；但是纯算经济账，貌似经济上对你最合适的办法还是把t ...

如层主所说，只要每年升值大于（1900-750）*12/800000=1.7%，就适合保留

如果婆家有几个小目标的资产以后可以继承，那就卖了省事省心和谐，否则绝对不卖

是tech hub么？是的话可以考虑卖。主要是风险太集中了，tech一完所有资产连带自己工作都完了。非tech hub可以拿着。

$750的正的现金流其实还是比较marginal。你租房给别人还是需要投入时间打理的，hoa随着房子年数增大也会逐年增加。我觉得你还是得预期townhouse一年涨个5-10%才有意义