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[房屋点评] 喊了这么多次狼来了,这次可能是真的

   
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本帖最后由 56789007 于 2024-6-15 02:38 编辑

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说说感觉,可能是错的,抛砖引玉。
1). 利率应该不是最大影响房价的。历史上比现在利率高的时候多了去。
2). 房地产做为长期投资的可能性比较低。假设多数房子只是跑赢通胀一点点,每年就升值4%, 20年的房价应该只升高2.2倍左右。可能简单了点,但是对比20年前的销售房价,现在的房价如果太偏离这个倍数,水分应该很大。
3). 美国经济结构,人口变化都不是很大。所以,房子的实际价值肯定不会偏离太多。说明这个水分肯定要挤出来。
4). 3年多的房价高涨。应该是消化疫情时候开动印刷机的必然结果 (包括来自美国内和国外的热钱)。
5). 专家一直说,利率降的时候,房价很可能降。但是去年FED暗示利率降的结果,是搞了一波几乎是疫情以来买房加价最疯狂的2,3个月。现在想,那帮人感觉是故意的。证据是,为什么tmd现在他们这么谨慎?半年前为什么一开始就那样乐观?
6). NAR, agent, Zillow,还有许多媒体其实都是鼓吹房价高涨的。这点很有趣,非常带有主观主义。感觉除非迹象非常明显,多数人都不会承认房价会降低。
7). house inventory 每天都在增加,house成交数却越来越低。除了某些地方的热门房子。以前是高端房子比较多。现在明显经济适用房多起来了(收割完高端了?然后换个方式来抬市?)。
8). NAR的Lawrence Yun最近一期的报告说,他觉得春季市场”definitely disappoint“因为他年初是预期house sales会全年一直上升。对比他2个月前的写法,他写下这么这么悲观的话,或许看到了更悲观的事情了。
9). 我个人相信,市场现在在快速地balance。卖家和买家的心态很微妙:大家都在等对方憋不住气。觉得,那些投资房比较多的地方风险比其他地方大。如果房产市场不会马上起色起来,悲观情绪可能也马上蔓延(或许已经在蔓延).
10). 博弈还在。后面的3个月销量很重要,如果还很低迷。按现在的house inventory增加速度,3到6个月就可能恢复到疫情前的90%以上。试想,那时候的房价,还会比3年多前的估价多50%?买家手上银子再多,应该也会掂量掂量,没那么容易冲动上头了吧。
11). 黑天鹅事件?应该没有。但是说,房市是通胀恢复平衡前倒下的第一个多米诺骨牌,这个可能性还是很大的。

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InveReal 2024-6-15 16:11:50 来自APP | 显示全部楼层
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房地产是很local的market,说了半天全是宏观,没啥🥚用

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brenda2233 2024-6-15 22:33:38 来自APP | 显示全部楼层
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ND0406 发表于 2024-06-15 06:10:54
“后面三个月销售数据”
我5月20多号去看房子的时候,LA都不避讳告诉我们,6月开始,就不好卖房子了… 因为都出去玩了… 我也不知道是不是心理暗示,6月到现在,
听说疫情期间,房源都是一大片一大片的
Open house都是好多人的
上周去看open house只有零星few people or no people
继续等
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bayrealtor 2024-7-13 03:53:34 | 显示全部楼层
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房地产市场是由本地的供需关系决定的,硅谷和开车两小时之外的Sacramento的市场情况就很不一样,不能用宏观经济角度去解释
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kiawe 2024-6-15 15:06:03 来自APP | 显示全部楼层
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alt 2024-6-15 15:10:49 | 显示全部楼层
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Felomeng 2024-6-15 20:37:11 来自APP | 显示全部楼层
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宏观上美国供给远低于需求的整体供需矛盾并没有解决啊

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ND0406 2024-6-15 21:10:54 来自APP | 显示全部楼层
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“后面三个月销售数据”

我5月20多号去看房子的时候,LA都不避讳告诉我们,6月开始,就不好卖房子了… 因为都出去玩了… 我也不知道是不是心理暗示,6月到现在,一个是open house去的人真的大多是遛弯,(都没有buyer agent那种) 一个是基本做不到周末open 周一早上pending了
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zpinthehouse 2024-6-16 02:48:48 | 显示全部楼层
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本帖最后由 zpinthehouse 于 2024-6-15 11:50 编辑

我觉得房价肯定会回调,但比如楼主你说的第11条 没有黑天鹅事件 那房价跌也是健康回调。。

另外第二条也明显不对,过去20年CPI涨了不到200% 房价超过300% https://www.bankingstrategist.com/housing-prices-hpi-vs-cpi 时间线再拉长 跟60年前比物价涨了10倍 房价涨了20倍。。如果把美国房市当成一个index肯定是跑赢通胀的。。

降息要看是因为什么降,是经济撑不住降的还是通胀回落经济温和增长软着陆之后的降息。。我觉得recession还是很有可能的,但是按目前的经济状况base case还是soft landing。。recession也不一定有黑天鹅,08年金融危机百年一遇,大部分recession就像2001年那样温和。。
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acheles 2024-6-16 03:04:17 来自APP | 显示全部楼层
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楼主之前喊过很多次吗?这个号看着挺陌生的,没印象在地里喊过狼来了。
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