西雅图抛售潮？东区房价要崩？真相来了！

最近在小红书上有很多帖子说：“西雅图东区现在房子越来越多了”，还有不少人发帖说“西雅图房地产正在“崩盘”中”。那到底是怎么一回事呢？
3月份开始上市的房子真的是越来越多，我们也是久违的感觉到，房子一个接着一个，都快看不过来了。那西雅图是不是真的出现了抛售潮，房价会不会像传言那样崩盘？
今天市场报告我就带大家看一下3月份的市场数据，看看究竟发生了什么事？！

数据回顾📈
首先，我们来看一下2025年3月西雅图地区的最新数据。

​​从房价看： 3月King County 房产成交中位数是85.9万美元，同比上涨1.7%；东区（Eastside）的中位价超过了150万美元，同比上涨4.0%。按尺价算，King County 为552美元，同比微增0.9%；东区约698美元，上涨4.2%。我们可以看到东区涨幅略高于西雅图平均水平。

从供需关系看： 3月King County新增挂牌房屋为3638套，同比增加了24%；东区980套，同比增加了25.5%。成交量同样有所回升：King County 3月成交2649套住宅，同比增加了13.8%；东区成交695套，同比增长9%。
从上面的数据我们可以看出，今年的上市数量相对去年确实增加了很多。因为上市数量的增加，今年买家的活跃度也有所提高。但是卖家的增量还是比买家的增量要多得多。

所以在库存上，我们可以看到今年3月份 king county 的在售房产数量，也就是库存数量为4,539套，同比增加了接近50%。而东区的库存数量也超过了1,000套。同比暴增了超过80%。这也是为什么大家开始说“西雅图的抛售潮开始啦！”“房地产终于要开始崩盘了！”
但事实真的是这样吗？西雅图的”抛售潮“真的来了吗？
原因分析🧐
要想知道房地产会不会崩盘，我们得分别看一下供需两端，了解为什么今年库存会增加这么多？
先说供应端：
今年开春以来，我们团队已接到，超过50个卖房的咨询，要知道去年一整年。我们也才上市了二三十套房子。有这么多人卖房，我们也进行了一个简单的调查，发现今年卖房主要有下面几个原因：
首先，目前需求最多的投资房东正在回笼资金。

很多房东他们在前几年就已经换房了，但是一直留着前面一套房在手里出租，今年感觉价格也还不错，对未来房价的涨幅也不太看好，毕竟年涨10%以上的时代已经过去了。于是就把房子卖掉，用来做其他投资，或者还自己现在房子的贷款。
还有很多人，趁着前几年利率低的时候买了投资房。那这几年房价上升，也带动了抵税和保险的成本。而这几年租金的增长速度比较慢，整体的租金回报率反而下降了，于是就趁着现在卖房。
那这种投资房出售后，如果不再投资回房地产，对市场来说就是单纯增加供应，可能会让房价下跌。
除了投资房，另外还有很多想要换房的人。他们中很多人在过去两年就有换房的打算了，但一直没动手。为什么呢？因为过去两年利率太高了，再加上东区的库存有少、一直找不到合适的房子，所以也一直拖着没换。

那今年春天，就完全不一样了。房源一下子多了这么多。大家一看，机会来了——终于能找到合适的房子，就开始行动起来。那，大部分人换房还是要从小房子换到更好的房子，所以他们一般会先卖再买，确保资金衔接上，不会出问题，所以目前只看到大量的房子上市。
这种“先卖后买”的行为，其实不会引发所谓的房地产崩盘。因为他们卖掉旧房之后还得买新房，属于市场内的正常置换。而且在大部分情况下，这类客户卖的是价格相对低的旧房，买的是更贵的新房，反而会拉高成交均价，让市场价格看起来更高。
那再说需求端：
今年春天我们可以明显感觉到，一月份的时候大家都在拼命买房，抢房。但二月份买家突然一下子减少了很多。 大环境方面，因为科技行业自去年起陆续裁员，微软、亚马逊等公司都缩减了员工，所以很多潜在买家，他们的收入预期也受到影响，想要再等等。而且二月份股票下跌，也让一些买家更谨慎。同时美联储3月还是维持利率不降，这也意味着房贷利率短期内不会明显回落。所以虽然上市房产增加了接近25%，但成交数量只增加10%左右，导致库存继续增加。
那回到开头的问题：房源增加、会引发西雅图，特别是东区房价“崩盘”吗？

我觉得：短期内出现房价暴跌的概率很低。现在市场虽然有所降温，但远没到崩盘失控的程度：
首先，我们从客观的数据看，西雅图和东区的供需依然非常紧俏。 目前king county和东区的库存月数（Months of Supply）只有2个月左右，而我们一般认为正常供需平衡水平应在4-6个月左右。从历史数据来看，现在的房产库存数量，相当于19年，20左右的水平，但还没有达到过剩的地步。再加上西雅图地区人口仍在增长，住房需求长期存在支撑。所以，即使挂牌增加，只要库存保持在目前区间，房价就难以出现断崖式下跌。所以我们可以看到，哪怕3月份库存大量增加，大西雅图和东区的房价还是微涨了一些。
第二，西雅图的房东资产情况也是比较好的。 ​截至2024年12月，全美房贷拖欠率（逾期30天或以上，包括止赎）为3.1%，而西雅图地区的房贷拖欠率只有1.2%，在全国范围内属于较低水平。大部分房东在经过前些年房价上涨之后，普遍有不少房屋净值，就算房价稍有回调也不至于“资不抵债”，必须卖房。换句话说，西雅图觉大部分房东并没有陷入还不起房贷的困境，市场不存在连环法拍抛售的隐患。
第三，​西雅图的买家的质量也很好。​根据Redfin的数据，2024年2月，西雅图地区买家的中位数首付金额达到165,400美元，同比增加了31% 。​这些数据也反映出西雅图买家其实还是有比较高的收入和首付能力的，财务状况也比较稳健。
前面我们说到，因为年初裁员，股票，库存问题，很多潜在买家都暂停了买房。但是这些买家需求只是被延迟了，而不是消失了。大家只是想要等就业稳定，股票回升，利率下降，或者房价下降一点之后再买房而已。

总的来说，目前西雅图房市虽然比前两年降温了，但并不具备崩盘的基础条件。首先库存水平仍然属偏低区间、买卖双方财务状况健康、核心区域刚需也算强劲，这些因素都在支撑房价的底线。
当然如果你问我库存还会不会继续增加：我觉得会的，因为目前来看市场的供应量还是大于需求量。
但如果你问我房价会不会崩盘？我觉得短期内房价可能小幅波动或技术性回调，但更可能维持稳定或缓慢上涨，而不会大起大落。
买卖建议💬
面对现在的市场，不管是买房还是卖房，都需要有策略地行动。所以Maggie姐给不同类型的朋友提几点建议：
如果你是第一次买房： 现在市场上房源选择比前两年多，议价空间也更大。建议您先取得贷款预批准信，锁定可接受的利率区间，然后积极看房挑选。遇到合适的房源可以理性出价，不用像之前那样盲目加价抢房。当然你一定要计算好自己的月供支出，保证月供在可承受范围内，毕竟利率短期内可能不会下降。之后的库存增加，房子的选择会相对较多，如果遇到非常合适的自住房，可以尝试下个offer。
如果你是要换房： “先卖后买”会相对稳妥。先卖掉目前的房子可以锁定资金，避免同时背两套房贷的压力，再根据到手的预算从容挑选新房。如果您决定先买后卖，一定要提前规划好过渡方案，比如用桥接贷款或者HELOC，确保资金链不断裂。总之，稳健衔接交易，在保证资金安全的前提下实现换房，是当前市场下更保险的做法。我们之前出过一期“换房策略“的视频，大家也可以看看那期内容。

最后是对卖家的建议： 不管你是自住房还是投资房，其实现在上市能卖出的价格还不错。但是因为卖家比较多，竞争会比较激烈，你需要精心准备才能脱颖而出。上市前的装修，清洁，专业的照片这些都不能少。定价时也参考最近一两周同类房屋的成交价，千万不要定过高价，这样才不会错过上市前两周的黄金期。如果您的贷款利率很低、持有压力不大，也可以选择继续持有观望。关键是根据自身情况和市场节奏，制定合理的销售策略。
总的来说，当前西雅图房市出现库存大量增加、涨势放缓，这是市场回归理性的表现，并非全面崩盘的信号。我们既不要被“抛售潮”的夸张说法吓倒，也不能对房市走势掉以轻心。买卖双方都应该关注数据、慎重考虑，理性看待市场变化。
希望今天的分析帮助大家更清晰地了解西雅图房市的现状。如果你有不同看法或任何问题，欢迎留言，我们一起讨论。觉得这篇文章对你有帮助的话，也请点赞支持，我们下一篇文章再见❤️

我觉得很难
一方面美联储强硬表态不降息
另一方面股票暴跌意味着现在要买房就得低位离场
再叠加各种不确定性
我想不出理由谁非要想不开这时候进场

跌多少算崩盘，22年跌了多少

3 月的成交价 不是在 2 月就交易完成了吗?  2 月中旬股价是最高点.  

如果房价确实崩盘,  那转折点就是 3 月初,  2 月欣欣向荣, 3 月开始恐慌, 开始大量抛售.

HHKK774 发表于 2025-4-24 15:36
我觉得很难
一方面美联储强硬表态不降息
另一方面股票暴跌意味着现在要买房就得低位离场

现在出售的房子变多是和股票暴跌相关吗？感觉很多人都在2022年锁定了非常低的利率，股票暴跌应该影响不大吧。

骑猪观海 发表于 2025-04-24 15:56:24
现在出售的房子变多是和股票暴跌相关吗？感觉很多人都在2022年锁定了非常低的利率，股票暴跌应该影响不大吧。

我没在讨论卖方的问题啊，但从买方的角度我想不出什么理由在这个点上车

HHKK774 发表于 2025-4-24 16:01
我没在讨论卖方的问题啊，但从买方的角度我想不出什么理由在这个点上车

说的是zszs

这周出来好多房子！

骑猪观海 发表于 2025-04-24 15:56:24
现在出售的房子变多是和股票暴跌相关吗？感觉很多人都在2022年锁定了非常低的利率，股票暴跌应该影响不大吧。

很多投资客套现的。 还有一些换工作或者升级卖房