灣區小黑屋 2024-2025 紀錄分享 Part 1

從地裏獲得,就要回報地裏...希望我的分享可以幫助其他在灣區朋友 !
[前文]
我們是有娃單碼家庭, 我們討論過好幾輪是否要搬去其他地區但是最後都不了了之,一部分是因為有娃不好搬家,二是真的沒心思去考慮新環境或者其他不確定的風險. 所以決定繼續待在灣區. 回到2024, 我們開始找房. 主要想找個有點學區適合養娃的家,不排除拎包入住或者小黑屋只要在我們的預算內就好.
Note: 怎麼估算重蓋要多少錢? 我的GC給的大方向是 1sqft $400-$600 取決在內裝. (contractor part only, 不包括設計,前院後院,permit費用)
看了一圈硅谷, 適合我們預算的zip code大概就95124那塊,看了很多翻新的房或者老房,但是不是沒標到就是不適合.
最後我們拿到了95008的一個3b/1b小黑屋(1000sqft), 學區不是top tier但也是有8-9分.
[設計]
拿到房子後我們開始物色designers, 總共聊了三位 (以下) 三位我都現在跟他們碰過面討論過需要注意的大方向跟大致設計方向.
怎麼選擇? (以下純個人建議, 看看就好)

• 因為現階段對方沒辦法給詳細的設計, 只能從他們的談話抓點風向 (e.g. 他們有沒有辦法講出需要注意的事項, 能不能給大方向想法, 什麼可行什麼不可行)
• 跟對方的溝通順不順暢, 因為你需要對方能夠清楚的把你的想法轉換成設計圖,如果遇到個不會聽話的,你會很累. 甚至延誤工期.
• 價錢! 選個你可以接受的, 這個沒有一定的標準, 貴不見得都好 便宜也不見得都差, 但是便宜一定有原因....
• 請對方發個contract 看清楚什麼服務有包括什麼沒有.
• 跟對方拿過去作品 看看有沒有合口味的
  

Architect A - 同事推薦 年紀偏大 感覺的出來很有經驗 $15-16k 有architect license
Architect B - 網友推薦 有architect license, $20k
Designer C - 同事推薦 新人 沒有architect license, $12k

[小結]

• 要改房子, 屋主心中已經有個大方向, 這樣可以加速設計環節的耗時 e.g. open kitchen, public/private space separation, how many bedroom/bathroom needed
• 隨時準備好什麼重要什麼可以割捨, 因為99%不能十全十美
• 要注意哪些是可以以後再確定 哪些事permit申請的時候就要決定好的.
• 做自住的房子, 建議找有architect的, 比較有保障. Investment property就能省則省
  

[Permit]
**最後的設計結案是:房子往前推~500sqft 也往後推400sqft 內部重新規劃成4b3b 屋頂打掉重弄 內部基本重新改造**
拿到build permit前,我跑了3.5個applications, 總耗時 260d 為什麼跑了3.5個? 請繼續讀下去
##Permit 1 - New Build Determination
因為我們加蓋超過原先sqft的50%, city要求我們跑個new build determination request. 主要是看你的project是否要被歸類成加建或重蓋? 我們很幸運的是加建only
這有什麼差別呢? 如果CITY決定你是重蓋, 那你所有流程都要follow latest building code. 最大項就是消防系統, 做消防通常或多個幾萬刀, 不只要安排水線 通常會要求你升級水表, campbell水公司當初給我估價是$17,500
花費: $317.32 permit費用 總耗時16d.
##Permit 2 - Planning Department Review
這邊我的architect有點小失誤, 我們直接申請build department review,但是被秒拒因為我們沒有先拿到planning department review approval. 前後浪費了7d
如何避免? 如果designer/architect很熟悉這個city的流程通常不會出錯,另外就是自己打電話進去問. 我在這個project幾乎每隔幾天就會打一次電話,所以不要覺得打電話沒用,還是可以得到很多消息跟避坑.
Planning department主要管的不是你怎麼蓋房子,而是你蓋完以後你的房子外觀是否和周遭配合,setback for all side, 能不能蓋二樓, 會不會影響到鄰居的隱私之類的.
City approves前, 需要給鄰居有機會反饋(public notice),要額外等一段時間 (10d)
這邊花費: $2,949.84 總耗時 82d.
##Permit 3 - Build Department Review
重頭戲, 這邊就是檢查你的項目是否符合現在建築法規,除了build department他還會找其他部門一起審核 (planning, public work, and fire)
花費: $22,214.36 總耗時 94d.
這麼貴? 這裡面包括了所有蓋房的permit (e.g. eletric, plumbing..etc) 也有 school development fee 不同city可能也有不同的費用.
##Permit 3.5 - Encroachment Permit
在做build department review時, public work要求我們把人行道也給修好,這就需要Encroachment Permit. 如果你的設計團隊好,也許他們會一起幫你搞定. 但是我這邊要多收一點錢, 我就決定自己遞申請,最後也順利完成!
花費: $5308.61 ($2500 refunable) 總耗時 0d (因為是跟permit3同步進行 就沒有特別計時了)
[小結]

• 拿permit中間有很多delay的可能性, 像是你的設計團隊可能去休假, 你的設計團隊需要時間改圖, 屋主猶豫不決, 政府放假...etc
• 拿permit前後也要幾萬刀, 很多屋主可能一開始都沒考慮到.
• 拿permit不代表就都不能改, 只是改了會更浪費錢跟時間而已.
• 有事沒事都可以自己跟進application進度, 或多或少有幫助.
  

等有空再繼續來跟大家分享施工過程! FYI 直到這個階段你都不需要有GC，但是你要確保你拿到build permit後,你的建築團隊可以馬上開工, 所以我的推薦是開始build department review就可以開始面試GC了
[Part1 總結]

• 沒時間就不要弄小黑屋, 因為真的很消耗精神體力. 絕對絕對會影響家庭跟工作
• 沒準備好錢也不要弄小黑屋, 因為真的需要錢. (如果有能力, 可以用不同方式搞錢, hard money loan or HELOC, 但是自己心裡要有底別玩火)
• 省時間就是省錢!
  

小黑屋881 发表于 2025-5-24 11:17
为啥这么折腾，我们加建400多，再加还有200sqft几乎重做，整个申请只有你们permit 3的过程，从开始申请到下 ...

Permit 1: 其實是不需要. 申請原因是避免 丟了build permit以後被拒絕後還要大範圍更改. 這個是我們個人選擇.

Permit 2: 假設從房子前方往房子看去 沒有改動 似乎是不需要planning department approval.

Permit 3.5: 就看房子的社區了, 偏老一點的社區可能會有這個需要.


我就不說Architect好與壞了. 我的想法是,不管用了誰 屋主都最好自己跟蹤,多打幾通電話,多了解流程,才不會有太多延遲或出錯

牛逼，累死

谢谢分享，很实用，期待后续

感谢分享，楼主介绍的非常详细，最近刚好在研究湾区的加建重建，期待下一篇

谢谢分享，非常认同：省時間就是省錢！期待后续

为啥这么折腾，我们加建400多，再加还有200sqft几乎重做，整个申请只有你们permit 3的过程，从开始申请到下来，3个多月，也基本让architect去处理，是不是你们architect不大懂当地情况？当然，每个城市作的程度不一样，我们在pa，貌似属于快的

楼主很能干写的也清楚，你离我很近，我的花的时间更多。