【一个糟糕PM带来的教训】物业投资，不只是买对资产，更是选对PM团队。

作为一个多单元公寓地产的运营者，我越来越意识到：再好的资产，如果管理团队不给力，也很难真正实现预期回报。

这半年我们踩了一个大坑：合作的PM（物业管理公司）执行力极差，严重影响了物业运营。举几个真实例子：
        •        游泳池从去年底开始坏的，绿了一整个冬天，租客完全无法使用。每次问PM修好了没，对方总是两手一摊：“还在等人”“零件还没来”“再等等”。一拖就是几个月，始终没有彻底解决。
        •        洗衣房坏了也是从去年底到现在。租客要开车十分钟去外面洗衣服，我们多次要求PM优先处理，结果仍然修不好。PM内部的handyman一直搞不定，最后我们不得不自己介入找人来修。
        •        我们曾明确要求每天两次巡逻捡垃圾，PM开始几天还做得不错，过不了多久又变成垃圾遍地。提醒几次后依旧回到老样子——执行力缺失，完全不注重细节。
        •        很多小维修的问题，in-house handyman动不动就说“做不了”，PM转头就报个高价找第三方contractor。后来我们才发现，很多问题只要有人教一教，根本不复杂。最后要么我们自己出面培训handyman，要么自己找靠谱又便宜的工人。

这段经历让我更加清楚：
物业的好坏，不只是资产本身，而是看管理是否到位。

投资公寓不是被动持有，而是一个需要系统化管理、持续优化的运营过程。一个不靠谱的PM，不仅拖慢租金增长，还可能带来租客投诉和流失。

如果你也在做single family或是商业地产，尤其是多人运营的项目，一定要对PM 有清晰的考核标准、定期监督机制，该换就换，别心软。

免责声明：本文仅为个人经验分享，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。

acheirs 发表于 2025-5-28 18:35
感谢，很不错，lz有没有其他地方发一些你对地产的见解，公众号之类的。还有我对地产感兴趣，目前搬到德州ok ...

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感谢，很不错，lz有没有其他地方发一些你对地产的见解，公众号之类的。还有我对地产感兴趣，目前搬到德州ok吗？感觉地税太高

目前搬到德州ok吗？感觉地税太高 -- 需要辩证的看这个问题，每个location都有各自的优势和问题，没有完美的location，需要考虑的是综合所有因素，哪个地方更适合你的投资需求。

德州的问题在于更高地税和保险，但相对应的房价更便宜，我们叫资产计价的时候已经price-in了，而且houston有飓风，dallas有冰雹，不过同时这两个城市人口的增长很高。
再比如，凤凰城，地税和保险相对便宜，但房价更高。人口的增长也很快，不过华人不多，能获取的资源也许不是很多。