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1031 Exchange (投资房产交换)

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XIAOJ 发表于 2018-8-20 05:47:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
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1031 Exchange 为什么会存在?1031 Exchange 用于卖名下投资类型房地产,在一定时间内,再购买投资类型房地产,IRS可以允许延迟交付房产增值税。

1031 Exchange 有四种交换方法,我这儿只提其中最常用的交换方法,叫做The Delayed Exchange (另外一种常见的叫做The Reverse Exchange,这儿就不多说了)

The Delayed Exchange顾名思义, 就是先卖掉自己的房产,再买 (而不是先买好,再卖- The Reverse Exchange)

比如湾区,南湾的人住腻了,想卖了自己已经升值的房地产,在旧金山投资另外一套, 或者住旧金山的人想乘房市大好的情况下,卖掉,投资东湾稍微便宜的房子。

这里面有几个值得一提的要点:

1) 不管是卖的房地产,还是买的房地产,必须属于投资类型的,不能是自住类型的。这里对投资类型房地产的定义为,用于投资目的有至少24个月。如果是自己住的房子想卖(5年内住够2年),想减免房地产增值税,请参考Homeowner Exemption 的规定。

2)The property disposed of and the property received must be of “like-kind” . 这里的"like-kind"不是指形状相似,也不是指房地产类型要相似,而是指房地产使用目的要一致,也就是说,如果卖掉自己用于出租的Single Family Home, 是可以用1031 Exchange去交换另一处的Condo, 或者另一处的商业地产。注意:但是不能用房地产去交换公司, 比如不能够卖了自己的房产,想去购买餐馆生意,这是不符合1031 Exchange 规定的。

3)有时间期限规定,规定在The Delayed Exchange交换中,卖掉自己房产后,有45天去认定想要购买的房地产,然后再有180天来Close Escrow.

4) 45天认定房地产期限中,对认定的房地产有如下三个限制 (满足以下任何一点都可以,不需要全部满足)

---1)不管房地产金额,可以认定三个以内的房地产listings
---2)不管房地产listings数量,可以认定所卖出的房地产价格200%以内的房地产
---3)不管房地产金额和listings 数量,可以在180天内close 95%所认定的房地产金额

5)如果没有在45天内认定到想购买的房产,那么就算1031 exchange失败,钱会在第46天退还,如果没有在180天close,那么也算失败,钱会在第181天从escrow account释放。

6)增值税是每年报税期的时候一起上报,税率是根据自身收入来定,大概是25-45%。

7)增值税的计算不是想象中那么简单 (建议咨询CPA): 以下图举例说明。

Screen Shot 2018-08-19 at 14.46.04.png
Screen Shot 2018-08-19 at 14.46.16.png





FYI:(本人律师,非CPA,如写作有不严谨之处请谅 )




Xiaoj
Senior Associate
微信:morgan_1262705
Climb Real Estate Group

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 楼主| XIAOJ 发表于 2018-8-21 00:58:38 | 显示全部楼层
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小K 发表于 2018-8-21 00:26
What is this exchange? Who should be learning about this?

是这样的,比如买房后租给别人,或者自住一段时间,然后再出租,根据具体规定,这种房地产类型是可以算作投资类型房地产,如果对房产收益不满意,或者想把资金放出来进行另外一种类别的房地产投资,这些种种情况,为了延缓房产增值税,是可以通过1031 exchange实现。延缓增值税可以达到增加现金流的目的,或者帮助资金周转。

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 楼主| XIAOJ 发表于 2018-8-20 11:50:08 | 显示全部楼层
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那个有人问我,房地产增值税延迟到什么时候。。。。延迟到房产交换完毕后,以后卖房的时候,除非是一直不停的做1031 exchange
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小K 发表于 2018-8-21 00:26:38 | 显示全部楼层
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What is this exchange? Who should be learning about this?
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小K 发表于 2018-8-21 01:09:33 | 显示全部楼层
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btw 检查过你的权限 了,应该是可以在这个版编辑帖子的
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 楼主| XIAOJ 发表于 2018-8-21 07:10:52 | 显示全部楼层
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小K 发表于 2018-8-21 01:09
btw 检查过你的权限 了,应该是可以在这个版编辑帖子的

OK。谢谢
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