cash deal 之后再 cashout refinance 的一些税务疑惑

本人在美国一个二线城市开始工作，因为那里房价比较低然后出租需求稳定（城市范围里有5-7所大学），现在准备买个房子自住+出租。由于各种原因现在马上贷款不方便，所以决定要全额cash deal。但是看着现在利率这么低，然后1年内估计又会降息，现在在考虑cash deal大概一年之后再来refinance一下，能把大部分钱拿出来做其他投资。
现在困惑的地方就在于refinance的利息能不能算deduction，因为看着税法purchase mortgage的话interest是可以作为tax deduction的，rental 的那部分用来抵 rental income tax，然后自住的那部分应该也可以算itemized deduction。但是，如果cash deal然后再refinance应该就不一样了，因为refinance在税法上是属于debt restructuring, 虽然我如果cash deal也没有debt。问了几个cpa，都没有给我很明确的答复，但是都说和refinance拿出来的钱用途有关。我现在计划用途有两种可能：1. 投资股票 2. 投资新的一套rental property。据我现在所了解，如果投资股票的话这笔钱就算personal use了，利息不能算deduction。但是如果投到另外一套房产里面的话，好像又不是用在本身抵押房产的improvement上面，和税法里面写的可以deduction的情况又不一样。

不知道这里的房地产大佬们有没有遇到过这种情况，如果有的话麻烦给小弟指点一下，非常感谢！

https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf
on page 10:

Example 1. You bought your main home on
June 3 for $175,000. You paid for the home with
cash you got from the sale of your old home. On
July 15, you took out a mortgage of $150,000
secured by your main home. You used the
$150,000 to invest in stocks. You can treat the
mortgage as taken out to buy your home because you bought the home within 90 days before you took out the mortgage. The entire mortgage qualifies as home acquisition debt
because it wasn't more than the home's cost.

首先好奇这是哪个城市，波士顿吗？这个年头说实话没人用itemized deduction了，怎么算都没有standard deduction合适，所以那个贷款利息就无所谓了。

学姐控 发表于 2020-3-9 21:13
首先好奇这是哪个城市，波士顿吗？这个年头说实话没人用itemized deduction了，怎么算都没有standard deduc ...

匹兹堡。嗯standard deduction应该更多，但是我更关心的是rental income deduction，不知道refinance的利息能不能算这个

论坛匿名账号 发表于 2020/03/10 02:06:16
匹兹堡。嗯standard deduction应该更多，但是我更关心的是rental income deduction，...

有同样的疑惑。楼主有答案了吗？

ddragon 发表于 2020-3-16 00:12
有同样的疑惑。楼主有答案了吗？

木有诶，估计到时候得再咨询一下cpa

tingxue98 发表于 2020-3-16 09:23
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf
on page 10:

非常感谢！