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房地产就犹如一个巨型的IRA,怎么看

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本帖最后由 southsublease 于 2020-5-22 02:40 编辑

不是广告贴,只是看书有感有疑问,想来请教地里的大牛。我也是新人,如果有类似问题的讨论, 欢迎给点link或者好文章,我进一步可以再学习学习。


这本书是《会走路的钱》,问题是工资有盈余该如何投资。作者不推荐投资IRA,401K,觉得自己的命运应该自己把握。他推荐投资房产。

房产优势:
1. 杠杆;
2. 抗通胀;
3. 利息抵税;
4. 出租可以产生稳定现金流;
5. 每两年卖出的收益免税(有一定限制条件)
6. 因为熟悉社区,比起买股票,每个房子的信息买家是了如指掌,这在信息透明度上占优势。
7. 市场反应滞后,房产交易非电子化,不比股票,价格未能及时反映在市场上。所以听到利好消息后,投资获利可能性挺大的。


针对第五点,他觉得这就是巨型Roth IRA,巨型源于杠杆。并且把房产投资称为勤奋人的投资,因为要去维护房子,收租,每年报税会复杂一些。基金定投是懒人投资。

你们怎么看呢?听起来似乎有道理,我不是很有闲钱,我也买不了很多套房,也不愿意奔波折腾。我就想了解这听起来too good to be true。也不是所有富人都爱炒房的啊?再说,如果房地产真的这么好,那REIT,如VNQ,存在的意义在哪里呢?

谢谢各位的解答。




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lovelove 2020-5-22 04:40:33 | 显示全部楼层
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本帖最后由 lovelove 于 2020-5-22 04:42 编辑
southsublease 发表于 2020-5-22 04:26
哈, 炸出不少大牛,感谢你们分享这些想法。“REIT和REIT ETF不一样”,这句话有点意思。比如说最近暴跌的S ...

股票的杠杆问题没有办法解决,虽然说可以上margin,但是风险太大,所以就假定不能上margin。

假如说股票30年年均收益率 7%, 30年之后变成本金的7倍。

假如说房子减去管理费,保险,维修,地税,利息之后,租金加升值每年的回报是房价的 3%,那么30年之后变成本金的2.5倍。考虑到用4倍杠杆,就是本金的10倍。所以其实没有差别很大。那付出的辛苦就差别太多了。

而且如果你投过股票和房子就知道,7%的股票收益是很保守的,3%的房子收入却是不错的 (相当于50万的房子每年租金和升值净赚1万5,其实很难)。如果把股票收益稍微调高一点,房子调低一点,就会发现哪怕付出那么多辛苦也比不上股票定投拿着不动。

那么股票的风险问题怎么解决?个股是肯定有风险的,而且很难控制。指数的话,就看你对美国有没有信心,如果相信美国一直会保持全球经济的领袖地位,那么指数的大趋势一定是涨的,可以说长期风险为零。如果你对美国没信心,那就是另一回事了。我的个人观点,能在经济上挑战美国领袖地位以及美元的货币地位的国家还没有出现。

其实房子风险也不少,纽约新泽西很多地方到现在还没有涨回06年的最高点,而同期股市都翻几倍了。

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ynos1155 + 2 给你点个赞!
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southsublease + 1 感谢感谢,我大米不多,还请见谅。

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lovelove 2020-5-22 04:09:31 | 显示全部楼层
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这本书的理念有点老了,现在的情况很不一样,除了杠杆和租金稳定现金流,其他都不适用了。


  • 利息抵税:除非买很贵的房子,都不如standard dedcution划算
  • 抗通胀:完全取决于地区,有的地方不要说抗通胀了,比20年前的价格还低很多
  • 每两年卖出的收益抵税:前提是有收益,算上买卖费用,大概率会赔。
  • 熟悉社区:熟悉社区的不止你一个人,好房子捡漏的几率等于零
  • 市场反应滞后:一样,买家不是只有你一个人,好房子一定会卖到合理的价位。


买房子出租,一套两套没什么意思,套数多了就是个全职工作,每天各种维修,租户可能逃租金,liability,加起来足够受的。用杠杆加租金,确实是个相对稳定的资金来源,但是也是个辛苦活。

在我看来,最好的投资就是就是股票,如果你搞不清该买什么股票,就无脑买SP500 和 QQQ。一点力气不费,随时可以变成cash,比房子强太多了。

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投资是个体力活儿,不能懒。

建议楼主自己拉spreadsheet,输入类似房型的租金、hoa、tax、首付比例、对房屋升值的预测和对租金上涨的预测等,包括买卖成本,收入增加带来的税率变化等,这样可以算出每年的净现金流。

建议这个spreadsheet再加入首付机会成本,直观对比。

机会成本不能简简单单输入15%,你得想想你那一大笔首付不买房子难道就会乖乖放在股市里吗?放一个你觉得你自己一定可以实现的数字。别人赚20%的有,赚100%的有,但那不是你自己。

记住如果你的每年投资房地产的净现金流为正,你要记得把这笔钱reinvest。如果现金流为负,也要记得负capitalize(因为这样你每个月存的钱就少了)

一般大家讨论的都是两个matrix:最后卖了房子的IRR,还有每年的收益。建议只在IRR里一次性考虑房子增值的程度,每年的return你别考虑资本增值,只看现金流。

我一般首先看每年return,这个收益是单纯的每月净支出和相对应的房租进行对比,非常直观,而且都是cash return,比股票liquidity更好。

return=净现金流/首付

我基本上把所有的通勤方便的ny+jc的1b luxury condo(带洗衣机、有门卫和健身房的)都算了一遍,结论是5%的第一年return极为难得。也就是说如果你花20万首付买了1b,你第一年能净赚1万就很难了。

但有趣的是,按照3%的房租上涨率,随着时间的流逝,你赚得越来越多。第一年5%收益率的房子,到五年左右,收益率一般可以稳定在7%以上。注意房租的上涨与股票价格关系更密切,而非房地产价格。股市好,房租自然越来越贵。相对的,地产税和hoa的涨幅一般是小于通货膨胀率的,也小于房租涨幅。

最后再来看看IRR。IRR考虑了房子增值,房价涨不涨,是门玄学。02年股票崩了,房子没有。08年房子股票一起崩。总的来说,房地产属于低收益、稳健型投资。说到IRR我们还得考虑杠杆,就不展开说了。

总之,按照每年房子1%升值的极为严谨的计算(七年涨7%多一点儿),房租3%涨幅,第一年return 5%的房子,七年卖出,一般IRR能有11%左右。

而如果年涨3%(七年涨23%),IRR是16%。

那如果房子跌了呢?
如果每年跌2%,而租金却保持1%上涨,七年跌20%多,IRR一共是负5%。08年金融危机,jc最多跌了20%,我觉得这个stress够了。注意这里又讨论了租金和房价无关的情况,这个其实很普遍。

会出现房子连跌七年而股票继续维持高收益七年吗?
曼哈顿tribecca地区房价了解一下,很多1b现在都没回到07年房价。

这里的假设是hoa比较低的luxury大楼,没有税免,并且尽量租售比合理、amenity好、自住也开心。20%首付,五倍杠杆。

我个人是觉得,房地产跌20%、五倍杠杆,你的年化IRR才5%,说明它是低风险产品。对这样的低风险产品,就应该期待低回报。因此能达到10%的IRR,就可以啦~






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doitdoit + 1 赞一个
serein + 1 很有用的信息!

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ryd994 2020-5-22 04:06:16 | 显示全部楼层
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本帖最后由 ryd994 于 2020-5-21 12:07 编辑

缺点就是折腾啊,两年搬一次家,折腾不?
而且也就上中产这批人可以玩这套。穷人玩不了,富人玩不够。
投资房讲究租售比,一般是比较差但是通勤好的地方。自住房要自己住的舒服。这俩混一起,要么收益率下来,要么生活质量下来。赚钱是为了改善生活,不要本末倒置。
真正的REIT和REIT ETF也是两回事。只要你能找到好REIT,其实也是不错的投资。ETF就算了。
还有一个问题是签证。本论坛大多数都是用签证的学生和码农。炒房需要大量的时间精力,没了主业,身份就没了。其实有身份还有相关能力的老中,炒房的人很多。并不是too good to be true
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ryd994 2020-5-22 15:06:31 | 显示全部楼层
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本帖最后由 ryd994 于 2020-5-21 23:12 编辑
southsublease 发表于 2020-5-21 12:26
哈, 炸出不少大牛,感谢你们分享这些想法。“REIT和REIT ETF不一样”,这句话有点意思。比如说最近暴跌的S ...

就像你自己说的,房地产和地区和具体的项目高度相关。它并不是一个非常有效的市场。ETF都会分散到不同行业和或不同地区的各种reit项目。好的差的一平均,收益也就不怎么样了。
ETF等被动基金打败大盘的根本原因还是因为股市价格是有效的,所以可以忽略selection process。因为选来选去都差不多,市场已经price in了。还不如被动投资省下管理成本。
REIT价格不有效,就要靠自己选到好的才行。如果你自己知道好的个别的项目,那还行。闭着眼让ETF给你选,还是算了吧。

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REIT总体来说杠杆低,一般都不到50% LTV也就是2X杠杆。自己买的房子可以20%到25%首付,也就是4X到5X杠杆。

REIT的现金流要好很多。VNQ的dividend rate大约5%。自己买的位置好的投资房一般都没有什么现金流甚至现金流是负的。
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缺点是成本太高不好分散投资
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 楼主| southsublease 2020-5-22 03:48:27 | 显示全部楼层
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nidexiaojiji 发表于 2020-5-22 03:23
REIT总体来说杠杆低,一般都不到50% LTV也就是2X杠杆。自己买的房子可以20%到25%首付,也就是4X到5X杠杆。
...

如果房价在涨,比如两年后涨20%,可以通过refinance再把现金套出来。那REIT的实现方式就是每个季度有股息(dividend),股息再投资。我猜股息还要打税。
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 楼主| southsublease 2020-5-22 03:49:32 | 显示全部楼层
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gd绿毛龟 发表于 2020-5-22 03:44
VNQ很多都是电塔信号站,已经不是单纯的民用商用住房了,楼主了解一下。

你的意思是说,VNQ的市场风险和单纯投资商用住房不一致是吗?所以,这还是优势对吧,奉献分散了。
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ryd994 发表于 2020/05/22 04:06:16
缺点就是折腾啊,两年搬一次家,折腾不?
而且也就上中产这批人可以玩这套。穷人玩不了,富人玩不够。
投资房讲究租售比,...
我其实觉得投资reit 还不如投资股票,毕竟reit 就是dividend多,但是看了几家reit,growth都不行,加上dividend,整体growth跟SP500比估计还是差
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 楼主| southsublease 2020-5-22 04:26:29 | 显示全部楼层
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本帖最后由 southsublease 于 2020-5-22 04:28 编辑

哈, 炸出不少大牛,感谢你们分享这些想法。“REIT和REIT ETF不一样”,这句话有点意思。比如说最近暴跌的SPG (Simon Property Group,就是奥特莱斯)属于REIT,VNQ属于ETF,是吗?你说“ETF就算了”是为什么呢?愿意进一步谈谈吗?

我在的地方是西雅图,我已经见到好几个码农不是兼职炒房或兼职房产经纪,就是做了码农多年后辞职全职flip房子。当然啦,我觉得他们都是解决了身份问题,我还不行。然而,我见过狠的,把国内亲戚叫过来,旅游签证,包吃包住干活的。很有意思的是,这批人还都是微软的。
lovelove的观点也很好,可是你怎么去解决股票缺少杠杆的问题呢?期权之类的衍生品路线我觉得不能类比吧,那个市场风险和房子上杠杆不是一个级别的。你的意思是,我就无脑定投SPY和QQQ对吗?
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