分享一个投资房的真实案例

简单介绍一下房子的基本情况。
房子在大纽约地区Queens，地理位置离地铁站走路一分钟，两站地铁到曼哈顿中城。
房子是1b1b的condo，2007年建的，tax rebate到2026年。房子自带一个地下车库的车位。

然后我们是2017年购入，房价包括车位~765K，我们20% down，3%的7年ARM。

先说一下房子的closing cost，如果按原价卖出，保守估计所有83K左右，超过房款的10%。

再说一下每一年的running cost，下面是2020年比较准确一点的estimate：
每年的收益大概在1W左右，return 5%不到，现金流每个月负的~300。

现在我们在考虑几个问题：
1 tax rebate到期以后，每个月~600的propertytax，现在每月40，会让收益更低，也会影响房价。
2 还有四年ARM到期，到期以后至少4%的rate，虽然现在利率低（30年2.8左右），但是refinance要付1W多的tranfer tax，不是很划算。利率的提高也会降低收益。
3 这笔投资能不能回本就看最后房子能卖多少钱，我们联系了一些agent，现在疫情大家都搬离纽约，房市低迷，卖不到原价。
一个考虑是再过两年等疫情结束了，大家搬回纽约来，房子会涨。
还有一个考虑是干脆长期持有，要么在ARM reset的时候把贷款还完，要么refinance，到时候算一下。
4 房子是我们自己管理的，租客到时比较省心，一年来找我们一两次的时候也很烦，花几百块钱，其他都很好，房租准时。

纽约 湾区这种地方买投资房都是赌涨幅的。 不涨就是亏。 因为cashflow和低房价地区比真的很差。
现在疫情影响就好比股票套牢。

miwusenlinleo 发表于 2020-08-16 11:08:06
请问纽约现在condo tax rebate的还多么？看了一圈很多都expire了或者快要expire了

Queens还有很多新康斗，刚挂出来卖。15年地税优惠。你要懂找。

火喵喵 发表于 2020-08-16 12:11:47
现在的房子都没有rebate，我们的这个还有几年也expire

现在Queens还有 15年地税优惠 的新康斗，刚上市。我刚买了2套。

请问纽约现在condo tax rebate的还多么？看了一圈很多都expire了或者快要expire了

Cats881119 发表于 2020-8-17 02:33
纽约 湾区这种地方买投资房都是赌涨幅的。 不涨就是亏。 因为cashflow和低房价地区比真的很差。
现在疫情 ...

您说的真有道理

miwusenlinleo 发表于 2020-8-17 02:08
请问纽约现在condo tax rebate的还多么？看了一圈很多都expire了或者快要expire了

现在的房子都没有rebate，我们的这个还有几年也expire

tax rebate是纽约特有的吗？怎么样才能拿到这个rebate？

3a1pball 发表于 2020-8-17 05:34
tax rebate是纽约特有的吗？怎么样才能拿到这个rebate？

据我了解tax rebate是跟房子的，整栋每一户都有，然后city 给你寄property tax bill的时候自动就打折了，我不清楚是不是只有纽约有