【干货】投资房报税的基础知识--写给初入门的小地主 （求米）

depreciation就算不做，卖的时候也会有recapture的吧？

比如房子是负现金流，interest + property +tax >= rent，这种不报depreciation也不用交税。假设前五年都是这样，第六年卖了，就算原价卖的，是不是要交 成交价/27.5*5这部分的税？

楼主太强大了，赞！

请教LZ，建筑折旧的基数该怎么确定呢？举个例子：

我花了50万买房，房产税单上，给土地估价是20万，建筑估价也是20万，一共40万。

税单上的总价比我实际的购房花费要少10万。按照我的理解，因为房产税单上建筑价值占了总价值的50%，所以我可以用50万乘以50%，等于25万来计算建筑的折旧。正确吗？

yyy884849 发表于 2021-12-27 11:45
depreciation就算不做，卖的时候也会有recapture的吧？

比如房子是负现金流，interest + property +tax  ...

这是个好问题啊，请问有答案了吗？同关注！

麦圈罐头 发表于 2022-1-26 16:18
这是个好问题啊，请问有答案了吗？同关注！

没有。。。若干天前研究过一次，看到的非官方说法是不论你自己有没有做depreciation， IRS会默认你有做，所以你在卖房时候的cost basis是deprecated过的。

假设上面这个说法是正确的，那么这个问题就是：
如果maintenance cost (tax + interest + insurance + HOA) + depreciation > rental income, 这样maintenance cost只有一部分可以用于每年的抵税； 如果更惨一点depreciation > rental income， 那么不仅每年的maintenance cost不能抵税，depreciation - rental income的部分还得再交税。。。

估计要么仔细读一下IRS的文档，要么找个靠谱的CPA。。。

请教大家一个问题，如果把自住房的部分出租，比如自己住一间，另外的房间出租，报税的时候需要报depreciation吗？
我知道投资房即使不报depreciation，卖房的时候IRS还是会认定有折旧，要你补交这部分的税。
但是自住房部分出租的情况，如果不报折旧，到时候卖房的时候，会不会也如纯投资房一样，IRS不管你的实际情况如何，都要你补交折旧的费用呢？

helenzzz 发表于 2022-3-28 01:01
请教大家一个问题，如果把自住房的部分出租，比如自己住一间，另外的房间出租，报税的时候需要报depreciati ...

如果是自住房你不需要报schedule E而可以报schedule A吧，那样你的property tax和mortgage interest可以直接抵ordinary income了，报schedule E顶多把rental income减到0。如果报schedule A的话，depreciation的税费减免有个上限（2% of adjusted gross income (AGI)），如果其他项的deduction很多的话，可能报不报depreciation都没有关系。。。

PowerOnOFf 发表于 2022-4-8 15:43
如果是自住房你不需要报schedule E而可以报schedule A吧，那样你的property tax和mortgage interest可以 ...

你是说把这部分出租的所得报成ordinary income，而不是schedule e吗？我主要是不想报depreciation，免得将来卖房时irs乱扣这部分税。如果报成ordinary income，将来这个自住房卖掉时就肯定不会有depreciation recapture的问题了，是吗？
我理解报schedule e可能也就是可以多扣部分的repair & utility fee，反正大头的property tax和mortgage interest作为自住房本身就是可以抵扣的。

关于q18,我想知道irs如何track你自住两年的。。我的case就是我其实只差了不到一个月。。不知道需不需要交税。。

太详细了有心人