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[买自住房] 疫情下湾区买房+小Remodel经历

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我和战友属于万年看房永不下手一族,但最终在疫情期间一时上头,一发即中,9月买了个94040 Los Altos 学区的小黑屋。(其实是因为首付存够,宅家百无聊赖,利率又低啦...) 下面分享一下我们的买房过程, 顺便求大米~ :))

1. 预算&目标
虽说看房很久,但在真正需要掏钱时还是很天真(小气),一开始定价1.6-1.8M,还要求SFH+地段好 - 94087/MTV (是真的,很想,为敢于做梦的两只傻瓜鼓掌)。认真看了一段时间后,终于被现实击垮,灰溜溜地把预算提到了2M。(然而最终价是 ~2.2M, pre-approval 给了2.4M。)

2. 选房
我们选房主要分四个步骤:

1) 网上看:
    a) Location location location
        * Commute时间是否在接受范围内,交通是否便利(毕竟以后换工作的机率很大)
        * 是否在地震带流沙区:
           https://maps.conservation.ca.gov/cgs/EQZApp/app/
        * Superfund sites map:
           https://www.epa.gov/superfund/se ... -where-you-live#map
        * 洪水区:
           https://msc.fema.gov/portal/search
        * 学区:能好最好,毕竟保值。
    b) 喜不喜欢那套房子

2) 疫情期间的open house都需通过agent预约,为了提高效率 & 尽量不白麻烦agent,我们会先开车去看上的房子附近转转,一两个小时可以看4~5套。
我们主要关注:
    a) 噪音 - 是否在大马路旁, 离高速、CalTrain的距离
    b) 是否在路口 - 路口的房晚上容易被车灯直射
    c) 路边是否干净整洁
    d) 房子周围和路边是否有很多树(尤其是受保护的那种,比如大树或离路边很近的树),因为需要清理落叶
    e) 附近感觉安不安全,etc.

如果都较满意,或者觉得某些硬伤可以忍受,才会联系agent看房。

3) 肉身看房时关注:
    a) 房子格局是否合理
    b) 房子condition如何,需不需要remodel,哪些地方需要 & 是否愿意辛苦一下
    c) 喜不喜欢房子本身 & 邻里(如果遇到的话)
    d) Agent好的话,可以听听agent的意见。我们的agent很靠谱,不会为了卖房而倾情推销,每一次看房,都会和我们聊他对这个房子的看法(都很客观)。有一次我们两个小白都没注意到,结果agent发现那套房子就在消防局隔壁 ---- 一个绝对的dealbreaker!  

4) Home inspection + foundation inspection reports
Home inspection report 主要还是看有没有硬伤,如果有好agent,同上,可以听agent的想法。如果有认识的builder朋友/agent朋友,也可以拿去给他们过目。总之多听内行人的意见,一定没坏处。如果以上程序都走完了以后,还是有兴趣,并且房子一把年纪了,那么建议做一个foundation inspection,做一次几百块并不便宜,建议只有在打算下offer的那种房子上做这个inspection。做完了如果还是觉得是个好deal,那么勇敢下手吧!!!

3. 下offer
这是个超级考验agent的步骤,小白基本是被牵着鼻子走的,这里就说说最关键的定价下offer部分吧!
我们的agent最终准备了四份offers, 以25k为increment,跨度100k。最最重要的是,下offer当天,其他10个offers都是网上下的,只有我们agent亲自上门present,打探口风,套出其他offers出的价格,然后立刻问打电话和我们沟通。最后我们以高于其他5个offers 25k的价格拿下2M+ 的房子。

4. Remodel
因为打算三五年后大动干戈(加建+remodel),我们搬家前只做了一些superficial remodel (薛微化个妆)。头尾总共花了两周,一周师傅干活,一周战友自己把厨房刷了。人工材料总花费约11K:
    a) $4.8K. 地板 (1000+sqft): 2.8K 材料 + 2K 人工(国人师傅人工: ~$2/sqft)
    b) $3.5K. 全屋刷墙包括所有门 (材料+人工)
    c) $2K. 换置的小件(门把手,灯,马桶,其他修补)
    d) $600. 厨房 (DIY painting)

以下附上一票Before & After生图:

IMG_5632.JPG
IMG_5633.JPG
IMG_5634.JPG
IMG_5635.JPG
IMG_5636.JPG
IMG_5637.JPG
IMG_5638.JPG




纯经验分享,希望对正在看房/考虑买房的大家有所帮助。

以上~



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看了照片,湾区房价感人。
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karsen_2021 2020-12-15 17:15:44 来自APP | 显示全部楼层
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cocoyo 发表于 2020-12-15 00:24:33
刚登陆试了下,蛮好用的,高压线油罐什么的也有
哥们,这个网站你们做的吧?经常看到你每贴都推荐这个网站~今天竟然换了个账号推荐是不是切换错了竟然主号登录上来假装回复说试用了下挺好用的… 你这号自己之前就推荐了好多次啊…

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tpan2018 2020-12-16 00:15:58 | 显示全部楼层
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这房2M。。。。红红火火恍恍惚惚
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samuelzhang1103 2020-12-15 13:04:32 | 显示全部楼层
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“我们的agent最终准备了四份offers, 以25k为increment,跨度100k。最最重要的是,下offer当天,其他10个offers都是网上下的,只有我们agent亲自上门present,打探口风,套出其他offers出的价格,然后立刻问打电话和我们沟通。最后我们以高于其他5个offers 25k的价格拿下2M+ 的房子。”
一个问题哈,如果比别的offer都高,为啥要高25k?这儿有什么讲究吗?
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 楼主| Buxun218888 2020-12-15 13:15:09 | 显示全部楼层
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samuelzhang1103 发表于 2020-12-14 21:04
“我们的agent最终准备了四份offers, 以25k为increment,跨度100k。最最重要的是,下offer当天,其他10个of ...

是这样的~ 打个比方说,准备的四份offers分别是1.525, 1.55, 1.575, 1.6。 但是你一定不想一开始就交最高的1.6, 因为如果其他offers都是1.5,你只需要把准备的最低offer交上去就可以beat所有人啦。所以agent现场套价格很重要,这样保证你的offer可以比其他人高,但不至于当冤大头高太多。这样make sense吗?
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samuelzhang1103 2020-12-15 13:19:28 | 显示全部楼层
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Buxun218888 发表于 2020-12-15 13:15
是这样的~ 打个比方说,准备的四份offers分别是1.525, 1.55, 1.575, 1.6。 但是你一定不想一开始就交 ...

比如,我现场知道其他人的价格都是1.6m,那我现在手上准备的是1.625,那我临时准备个1.61甚至1.605,只要比别人的价格高,是不是这房子也拿到了?counter offer不是随便加多少钱吗,为什么一定要比别人高25k啊。。
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karsen_2021 2020-12-15 13:29:22 | 显示全部楼层
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我比较好奇的是agent怎么在递offer前打听出其他offer的出价呢?感觉除非是dual agent,否则无论是别的buyer agent还是seller agent都没有incentive会告诉你agent这些吧?除非你agent跟seller agent的关系特别好?
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 楼主| Buxun218888 2020-12-15 13:34:22 | 显示全部楼层
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samuelzhang1103 发表于 2020-12-14 21:19
比如,我现场知道其他人的价格都是1.6m,那我现在手上准备的是1.625,那我临时准备个1.61甚至1.605,只要 ...

两个原因。第一个是,offer一般不会现场写,都是写好带过去,看状况决定交哪份。 所以一开始就需要和agent商量,决定好increment,然后agent写好了几个版本,一起带过去。
第二个是,你确实可以只比别人高1万,这个度可以自己把握,它跟你买的房子价格有关系,也跟预估的价格有关系。对于一个1M的房子来说,也许1万有吸引力。但如果你的目标是2M以上的房子,那这1万的吸引力就小一点。如果你的其他的材料没有别人的吸引人,(譬如人家的statement写得好一些),那么屋主会有更大的可能选择其他人,而不是高1万的你。
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acheles 2020-12-15 13:36:49 | 显示全部楼层
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tonyxug 发表于 2020-12-15 13:29
我比较好奇的是agent怎么在递offer前打听出其他offer的出价呢?感觉除非是dual agent,否则无论是别的buyer ...

我猜seller agent可能会告诉最高价或比最高价高那么一点,并且知道卖家能接受的价格。seller agent想促成交易,可以告诉其他人,反正不愁卖
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huashiyi 2020-12-15 13:47:04 来自APP | 显示全部楼层
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楼主可以share下国人师傅的联系方式么?我也准备remodel,换地板 装修下厨房什么的
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 楼主| Buxun218888 2020-12-15 13:47:19 | 显示全部楼层
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本帖最后由 Buxun218888 于 2020-12-14 22:16 编辑
tonyxug 发表于 2020-12-14 21:29
我比较好奇的是agent怎么在递offer前打听出其他offer的出价呢?感觉除非是dual agent,否则无论是别的buyer ...

所以说蛮考验agent的~ 不知道我们agent在其他cases是怎么操作的,就我们的case而言,他是早几天先去build rapport with the seller agent(具体怎么build我也不知道 😂),摸清对方风格,顺便看看有没有什么别的关系可以搞。然后下offer当天去做 in-person presentation, 和seller agent聊,套出大概的价格,接下去就要靠专业素质猜测价格。
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fnini 2020-12-15 13:52:35 来自APP | 显示全部楼层
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真不错,学区很好了,房子可以慢慢修。疫情期间加价了吗?我也属于万年看房用不下手的……
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