外国人波士顿买投资房

第一次发帖也不知道是不是有被需要到。我尽量写详细了。

外国人在波士顿买房：

首先会推荐公寓。Studio，one bed, two beds都是比较常见的公寓类型。投资的话也是推荐这三种，相对会比较容易出租。然后来讲一下公寓对比house或者townhouse的优势。

1. 因为是投资，所以能够增加出租率，肯定是比较容易得到回报了。相比起house或者townhouse来说，公寓一般的位置会比较靠近交通要点，比如说公车站，地铁站之类的。因此，也相对house比较容易出租。

2. 投资成本，house一般会比公寓贵个一倍以上，好的大的house就不止三五倍的价格了。但是收益来讲，公寓和house差不了那么多的差距。也就是说house的回报率会相对低很多。

3. 杂费的问题。除非你是做房东做单间房间出租的，那样子你大概率需要把水电网都整理好。只要你是整体出租，那么一般这些问题都是由租客解决。但是这不代表你什么都不用操心。你还需要给垃圾公司交垃圾清理费，除草，搞院子，冬天还需要扫雪，外墙屋顶维修之类的。但是公寓一般有管理公司管理，所以你只需要交每个月的HOA费，有点像物业费，然后基本上就不用你操心什么了。然后很多小区的HOA费是包水，有些会包暖气。这无形中又增加了你出租房子的优势。

4. 地税。除了上述的那些费用之外，你还需要每个季度缴交地税。无论你是house还是公寓，这个都是要交的。但是正常来说，公寓的地税会比house的便宜很多，因为首先就是公寓的地一般不属于你，然后房子面积一般也会比house小。

所以总体而言，公寓的投资回报率会高过house很多。但是house也不是没有优势的。首先就是，house一般地会是你的，然后你会有后院。所以如果你是一半投资一半自住，或者你是投资一段时间，未来会收回来自住，那还是选择house的比较好。住起来会比较舒服的。

好像我的观察跟楼主的结论正好相反，当然也有疫情的原因吧，市场上很多2-3年前新建的公寓，现在转卖，价格涨了几万，但是挂了好几个月还没卖出去，即使卖出去了，除去5% agent fee，到手的比几年前买的还低。在波士顿这种地方，房租收益减去杂七杂八的税和利息，资金流很难有正的。这个地方老房子比较多，适合remodel再卖或者推倒重建，大概率能赚

天才CCC 发表于 2021-01-17 22:52:22
如果是推倒重建的话，那你的投入会比较大。其实愿意投入这么多的，也不是一定要公寓的。我是觉得公寓比较求稳。对于新的投资人来讲，会比较划算。不太需要花费很多的时间和精力去打理。在一个是house的市场价格

波士顿出租赚不了钱，一个2b公寓，稍微好点的价格都900k了。简单算一下，投资房按3%年利率，首付20%，一年利息2.16万，HOA少说得6k一年，房产税少说也要6k，一算每年固定支出3.36万了。出租一般中间有个gap，找中介管理至少又得花1个月费用，算一下要多少每月才能正资金流？这出租收益，还要交收入税，也是一个问题。疫情前这边2b $3400能租到很好的公寓，现在基本都甩卖价减免两个月，还出租不出去。

Traven1100 发表于 2021-1-18 14:12
好像我的观察跟楼主的结论正好相反，当然也有疫情的原因吧，市场上很多2-3年前新建的公寓，现在转卖，价格 ...

如果是推倒重建的话，那你的投入会比较大。其实愿意投入这么多的，也不是一定要公寓的。我是觉得公寓比较求稳。对于新的投资人来讲，会比较划算。不太需要花费很多的时间和精力去打理。在一个是house的市场价格起伏会比较大，万一是高价买入低价卖出会亏比较多。condo起伏小一点。如果赚差价确实赚不了太多钱，但是如果是一个用来出租的稳定的收入，还是蛮不错的选择。

波士顿地区投资房20%首付，现金流基本都能为正，房价涨的也挺厉害

我也和楼主相反的看法

投资我更愿意house

能不能赚钱都是具体分析的 boston的公寓应该是能差不多做到收支平衡 甚至稍微正现金流 但是对于出租屋来说主要看的是cash on cash return rate 所以即便赚钱也不一定划算 因为钱可以投在别的地方回报率更大

主要想用自己的例子来说一下楼上的数据不是很准确 我们去年买了一套Cambridge 2b condo自住 少于800k 在地铁口附近 投资房找local bank可以做到2.8%利率 房产税可能是Cambridge比较低（所以要具体分析），大概是4k一年，HOA 400以下一个月比较常见。 所以基本可以收支平衡。但是还是那句话 这不一定划算，因为同样的首付可以在别的地方买 现金流应该更好