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[买自住房] 湾区穷人 疫情期间 购买小黑屋 分享

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楼主科技公司社畜一枚,非工程师,研究生毕业来湾区两年多。可支配收入在地里估计后20% (或过于乐观,只是末尾10%?但我大米不足,看不了大家晒包裹...),未婚无娃非单身,可预见的未来不准备有娃。

自己年纪也老大不小了,在2020年初惊讶的发现(外加家里助攻不少,感谢爸妈♪(・ω・)ノ)手里头差不多足够首付了。外加众所周知的FED大放水,房贷利率也很美丽,于是考虑买房自住。

中间这一大段是关于买房的分析以及叨逼叨,看房买房过程请直接跳到双虚线以后

--------------------------------------此处为单虚线------------------------------------
关于买房 VS 租房

原则上按照 “苹果对苹果“ 的对比,租房对个人来说是纯消费行为,每年花出去就花出去了;但对于买房来说,刨除每年房屋维护、地产税(可部分抵税)、部分利息(可抵税)、HOA后的月均支出其实是储蓄行为。
楼主目前租住的公寓每月租金 $25XX ;假设买一套1M 左右的房子自住,自住每月现金成本就是 2XX(均摊到月的房屋维护)+10XX(地税)+30XX(贷款每月付款)+4XX(HOA)大约45XX总的每月支出,换算到非投资部分的支出就是:
  • 那么对比现有房租跟买房成本: $2,5XX(租金) vs $ 2,4XX (房屋维护+地税+抵扣后的利息成本+HOA)
  • 如果能(有幸)买到没有HOA的SFH: $2,5XX(租金) vs $ 2,0XX (房屋维护+地税+抵扣后的利息)
  • 假设买3B,sublease一间出去(~$10XX)补贴家用:$2,5XX(租金) vs $ 1,4XX (房屋维护+地税+抵扣后的利息+HOA-每月租金)
  • 假设能(有幸)买到没有HOA的SFH再sublease一间(~$10XX)补贴家用: $2,5XX(租金) vs $ 1,0XX (房屋维护+地税+抵扣后的利息-每月租金)


前提是买1M左右的房子,即便不考虑房屋升值前景,看起来怎么都不亏;外加疫情期间住小公寓确实感觉活动空间受限,也不敢随意购买家具电器等大件,同时也想给自家猫更大的跑酷空间,因此决定开始看房买房。
这里不得不吐槽一下川普的tax bill, 某些不长眼睛(当然大概率也没长脑子,但脑长长没长我们也看不见)的愣是要说川普减税功在千秋利在当代,民主党上台万税万税万万税。也不想想川普的tax bill主要减税再企业侧,对于平头老百姓,不仅没有减税,反而因为臭名昭著的SALT Cap(请自行google SALT CAP是什么...贵论坛不让我发链接),导致平头老百姓实际税负还略有增加。反而是企业税的大幅削减,造成贫富差距持续拉大,平头老百姓生活越来越差,这才是美国社会不稳定的根本原因。吐槽黑命贵,不如吐槽社会不平等。


如果考虑把首付用来投入股市享受资本主义Freedom Dividened,永远得到最近流行的年化8%投资收益,作为A股跟数字货币老韭菜,以Reddit最佳股票分析师的年度金句送给大家,共勉
(新注册小号,还不能发) https://twitter.com/ParikPatelCFA/status/1339240857959010306

关于预算

因为楼主包裹有限,然后还有一个比较费钱费时间的业余爱好,因此房子的每月总成本严格不能超过*张paycheck。算上首付,买房的预算差不多是
  • 总预算 - 1.1M封顶
  • 首付 - $2XX,000
  • 贷款 - $8XX,000
  • 每月房子方面固定支出不应超过 - $4,XXX

不准备近期生娃,因此不考虑学区(当然也考虑不起),目标就包括中半岛condo,或者南湾老TH,或者南湾叙利亚成色SFH

关于贷款
楼主朋友给楼主介绍了WF的Loan Agent。刚开始看房,也没下定决心一定要买,外加这个loan agent大姐也非常热情耐心各种回答问题帮助跑流程,rate也还过得去,就没有在市场上比对,直接就在他们家做了。最后利率7-ARM给到了2.3XX%这个样子,没有很低但也还行了。
唯一要注意就是WF对材料审核非常严格,内部规定还变来变去,在准备下offer时候,被告知规则变更差点没贷到需要的金额,所幸楼主去年下半年被涨了些工资,才侥幸过关。如果大家嫌费事儿(u1s1 WF需求资料相当繁琐)选别家最好。

关于Buyer Agent
Buyer Agent 是Loan Agent大姐给我介绍的.......
楼主第一次买房,也不知道Rebate之类的道道,疫情期间保命要紧,懒得去shop Buyer Agent,所以也没问人家要Rebate....不过去掉rebate部分,Buyer Agent在帮我挑选房子,看房,以及后续Closing过程中也帮助了我很多,总体购买体验是非常不错的。不过基于楼主的预算跟要求,(1.1M封顶,3B)其实也没太多选择...


-------------------------------------------------------------------------------此处为双虚线------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------此处为双虚线------------------------------------
看房买房过程
楼主从202年3月开始看房,初期主要集中在中半岛的TH跟Condo (一来楼主作为蹦迪爱好者,想找一个进城蹦迪没那么远的地方;二来楼主嫌南湾热)。印象比较深刻的是下面这些房子
  • (1031 Crestview Dr APT 209, Mountain View, CA 94040) MTV 2B2B condo,当时正好是标价94w时候去看的,感觉有点小贵,然后采光不太好,以及想要3B,就没下Offer。看zillow 最终是848k卖掉的,非常庆幸没有在高点入手;
  • (300 Davey Glen Rd APT 3506, Belmont, CA 94002)  Belmont 3B2B condo在Belmont 靠近280的山上,那地方距离上班的地方跟城里都很远,估计sublease也很难。我想买在中半岛,不就是为了近么?看zillow,去看房的时候标价899k,最终是850k卖掉的,不得不感叹,疫情期间确实condo跌价不少啊,也庆幸自己没有接盘在悬崖上
  • (601 Leahy St APT 107, Redwood City, CA 94061) 这个房子楼主颇为喜欢,房间布局很合理,内部装饰也不错,房子在82号公路跟Caltrain旁边,但是实这个unit在82号公路的背面,也没啥噪音,自己通勤方便,估计sublease不成问题。但是,楼主看的时候标价1.05M,还有每月$600的HOA,实在是不太能承担,只有忍痛割爱。我看那房子20年二月上市,几度修改价格,到现在还没卖出去,估计卖家也不舍得卖价低了,毕竟庞氏骗局一个套一个... 中半岛condo在过去一年肉眼可见的跌价也是没有办法的事情....


看了这些之后,随着大选情势的日益激烈,唐川普政府持续攻击中国跟以及华人群体。当时记忆犹新:每周五下午去超市买菜,在停车场刷手机都能看到又有新的仇华排华EO。 惶惶不可终日,楼主也在考虑要是唐川普连任,最佳选择是细软跑。从六月一直持续到十一月,楼主也暂时搁置看房,天天在家躺平炒币,随时准备肉身撤或者血本无归。



自从丫终于要下台,楼主又觉得美国还值得一待,就重新回到了看房的轨道上。下面是几个近几个月看的比较印象深刻的:
  • (974 Peninsula Ave SAN MATEO, CA 94401) 这一套二层小楼在一排TH的角落上,房子内部比较老了,但小区配套方便,位置也不错,还是3B,标价(899K)也非常吸引人。HOA要752,真心高,只给一家住户分配一车位。楼主此时考虑,要是未来买了TSLA 没地儿安装充电桩比较麻烦(其实大概率近期买不起);sublease出去,还需要费劲给租客找一个车位,不然估计不好租。当时头脑一发热还是加价不少下了offer,多亏agent大姐发现文件上名字不太对,进而才发现上市前三个月(好像)房内才死了人,但卖家并没有披露... 死了人房子楼主心里还是膈应,于是withdraw offer。我看那个房子十一月上市,最近才刚刚pending ,过几天看下卖了多少钱
  • (1555 Cherry St APT 3, San Carlos, CA 94070) 这个位置的房子感觉在楼主的朋友圈里面出现了多次.....房子马马虎虎,最关键的是,这套房子的背后修了一个巨大的公寓,而且还是在建。这就意味着这房子未来两三年都充斥着噪音跟灰尘,然后客厅采光肯定是不没有了。由于旁边有新公寓,sublease肯定也**了。看zillow,这房子到现在还没卖出去。很疑惑当地住户为啥要同意在自己家旁边修这么大这么多出租公寓。
  • (1434 Via Vis SAN MATEO, CA 94404) 这个两层小公寓在 Forster City,当时标价798K,HOA $466。小区本身环境超级好,就在Forster city水边,作为水上(以及水下)运动爱好者,楼主非常热爱Forster City,买了住这里岂不是可以每天(用船)划水??? 这个价格也不错,而且门前还有个小院,背对海面开zoom视频会议,逼格能上天。还有一个带门的独立车库可以放各种杂物。不过楼主去看房时候,发现连绵不断的人,感觉这个房子很火,从Redfin上看确实也比标价高了不少,840K成交。
  • (因为个人隐私考虑,就不放最终下手那一套的链接了)最终楼主在SVL 94089 (我知道94089社区不咋地,但预算也只有这么多...)发现一套预算内的SFH小黑屋。那个条件是真心感人,放叙利亚肯定没毛病,反正哪儿都是坏的,从1950年代建好了就没重新装修过。但是,这房子毕竟是SFH,没有HOA,而且交通足够方便,价格也足够感人,以下摘取zillow 价格变动历史
  • 01/X/2021   ,Sold                            $1,0*0,000
  • 12/X/2020   ,Listing removed         $1,05*,000
  • 11/X/2020   ,Price change              $1,05*,000
  • 10/X/2020   ,Price change              $1,09*,000
  • 10/X/2020   ,Listed for sale            $1,29*,000
  • 09/X/2020   ,Listing removed        $1,19*,000
  • 08/X/2020   ,Price change             $1,19*,000
  • 04/X/2020  ,Listed for sale            $1,29*,000
可见卖家从赚大钱的狂喜到绝望的心路历程...咨询了设计师朋友以及contractor朋友,评估认为买来remodel自住可行,外加父母跟妹子都决定再以现金的形式支援一些,正好满足remodel预算(然而很难用来做首付...),WFH期间工作时间也比较灵活,跑装修可行,于是决定下offer。买房过程也颇为有趣,楼主的第一个offer先在标价上砍4w投石问路。这个房子现在想来确实比较尴尬,预算高的买家看不上这个区,预算跟我差不多的,估计还是嫌弃房子状况太差,remodel心烦。不出所料,这个房子只有一个做flip的跟我竞价。卖家counter回来说在offer基础上涨Xw,有专业人士告诉我,这破房子买价超过95w,装修后flip再卖出去就没得赚。于是我放心大胆地坚持只在原始offer基础上些微加了一些作为goodwill,最终赶在SVL今年房价上升前成交。


这就是作为一个穷人看房买房的经历,咱们穷人自有穷人的活法,还是要接受现实...

最终的感想就是,买房期间少来地里论坛看,给自己找不愉快。大家预算都1.2M起,随意1.5~2M,确实看着心惊胆战,愈加觉得人生失败...

(这个世界真的是阶层分明啊,为了保护隐私楼主新注册小号发帖,结果既不能发图,也不能发链接)

等楼主remodel完毕,再来分享大改建的细节....








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嘟嘟啦嘟啦 2021-1-25 04:22:02 | 显示全部楼层
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realife 发表于 2021-1-25 03:12
给黑人latino公平上大学的机会,不看成绩,挤压亚裔空间,
同性恋变性高于一切,黑命贵,吸毒合法(oreg ...

吸毒合法是假的,建议重读法条,辟谣的已经很多了
950刀已经很低了,德州同样的罪2500刀,很多红州都是1000多刀。
非法移民合法只给几十万人,而且人家移民法案里说了EB找回丢失额度,取消国别。
总比川普东一个EO 西一个EO为难绿卡和H1B F1什么的好。

AA当然得反对,但是川普也没做啥啊。

另外非法移民其实就是之前首都所谓“低端人囗”,现在他们走了,北京劳动力成本直线上升。

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NorthrendW 2021-1-24 13:20:30 | 显示全部楼层
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本帖最后由 NorthrendW 于 2021-1-24 13:22 编辑

逃避学习点开的,不得不说lz不去写文章可惜了。一个买房子能写的绘声绘色,叙利亚小黑屋那看的我笑出了声,太强了!
以及每天(用船)划水这段,这段子是我今日的解压源泉了!
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川普税改去了SALT,但是也加高了AMT的bar。AMT强制你的federal effective税率到26%和28%之间。在以往如果你收入较高,即使有很多SALT但是hit了AMT一样没有用。所以在你federal effective rate低于28%的情况下,很难说税改前后哪个交的税多

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写得好!恭喜上车
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嘟嘟啦嘟啦 2021-1-24 09:04:15 | 显示全部楼层
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川普减税就是减红脖加民主党铁盘的税,湾区85%都投民主党还想让共和党给你减税?肯定是往死了整你啊。
你看德州根本就没有SALT的影响。。
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 楼主| TenchiMuyo 2021-1-24 09:05:42 | 显示全部楼层
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嘟嘟啦嘟啦 发表于 2021-1-24 09:04
川普减税就是减红脖加民主党铁盘的税,湾区85%都投民主党还想让共和党给你减税?肯定是往死了整你啊。
你 ...

这一段就是暗讽华人川粉
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cszhazha 2021-1-24 09:47:48 | 显示全部楼层
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南湾叙利亚成色 是啥意思?
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 楼主| TenchiMuyo 2021-1-24 09:51:48 | 显示全部楼层
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cszhazha 发表于 2021-1-24 09:47
南湾叙利亚成色 是啥意思?

需要就是除了房子结构不动,别的都需要换....
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nfsbfs 2021-1-24 09:59:31 | 显示全部楼层
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本帖最后由 nfsbfs 于 2021-1-23 18:01 编辑

恭喜楼主喜提SVL089,近狗家云、领英等,交通极佳! 楼主看房逻辑清晰,数据翔实,跟进到位,有理有据,眼光犀利,胆识过人,多谢分享!请问楼主怎么计算的“2,0XX (房屋维护+地税+抵扣后的利息)”,维护200, 地税1k,假设1M的房子,首付20%,贷80w, 2.35%利率,P&I约3100, 前60个月利息部分大概1.5k/月,itemized 抵扣后的利息支出是才约800么?联邦+州税 税率大概33%起,利息能抵扣这么多AGI?
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想请问下lz大概能贷出薪资多少倍?
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 楼主| TenchiMuyo 2021-1-24 10:14:34 | 显示全部楼层
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nfsbfs 发表于 2021-1-24 09:59
恭喜楼主喜提SVL089,近狗家云、领英等,交通极佳! 楼主看房逻辑清晰,数据翔实,跟进到位,有理有据,眼光 ...

我现在就瞎算一下。这部分支出会体现在2022年度报税上,还早着呢。还是有预期新任政府会SALT CAP移除(就像另一个评论说的一样,现有SALT CAP只对红州有利),毕竟税收改革依靠Reconcil只需要参议院超过50%即可

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 楼主| TenchiMuyo 2021-1-24 10:16:22 | 显示全部楼层
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xucb 发表于 2021-1-24 10:12
想请问下lz大概能贷出薪资多少倍?

我的情况比较tricky....手里的RSU目前还是废纸,所以现金算下来税前大概4倍多一些
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