北NJ卖了Condo三个月两次买SFH临近Close Deal全黄...分享加吐槽

Po和夫人去年第四季度决定卖了临着Hudson River的Condo之后就开始四处找房。Budget不多，卡在$800K到$1m之间，选房的空间也很有限。10月份在Englewood Cliffs这个房产税在NJ低到离谱的Town谈下一个contract，12月份临近Close的时候因为Inspection查出的问题和前后反复不讲原则的Seller谈崩了。之后紧紧张张又在Paramus附近找到了一个非常心仪的房子，说好了1月底Close结果Title Search的时候查出房子上有个lien，连seller自己都不知道。seller花了大价钱请了律师去和那个放了lien的creditor磨，请求延期close两次，最后lien也没解决掉，seller还因为这个lien没跟creditor谈拢被迫file bankruptcy...于是两个人卖了Condo在宾馆一口气住到现在，眼看着就三个月了... 现下市场太过紧俏，折腾了这么久也累了，打算还是先回去租个房缓缓再考虑买房的事情...

以上是Po最近心累买房经历的梗概，下面分享一点经验给第一次买独栋的各位。

• 找一个给力的Agent。Po卖房的时候用的律师和Agent都非常满意，于是买房的时候也拜托了他们。Agent对北NJ Hudson和Bergen两个County的市场都非常了解，而且很善于倾听Po对房子的需求，看房期间帮忙找来的房源大部分都很贴近Po的需求。比价和negotiation的能力也很重要。卖房的时候Agent就帮我们磨出了非常好的offer，买房的时候根据Agent给的Comp下的两个offer都没有花太大力气就被卖家接受了。后期在联系不上卖家律师的情况下与卖家沟通的时候Agent也出了很多力。
  对比一下从Po手里买走Condo的买家用的某大型低费用返点Agent，那简直是天壤之别。买家来看房的时候都没人带，还是Po的agent带着在Condo里逛。Comp没做，也没人给买家普及市场状况。做Inspection的时候终于来了个人，Inspection做到一半就说还有别的事情把买家甩在condo和Po的agent一起吹风。最后Final walkthrough的时候又换了个人，对Condo的大致状况和inspection的结果一无所知。等最后Close了，买家还不知道Condo附带的其中一个停车位在哪里... 给有在北NJ买房意向的各位提个醒，虽然Po这边可能是个例，但是还是慎用该大型低费用返点Agent
• 找个耐心，专业并且Responsive的律师。Po在这儿也要夸一下自己的律师。从卖房到两个买房的deal都黄了，律师都尽职尽责地做好了自己的本分。从一点一点给Po和夫人详细解释Contract和rider里的各种Term，到negotiation该如何把握分寸，再到中间牵涉的大量本不必要的lawyer-to-lawyer conversation (比如和第一个毫无原则的seller扯皮，和第二个seller谈延期的条件等等)，Po的律师做了大量细致耐心的工作，并没有因为我们是小客户而怠慢我们，也从来没有让paralegal来打发我们过。直到现在，Po的律师还在积极主动地尝试帮我们跟卖家的破产律师联络看有没有一丝可能。
• Inspector要找靠谱的。两次Inspection我们都请了同一个团队来。第一次在Englewood Cliffs查房子，因为房子比较老，Seller人也很Cheap，大大小小的问题查出很多来。几个大叔一番爬高上低之后都在现场把所有他们发现的大小问题和concern都一个一个给我们指了出来，而且告诉了我们哪些问题是可以跟Seller negotiate的哪些是我们不应该抱太大希望的。良好的体验让我们第二次也选了他们，虽然第二次因为房子本身well maintained几乎没毛病，基本等于白查了一次。
  反观我们卖房时买家的Inspector就极不专业，前台美女小姐姐帮忙开roof top的门去检查空调的时候，居然各种尾随小姐姐，查到一半把买家晾在房顶跟着小姐姐回一楼lobby去了，回来还说自己都不知道为什么这么做了orz... 最后在Condo里什么毛病都没发现，很草率地在报告里写了一个房间的一扇窗户有点难开... 然而并没有
• 对于流程中出现的各种Flag要保持警惕，不要盲目乐观。现在想想Po和夫人就是犯了这个错误。在Englewood Cliffs做Inspection的时候，屋主是自己考了证卖自己的房子的，不知道为什么表现得异常紧张。Po和夫人还有Agent都大为不解。Inspection report出来之后，卖家表示其中有些项目修理过。Po通过律师和Agent跟卖家反复询问能不能提供维修项目的单据还有保修，卖家藏着掖着不肯给。最后临近close卖家才拿出receipt，一看很多项目都是雇了没有资质的handyman做的维修或者treatment。再加上卖家又出尔反尔推翻不认之前谈妥的条件，交易告吹。这第二个房子Title search发现lien的时候，律师就跟Po和夫人打过预防针说很有可能是个大问题。Po和夫人因为都很喜欢这个房子，一直都过度乐观，觉得seller也在努力解决问题最后总归能close。结果一切的等待都是徒劳，还错过了之前市场上放出的几个兴许可以备选的房源。
  

希望Po分享的经历可以帮到初入房市的各位。祝大家offer下的准，房能Close

有lien不知道最后竟然还破产了……这seller也是挺狠的

manyoushen 发表于 2021-03-02 20:43:43
有lien不知道最后竟然还破产了……这seller也是挺狠的

卖家遇人不淑，以前有个不靠谱的business partner，这人惹的事情，没有properly settle还挂了，现在死无对证

请问雇律师的酬劳怎么算？flat rate还是按成交价格算？大概多少？我在湾区，确实很少见到雇律师的事情

小冰灵 发表于 2021-03-03 00:09:59
请问雇律师的酬劳怎么算？flat rate还是按成交价格算？大概多少？我在湾区，确实很少见到雇律师的事情

NJ这边律师是一定要有的。收费flat rate和按小时计费的的都有，Po的律师是flat rate而且收的基本是行业平均价，而且close不了是不收钱的

miyabiparty 发表于 2021-03-03 04:49:07
卖家遇人不淑，以前有个不靠谱的business partner，这人惹的事情，没有properly settle还挂了，现在死无对证

真是命啊... 运气差到爆棚了

同北nj想买靠河condo...可以推荐一下你的agent吗谢谢谢谢

Chloe0802 发表于 2021-3-3 09:36
同北nj想买靠河condo...可以推荐一下你的agent吗谢谢谢谢

Bergen County这边沿河的比较新的Condo普遍建筑质量不好，而且越新越糟糕，楼建的太快结构都没有settle，而且隔音往往很差。如果一定要买Condo的话在可能的情况下尽量买没有Rooftop Amenity的楼的顶层的corner unit。假如你有900k - 1.1m的预算其实不如去找一些新建的townhouse。之前在Fort Lee看过两个新建的，质量都很好。尤其是471 Catherine St的那个。
这是我们Agent在Zillow上的信息：

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miyabiparty 发表于 2021-03-03 04:51:05
NJ这边律师是一定要有的。收费flat rate和按小时计费的的都有，Po的律师是flat rate而且收的基本是行业平均价，而且close不了是不收钱的

谢谢回复！了解了！

能分享一下你的inspector信息吗？