改建+加建房子用于出租，跪求各位点评一下floorplan

想给2500sqft的sfh改建和加建用作出租。因为是在大学附近，所以分租给学生应该比较容易，同时收益也比较大。但如果发现管理分租客太麻烦，则可能考虑改成整租。所以希望能同时满足分租以及家庭整租两种情况的租客需要。

原屋floorplan如下：

左为2楼，右为1楼 (我貌似没有权限附上url链接也不能上传图片，只好麻烦各位复制黏贴以下链接到浏览器地址栏来打开图片）
drive.google.com/file/d/1LbskwLOrO86GuUbXvzQtaFzWwd5JSyU2/view?usp=sharing



一楼加建/改建如下图：
drive.google.com/file/d/1nv3cte7q1vNBQyvMkvVZdC9aLCYOlFOT/view?usp=sharing

进门旁边的挑高屋顶的living+dining room open space加隔墙分成两间房；

一楼half bath 改成full bath给住一楼的人用，把原本的sink换成shower，因为空间限制，只能在和HVAC通风口的隔墙上开个洞做个凹陷，把sink移动到凹陷处；

在原屋侧边attach一个～500sqft的ADU用来自住。ADU里通过ceiling curtain track安装的作为room divider的窗帘可以实现敞开式studio户型和更佳隐私性的1b1b户型之间的灵活切换；





二楼加建如下图
drive.google.com/file/d/1_TcIPA0PrMKVZjsruVRasDSL37I31MuW/view?usp=sharing

加建～385的卧室+浴室+厨房在2楼。一楼只在corner等必要处加装支撑加建结构用的钢柱，否则侧院就没有走路的空间了。所以其实2楼的加建部分相当于某种deck；

washer+dryer摆在浴室和厨房之间的closet里，也许会用washer+dryer combo，也许会用stacked wahser and dryer，vent到天花板；

shower+洗衣机+马桶的吵闹的水管都在远离卧室的墙的一侧以减少直接通过墙传到卧室里的噪音；

把bedroom2 和bedroom3的closet 打掉，改成通往加建部分的hallway，换个地方把closet装回去；

除了新卧室和新浴室还是用木门外，剩下的2楼厨房通往外界和北面hallway的门可以用玻璃门，bedroom3通往2楼厨房用patio glass sliding door以增加采光

厨房名义上是enlarged bedroom3的一部分，因为厨房有通往侧院的出口，可以满足emergency egress紧急逃生的code；

2楼加建部分+bedroom3可以通过锁上bedroom2和bedroom3之间的pocket door与原屋分离，可以作为～540sqft的2b1b单独租给另一户家庭；

新增加deck联通加建部分和主卧后院deck，安装螺旋楼梯，方便次卧住客access 后院。我暂时没有查到deck是不是也要满足4ft setback，但如果算是违反了code的话，那这部分deck就得不与主卧原deck联通以避开4ft setback或干脆不建，次卧住客和主卧住客就分别通过两个螺旋楼梯独立出入。虽然这样主卧住客就没法直接通过deck到2楼厨房了，但让主卧和楼下两间share一楼主厨房也许反而平衡一些；



这样改造完成后，可以有一楼两间+二楼原本3间次卧+二楼加建一间+主卧共7间房出租，每间的房租可以在1000刀左右，并且：

除主卧和ADU外，都是两间房share一个浴室；

一楼和二楼各自有一套洗衣+厨房，算上ADU其实各有三套。zoning上因为可以分为main house+ADU+junior ADU，因此这是合法的。

基本每间房都有独立出入口：要么通过正门，要么通过后院patio door，要么通过螺旋楼梯；

我作为房东住在旁边独立出入口+洗衣房+full bath+厨房一应俱全的ADU里。



主要的concern有



二楼deck式加建工程上（比如供水管和排水管要怎么走--目前的设想是用2x12的studs做加建部分的地板把水管走线埋在这部分额外厚的地板里）和结构上（仅靠几根柱子能否支撑得起整个加建结构，螺旋楼梯是否牢固可靠）是否可行，permit能不能批；

加装的2楼deck是不是也要满足4ft setback；

原屋的electric panel只有125Amp，要升级到多少才能满足分租客+多套厨房洗衣的用电需求，比如说升级到300Amp够不够；

二楼的加建部分带来的额外收益大概在1500刀左右，是否值得；

家庭租客是否能接受房东住在旁边的ADU里；

把正门旁的living+dining room隔断这点对家庭租客来说是否减分（其实family room和厨房仍然可以算作open concept）；

这些改建和加建的floorplan在一整个家庭租客或者买家眼里是否合理，这些方便了出租用的feature在卖房时算是加分项还是减分项；比方说卖房时是否是把living+dining room的隔墙拆掉，三套洗衣房和厨房显得多余把额外的洗衣机和厨房用具扔掉（除了sink留着，声称这是个wet bar）之类的会比较好？

房子所在小区有HOA但比较佛系，基本上想加建只要邻居同意就可以，房子原始户型比较统一，但很多户也都有加建甚至到3200sqft的，但我的加建完成后会有～3400sqft，是不是太鹤立鸡群了反而不好卖？


跪求各位点评一下这些改建+加建的floorplan，谢谢

太长了……我不了解，没仔细看完。楼主可能先要搞permit。


另外楼主直接买multi family house 会不会更好一些

ddragon 发表于 2021-3-16 04:16
太长了……我不了解，没仔细看完。楼主可能先要搞permit。

permit當然要搞，但是在此之前想先確定我的這些concern是否valid，以免到時候加建完了才發現人們嫌房子太奇怪，租也租不出去，賣也賣不掉，那可就虧慘了
我所在城市沒有什麼multifamily的房子，更不要說是在學校附近的。，而且通常multifamily吸引的更多的是投資客而不是剛需自住的吧

eveal 发表于 2021-03-15 13:54:14
permit當然要搞，但是在此之前想先確定我的這些concern是否valid，以免到時候加建完了才發現人們嫌房子太奇怪，租也租不出去，賣也賣不掉，那可就虧慘了
我所在城市沒有什麼multifami

如果是4plex及以下，你可以住一间，然后其他出租，同时按照自住房贷款

楼主在哪的

图画的很漂亮，方案也很棒。不知道市府能否批准。有结果了吗？
我猜楼主在洛杉矶，那加建还是可能的。