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[买自住房] 分享西雅图市区的买房经历,以及通过看Zoning Map分析房子的升值潜力

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写完后发现自己写的有点啰嗦冗长。。。初心是想要开个帖子分享一些我最近买房和观察学习到的内容,算是半个读书笔记吧

1. 为什么开始关注西雅图市区的房子:

为什么要在这个时候买房就不展开细说了,主要背景是我和男友现在住在Edmonds,交通出行基本都是靠车,去Downtown不堵车20分钟,堵车要40-50分钟。因为现在公司开始返工,我们在疫情期间基本完全被“困”在家里三年,所以非常想念起“城里人”的生活,热闹的市区,步行买咖啡,以及上班只要坐公交20分钟的便利。而除了自住的考虑,也希望后面这个房子方便出租可以补贴一点房贷。

于是这几周我们就开始关注西雅图市区以及临近的Condo或者townhouse。从Agent那边了解到,似乎现在有我们这种类似想法的“年轻人”也不少,在downtown附近的Denny Triangle,Belltown,West Seattle,Central District/North Capitol Hill等等也开始有了一些回温,有些房子也会有多个Offer的情况。我自己观察这几周的Redfin似乎也是这样,比如预算80w左右的,新的Townhouse在Judkins Park附近的,出来后卖的非常快,downtown的一些Condo走的也非常快,基本上3-4天就pending了。


2. 为什么开始关注Zoning:

当时看房的时候注意到了Judkins Park/Mt Baker附近有个新的楼盘在卖一期房(Style是townhouse,但是其实Type是Condo),其中的3B户型也在我们的Budget里面,就兴冲冲的联系了builder的Sales以及问了Agent,其中就提到了说这家因为是non-warrantable condo,在卖出50%Units之前没法获得普通银行的贷款,所以买家必须只能从他们合作的一家银行贷款,因此利率很不划算。

我们没有买过Condo,听到这种说法觉得很神奇,就查了一下什么是non-warrantable condo,看到解释是如果一个项目被Fannie Mae之类的认为太过Risky就不会被批准使用普通的conforming loan, 所以大银行一般都会拒绝贷款,那这些项目就只能找那些愿意接受Risk的小银行来向买家提供贷款。一般常见的non-warrantable condo是由这些原因造成的:

The project is new construction and/or has yet to be completed
The developer has not turned over control of the HOA to the owners
A high percentage of units are occupied by non-owners
The community allows short-term rentals
A single person or entity owns more than 10% of the total number of units
The building owner or developer is involved in litigation of any kind

然后也顺便了解了一下这种Non-warrantable的Condo其实本身要卖的话似乎也很受限制(因为买家只能从指定的银行贷款)。不过这家估计只是因为是卖“期房”的缘故(还没建好)所以才是Non-warrantable condo,建好后是不是就可以用conforming loan我就不了解了,也欢迎熟悉的人解答。

如果感兴趣的话我可以楼下把这个楼盘的地址放出来。

我们当时就有点纠结,因为这个房子的优势有很多:

交通便利:附近一个新的轻轨站2023马上建好,这样这个地方就是步行距离可以到两个地铁站,并且由于在90和I5的交界点,去downtown/bellevue都只有15分钟内的车程,坐公交也不麻烦,房子也自带Assigned Parking Lot。

性价比高:80w左右可以买到3B3B, 60w左右可以买到比较大的2B2B,这个价位算是对在非码农的工资只有西雅图中位数的人非常友好了。

安全性适中:从Crime Map上来看,这块区域犯罪率属于比较低的,从Reddit上看到的讨论也是,比较多的可能只是偷包裹或者严重一些的砸玻璃,但是基本没有枪击或者流浪汉问题,比较residential,很安静,附近还有很多小公园,离湖也近

升值潜力:因为新的轻轨站即将2023年建成,附近还有计划开一个“商业区”一样的地方,所以我们的Agent也提到很多人都很看好这一块区域,认为是价值洼地,具有很高的升值潜力,附近也渐渐开起来了一些小店,我在地里也看到一些帖子有推荐Judkins Park这边,认为地铁站开了之后肯定会升值

房子抢手:房子在Redfin上listing好像也就一两周,我们打电话去的时候只剩下2个3B了,好像是一期房里20多个房子,就只出了4-6个3B,后面二期房出来后就会涨价,所以现在买基本算是个“折扣价” (事实确实也是 - 他们最近List出来的二期房里的3B价格直接上90w了)

看来看去似乎唯一的问题就是房子的朝向,材质设计(听Agent说房型不太正),以及必须从指定银行贷款这种“软伤”了。

但是当时这种买买买的冲动在我和男友去实际踩点后转了一圈就打消了。

因为那个附近其实离工业区非常近,楼的正对面就是个工厂,而且周围并没有什么成型的“社区”,只是一堆比较破败的老房子或者一些新建的公寓楼。路上基本上也没有看到人,非常“人烟稀少”。感觉在这里买的话就还是要过我们那种出行全靠车的“偏远的小镇生活”,和想象中的“城里人”便利热闹有烟火气的生活差的有点远,不太值得。

上面啰嗦了这么多,其实主要是想和我们决定买的房子做对比。

我这周三早上刷到了一个Greenlake周二下午刚放出来的房子,打电话过去了解到已经卖了2套,一共只有8套,于是当天下午就约了Agent去看房(也多谢Agent这么Flexible),当晚下了Offer,第二天早上Builder就接了Offer,现在周五开始了Closing程序。

而对这个房子下手这么迅速,主要是有这么几点:

交通便利:这个地方紧邻I5,上高速只要1分钟,附近很多公交站,而且离Roosevelt轻轨站也只要8分钟,去UW还是Downtown又或者北边都非常方便,开车去downtown上班只要10分钟,坐轻轨只要20分钟,哪怕需要去Bellevue,因为离高速近也只要开车20分钟。

性价比高:虽然不如上一个房子那么“划算”,但是80w在Greenlake附近买一个2B2B其实也算是经济适用房,不错的价格了,尤其是这个房子还是residential,也就是Style是Townhouse,Type是Single Family House,所以不用交HOA,也不会被管,后面等自住够了就可以随心所欲做出租或者Airbnb都行,另外因为没有HOA,每个月的月供也节省了很多,贷款也容易很多(SFH比Condo的贷款额度更高更容易)

安全性极高:这个区域算是传统的好区,没什么犯罪的情况,而且还是个学区房(离西雅图市区最好的高中Roosevelt High步行8分钟,附近也有很多8分中小学),社区里的房子都很漂亮整洁,虽然离高速近,但是却非常靠里面,所以非常非常安静,很residential

升值潜力:Greenlake/Roosevelt附近类似条件的房子去年也只出了大约12个Unit,我们转了一圈也在附近只看到一个类似我们这样的townhouse正在修建,社区里大部分都还是那种老式的Single Family House,记得之前很多人不太喜欢Greenlake这边也是因为都是老房子没什么新房子,所以像这种“新房子”相对来讲也算是比较受欢迎的,而且Supply也很少

房子抢手:这个就不用说了,Listing当天就卖掉了两个,第二天包括我们的在内又卖了两个,虽然不算“疯狂”,但这都是在Open House之前,明天Open House之后我想剩下的四个应该也会很快被卖掉吧。

生活便利/社区成熟:简单说就是这附近可以给人一种“城里人”的生活的感觉,步行8-10分钟有三个超市(PCC,Wholefoods,Safeway)步行到Greenlake也只要10分钟,尤其是Greenlake附近有很成熟的商圈/咖啡店/餐馆很热闹,类似Portage Bay这种吃Brunch的店也都有

房型设计:房子朝向很好,采光充足,玻璃都很大,设计感很现代。而且我们定下来的房子一楼是类似Loft的设计,很高空间感非常棒,两个房间的设计也都是方方正正的,还自带空调,并且还有rooftop,可以看到一点点城市天际线和Greenlake。基本上也满足了我们对那种Urban Life的想象。

洋洋洒洒写了这么多,可是和标题里的Zoning有什么关系呢?

在我们下完Offer从兴奋中回味过来后,我就开始有点“琢磨”这个决定在“投资回报”上来讲是不是好的。。。确实应该会对我们个人的生活水平/满意度上是个大幅的提升,后面应该也很好出租可以“回本”,但是想到第一栋房子似乎是更有升值空间的样子,所以也觉得有些可惜错过了这么一个“好房子”。但是一想到那边有很多工厂也没有成熟的商区,也就自我安慰鱼和熊掌不能兼得。

而正巧我在刷ZH的时候推送了这样一个话题:

购房者买房,如何选择最佳地段?

推荐大家去看高赞的汪有关于看控规(Zoning)的回答。

简单来说市政府为了城市规划不乱来,对于城市里每个区域是商业用地/工厂用地,还是住宅用地都有很明确的规划,如果感兴趣了解自己家是什么Zone,可以搜seattlecitygis看它的Webapp

在那个ZH回答里,答主很详细的用国内的例子,大概总结了这几点来判断一个地段是否具有升值潜力:

1. 选择商业办公用地区比例比住宅区大的
2. 同样商业办公用地比例,选择真正拿来做写字楼有人工作的(而不是做公寓的或者工作需求很少的)
3. 同样拿来做写字楼,选里面楼层高/面积大的
4. 同样的产品,选择住宅先盖写字楼后盖的,这样写字楼盖好了住宅才会升值

简单来说就是有升值潜力的房子是 靠近写字楼(有白领工作需求会吸引大量人)而周围住宅少的地区

但是我觉得可能还缺少一个 - 不能离工业区太近。我猜测可能是因为工业区一般只有蓝领工作需求高,所以对“白领”工作的人吸引力就小一些,房价空间和需求就受限制,另一方面也可能是因为工业区对整体社区/景观来讲是个很大的减分项,毕竟没人想生活在工厂的包围区里

于是我就感兴趣,拿这个来套了一下我上面说的Judkins Park和Greenlake附近的两个房子。我的用户组无法上传附件。。。本来截好了图的,大家还是去Seattlecitygis上去看看吧

Zoning的Color Coding差不多是这样的
浅蓝色 - 工业区/工厂
棕色 - Townhouse/Apartment
红色/橘红色/橘黄色 - 商业/混合区(根据不同的Subcode,可能有Highrise的写字楼,比如SLU,但也可能是小公寓)
淡黄的 - Single Family (住宅区)
深紫色- Downtown区域有特殊的Zone Code

所以想要比较一个区域宜居/有升值价值的话,抛开学区房/安全性等等不谈,按照上面ZH答主的理论,那应该是就是有很多红色/橘红色/橘黄色(商业区),而比较少的棕色/淡黄色(Townhouse/公寓/住宅),并且最好是没有浅蓝色(工业区)。

以下都是凭目测感觉的分析,可能不是太严谨:

红色/橘红色/橘黄色(商业区):两者比例相近

棕色/淡黄色(住宅区):Greenlake比例高,但是大部分都是Single Family House,人口容纳数会低,Judkins Park的比例略低,但是却有大片面积的棕色(Townhouse/Apartment),所以也难怪那附近会现在建立了超多的公寓,人口容纳数会高一些,所以两者可能一平衡也差不多。

但是注意到Judkins Park附近有一大片的工业区(也符合我们当时去看的情况)

#1 - 选择商业办公用地区比例比住宅区大的: 两者比例都差不多

#2 - 在同样的商业区比例下,真正拿商业区来做写字楼工作的会更有升值潜力: 两者都不算是发展写字楼的商业区。比如Greenlake那边主要是发展的像Uvillage这种商店餐馆商业区,而规划中我记得Judkins Park的那附近应该也是、所以最近有很多小商店/餐馆都在那里开

#3 不适用- 两者都不是要建写字楼的类型

4. 同样的产品,选择住宅先盖写字楼后盖的,这样写字楼盖好了住宅才会升值:这点上Judkins Park那边应该是占优势的,因为那附近的“商圈”还没有成熟,所以餐馆/步行街/商店等等应该会随着轻轨站开通变得更多一些,而Greenlake附近的商圈已经很成熟了

5. 还有我自己加上的一点 - 不能离工业区太近,而这一点Judkins Park就不是很有优势。

总结一下的话,两个区域相比,Judkins Park虽然在商圈未成熟这点有“升值空间”,但是本身离工业区近而且附近的Apartment/Townhouse又多,并且商圈也不是要发展写字楼,所以升值空间应该是比较受限制的。估计肯定会随着轻轨线的建成涨一些,但是可能也不会涨的非常多。当然也可能我会被打脸,说不定后面Judkins Park社区发展好了,也会变成像第二个Greenlake宜居


写到这里感觉可能也是帮我自己整理思路,安慰自己其实也没有错过太多

感觉通过Zoning来看房的价值有了一个新的思路,这样比较下来Denny Triangle附近的Condo说不定真的很值得入手,毕竟离写字楼商圈又近,因为有Amazon的楼多所以相对安全一些,附近的公寓也没有很多(大部分公寓都在Downtown。。。但是Downtown的环境和治安实在可怕

写这么长也辛苦看到这里的人啦,如果有一点点帮助的话也求加米~!

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testpad 2022-5-15 16:33:51 | 显示全部楼层
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本帖最后由 testpad 于 2022-5-15 00:52 编辑

我觉得你可能被那个错误答案导致错误理解了zone对你的影响。

“有很多商业区比较少的住宅区的”这种地方是不存在的,西雅图的zone map一看便知:
https://www.seattle.gov/dpd/rese ... ts/Smallzonemap.pdf
Commercial/Mixed use如果你关注zone的变化,你就会发现一般是把临主要商业街的single family逐步蚕食转化而来的。

现在西雅图新townhouse就两种:
* 挑zone刚被city提高了地方,房子太破不值得维护的single family(你说的12套的话,估计是2到3个SFH5000 lot)然后申请permit做lot division,申请permit demolition后盖townhouse。比如 https://www.redfin.com/WA/Seattl ... 8115/home/179404578
* 挑zone没被city提高,但是backyard足够大可以建detached / attached daughter unit,这种property的类型会是condo,一般来说这种房产的所在区会比上面的好一些。如果老房子实在太破,也会一起拆掉,比如https://www.redfin.com/WA/Seattl ... it-A/home/178270787

房产升值主要是靠地,而不是房;townhouse的supply几乎是源源不断,因为永远可以找到老破屋SFH5000 divide,所以升值会很慢。有的老房产corner lot是9000 sqft左右的,甚至可以一拆八,比如greenlake附近的819 NE 71ST ST,就是Land Use Application to subdivide one development site into eight unit lots.


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lxhfirenking 2022-5-15 08:58:37 | 显示全部楼层
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既然买都买了,就多想想好的方面尽量开心去享受。但又一点我真的非常想指出来

“Style是Townhouse,Type是Single Family House,所以不用交HOA,也不会被管,后面等自住够了就可以随心所欲做出租或者Airbnb都行,另外因为没有HOA,每个月的月供也节省了很多”=》既然你都说了是townhouse, 那肯定是和邻居share structure wall的,这样的话所有的regular maintenance都要和邻居商量着来做,在没有HOA的情况下这是个非常非常非常让人头大的问题。从小的每年的vent,gutter和外墙的清理,中等的保持每个unit外表一致性,到大一点的修缮换屋顶,LZ一定要想清楚在没有HoA的时候怎么处理这个事情,怎么和邻居达成一致分担成本。如果regular maintenance做的不好的话,房屋会deteriorate的很快的。

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vkfhh37 2022-5-16 00:10:16 来自APP | 显示全部楼层
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这种房坑很多,现在市场下行最难卖的就是这类房子
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DrPepper 2022-5-15 06:52:53 来自APP | 显示全部楼层
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房子升值潜力不是社区好的纯住宅区sfh潜力最大吗?靠近商圈的拿来投资做Airbnb不错但自住买家不多,而且换手率高
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 楼主| blueyellow123 2022-5-15 07:14:19 来自APP | 显示全部楼层
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DrPepper 发表于 2022-05-14 15:52:53
房子升值潜力不是社区好的纯住宅区sfh潜力最大吗?靠近商圈的拿来投资做Airbnb不错但自住买家不多,而且换手率高
嗯嗯这点确实也是,自住房或者有考虑小孩子上学的学区房可能“增值”的点就不一样了

我感觉ZH上的这个答主本身是做商业地产的从业人员,所以衡量房子的“好坏”更多有点像是好不好出租的样子,所以才在意周围不要有太多其他住宅/公寓吧
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SunShineForK 2022-5-15 08:43:02 | 显示全部楼层
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个人不建议采取这种复杂的分析方法。就像拼命分析股市来炒股的,多半是亏的。大家看看就好
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 楼主| blueyellow123 2022-5-15 08:45:49 来自APP | 显示全部楼层
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SunShineForK 发表于 2022-05-14 17:43:02
个人不建议采取这种复杂的分析方法。就像拼命分析股市来炒股的,多半是亏的。大家看看就好
其实只是我说话啰嗦哈哈 前面大部分都只是回顾我的这个经历而已,那个ZH答主给出的具体的分析Zoning的方法是很简单的,主要就是最后面的四点比较来看这里是不是靠近写字楼(有大量白领工作)而且附近房源相对较少而已
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lwang336 2022-5-15 09:06:27 | 显示全部楼层
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 楼主| blueyellow123 2022-5-15 10:37:04 来自APP | 显示全部楼层
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lxhfirenking 发表于 2022-05-14 17:58:37
既然买都买了,就多想想好的方面尽量开心去享受。但又一点我真的非常想指出来

“Style是Townhouse,Type是Single Family House,所以不用交HOA,也不会被管,后面等
嗯嗯多谢呀,我们其实也想过这个问题,不过因为是新房,所以觉得等到需要维修的时候也差不多是五年以后了(希望如此),也可能有点太乐观了,周围买这个房子的人我估计也都和我们一样的心态有是拿来现在或者以后做出租/Airbnb的打算,所以希望他们也不会“事太多”吧,不过如果有什么相关经验也求分享避雷呀
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lxhfirenking 2022-5-15 11:55:12 | 显示全部楼层
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blueyellow123 发表于 2022-5-14 19:37
嗯嗯多谢呀,我们其实也想过这个问题,不过因为是新房,所以觉得等到需要维修的时候也差不多是五年以后了 ...

Maintenance是每年都要做的,和新旧无关。尤其是gutter和vent,还有秋天吹叶子。
其实最怕的不是事多的邻居,而是出事了不管。比如邻居家屋顶漏水由于种种原因不及时修理。
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 楼主| blueyellow123 2022-5-15 13:11:29 来自APP | 显示全部楼层
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lxhfirenking 发表于 2022-05-14 20:55:12
Maintenance是每年都要做的,和新旧无关。尤其是gutter和vent,还有秋天吹叶子。
其实最怕的不是事多的邻居,而是出事了不管。比如邻居家屋顶漏水由于种种原因不及时修理。
嗯嗯我们的屋顶是那种可以上去的天台Rooftop,所以应该清洁落叶什么的还算是方便,也没有furnace, 估计应该每年也就只有清洁Gutter需要找人?这方面有什么推荐的吗或者一般预算要保留多少呀?谢谢啦

这么一说感觉邻里关系是要注意,我们这个算是半个End Unit可能需要Share的也相对少一些。Agent之前说一般这种就是大家邻里一起弄个Group Chat或者Email List然后商量修理就好,只能希望大家都是好相处的人了哈哈
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