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[买自住房] 湾区半岛买房经验分享

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这个帖子主要分享一下我过去大半年在湾区半岛看房买房的经验,覆盖的房价区间大概在200w-400w之间。发这个贴主要是受到另一个帖子的启发,那个帖子是讲买400w以上房子的https://www.1point3acres.com/bbs/thread-907311-1-1.html,本帖的组织结构也参考了那个帖子。

我自己的要求主要是下面几个:
  • lot是平地
  • 一层
  • 不要有硬伤
  • 有学区
  • ranch style


Location
从北往南讲。我这里用小学的名字来指代区域,不熟悉的同学可以在Redfin上面输入小学的名字就可以看到是哪个区域。

Burlingame
我最喜欢Franklin Elementary School区域,这里可以蹲到非常漂亮的大平层。虽然是在山上,但是很多lot其实是有大片平地的,而且这里的房东普遍很有品味,屋内屋外都装修的很好。有一些房子有非常漂亮的view,可以俯瞰整个SFO,透过大落地窗看飞机起降真的是种享受。我在这里遇到好几个很喜欢的房子,可惜由于各种各样的原因都没买成。

这里房子的缺点是容易有地基问题,有个inspection report里提到这里的地下水位纯天然偏高,所以地基容易渗水,屋里容易有发霉的问题。但只要屋主维护的到位其实是没事的。另一个不算问题的问题是,每年会有那么几天风特别大,导致飞机航道改变,飞机就会从这个区域上空近距离飞过,有点吵,但是超酷!

其实Millbrae地界内紧贴Burlingame的那一片也很好,一样的优缺点,唯一不同的是学区变了,价格也便宜一些。

Ray Park靠近El Camino Real的那几条小街上的房子相对便宜一点,但我接受不了1920s/1930s年代房子的风格。

San Mateo
这里的主要介绍两个区域,一个是Baywood Elementary School,另一个是Highlands Elementary School。

Baywood Elementary School区域内的房子比较多样化,各种style都有,有些街道有非常漂亮的treeline view,交通也很方便。Lot普遍是5000-6000左右。这里比较尴尬的是学区没有周围的城市好,但价格却很高。

Highlands Elementary School区域大部分房子是Eichler style,有些非常新,而且装修的非常漂亮非常现代化,lot也都很大。缺点一是学区,二是心理上感觉离downtown很远(虽然实际上很近),三是山火风险有点高。

其实San Mateo Park那一片也很好,紧邻Hillsborough,房子很豪,价格太贵,没学区。

如果买townhouse的话,特別推荐Bay Meadow区域。

Foster City
这里的优点是小学很好,华人超多,中外超市都有,生活便利,很多房子有湖景。

缺点是房子容易有地基问题,尤其是水边的。Foster City Blvd以东的区域有飞机噪音且风大。

这个城市很适合作为首次买房的区域,从入门的condo到比较高级的双层精装修SFH都有。

Belmont
这个城市学区划分很有意思,是严格按走路距离的。最好的是靠近280的那一小片,叫Hallmark,基本都是大平层,lot大,价格高。

缺点是山实在太高了,路实在太窄了,我这样平原地区长大的人接受不了。

San Carlos
这个城市的小学初中都很好,而且有很不错的charter school,需要抽签。

这个城市紧邻Belmont的一大片区域与Belmont有相同的优缺点,甚至高中都是一样的。

另外White Oaks Elementary School区域都是平地,离El Camino Real也近,房子状况普遍不错,我很喜欢。缺点是没高中,听说在筹备一所 San Carlos High School,但也不知道猴年马月能建起来。

Redwood City
没学区,直接Pass了。地里有别的同学讲到过有些neighborhood是很好的。Downtown有好几个很好吃的西餐厅。

Menlo Park
这个区域没怎么看,主要也是学区的问题,听说这里住的都是送孩子去私立的有钱人。

Palo Alto
宇宙中心,无脑冲冲冲就是了。听中介说这个城市越往北越好,越往东越好。缺点自然是价格了,另外相比Los Altos这里的lot普遍偏小,有些区域有一点flood risk。

Los Altos
这里的lot超大,房子也豪,买不起买不起。这里最便宜的是Montclaire Elementary School区域,因为是Cupertino学区。另外不介意住山里的话可以考虑Loyola Elementary School区域,价格相对优惠一些。

Mountain View
这里主要推荐三个区域,一是Frank L. Huff Elementary School,这里的房子地都是8000+,缺点是其中有一些房子离85号高速比较近。二是Benjamin Bubb Elementary School,这里的房子和Huff小学的类似,lot小一点。三是Springer Elementary School,这里的房子lot size从5000到8000的都有,价格贵一些,因为算是Los Altos学区了。我就是买在这里了。

再往南的城市我们就没考虑了。

中介
我个人还是推荐找一个长期合作的中介的,但一定要找有实力的。不要指望中介带看房,也不要指望他们能告诉你这房子值多少钱。buyer agent主要的价值一是在于教育你,告诉你哪里好哪里不好,周围neighborhood的情况;二是有connection,很多卖家其实并不是很了解房地产市场,而且在卖房过程中难免遇到各种外人不知道的曲折,这就给了买家和买家中介可乘之机,所以找个靠谱的中介真的能让你比别的买家更有优势。但要建立稳固的合作关系才行,毕竟中介只有在成交之后才能赚到钱,所以中介也会反向默默考察你的诚意。

贷款
这个和中介类似,你如果能让朋友把一些有实力的lender agent介绍给你的话,贷款的利率和办理过程都会很舒畅。

Timeline
我还是挺推荐多花几个月时间去看房的,不仅要踩点,还要熟读disclosures。如果两个房子看着类似但价格差了很多,很多时候是能从disclosures里找到答案的。

最好是能等一个市场冷的时候买,不仅买房竞争没那么激烈,后续的贷款、装修啥的都好约,毕竟市场热的时候所有人都会很忙。

市场
这大半年真的是过山车一样,房价猛涨的阶段还是很焦虑的,现在回过头来看,发现还是要冷静才行,不要被FOMO情绪支配了。另外我建议大家看房的时候先去看几个自己budget两倍以上价格的房子,然后一路看下来看到自己能买得起的价位,这样心里会有一个清晰的认知,知道一个房子贵在哪里,同时也会深刻的明白永远没有“一步到位”,再贵的房子都有升级的空间。这样反而有助于理性消费。

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个人觉得menlo park以南就不怎么算半岛了
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ggsimidada 2022-8-19 13:05:06 来自APP | 显示全部楼层
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再怎么买都是站岗
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phase 2022-8-19 23:49:16 来自APP | 显示全部楼层
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Mtv, Pa 这些应该算南湾了吧,如果san mateo county算半岛的话
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los_batos 2022-8-19 11:45:29 来自APP | 显示全部楼层
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所以楼主最后买哪了
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acheles 2022-8-19 13:20:08 来自APP | 显示全部楼层
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看房区域跨度挺大的,不知道楼主Office 在哪?还是因为remote不在乎commute?
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shpittsaustin 2022-8-19 13:49:35 | 显示全部楼层
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关注~ 同好奇楼主最后买了哪里
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小乙哥 2022-8-19 14:41:45 | 显示全部楼层
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los_batos 发表于 2022-8-19 11:45
所以楼主最后买哪了

三是Springer Elementary School,这里的房子lot size从5000到8000的都有,价格贵一些,因为算是Los Altos学区了。我就是买在这里了。
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philip7275 2022-8-19 16:30:23 来自APP | 显示全部楼层
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plustwo 2022-8-19 23:52:26 | 显示全部楼层
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