干货2:继续聊聊投资的一些想法

前面的帖子提到我一直在找合适的投资机会，都感觉不怎么合适。2015年开始，我就一直开始关注一些和商业地产相关的投资项目，比如酒店，truck stop，仓库。

最后买了个仓库，因为我比较熟悉，不过去年底翻了倍就卖掉了，也算高抛低吸吧。其实我本人没有经历过周期，2008年那会还在国内读本科，所以完美错过了2009年的大跌。我觉得我选择的思路可以给大家分享下。

酒店是一个很特殊的行业，他即是一个旅游服务行业，又是一个地产项目。

作为一个地产项目，它的折旧率一般是30年。
作为一个服务行业，酒店管理是一个很标准化的服务。每个星级的酒店都有对应的服务公司。

如果购买的是品牌酒店连锁，品牌酒店在授权以前，一定会要求buyer雇佣专业酒店管理公司。如果需要商业贷款，银行也会要求你出示你和酒店管理的合约来批贷款。所以很多酒店购买者即使有丰富的酒店运营经验，也会被动和酒店管理公司签署1年的合约。

酒店管理的服务公司会根据酒店的星级提供对应的人员，会计，保安，酒店与展会销售，培训等服务。运营这块，酒店总公司是统一负责marketing，酒店内部日常也有酒店管理公司专业来做。酒店老板可以做一个甩手掌柜，不需要天天盯着酒店日常运营。换而言之，对于酒店的老板来说，酒店运营的engage rate是比较低的。

我去看过一个连锁酒店的private sale. 我agent一听我要买商业地产，就拉我去tour了。其实买酒店这个never occur to me。
我本着涨姿势的态度去tour了一下，这个与其说是酒店，不如更像个motel，离dfw不远，交通方便，不过这酒店一年才$80-90万的revenue，72间房，大家可以口算下，全年如果50%入住率，平摊到房就是61$多一晚，如果按照average酒店的毛利35%来算，每卖一件房差不多赚20$左右，想想这个毛利率，还要存一笔钱用于采购各种每5年的毛巾什么乱七八糟常损耗用品。那时候2016年，可以说非常破了。

那个老板人挺不错的，给我们介绍了酒店，主动给了个inspection report，告诉我们酒店有什么问题，说他有时候就住酒店，虽然在360hwy边上，但是晚上听不见高速的声音。老板手臂上有纹身，开了f150，我觉得这酒店我有钱也不能买，首先纹身有点low class，是为了震慑住店的guest吗……其次，开皮卡，这意味着老板在给酒店打工额。第三，老板经常住破酒店？

我买不动产，是为了赚增值，不是为了给自己增加一份工作。相比之下，酒店老板的agent就是个讲究人，开了卡宴，达拉斯的大夏天穿了一件长袖衬衫带了gucci的领带，袖口还绣了名字。所以我当时就觉得这老板赚的不如他agent多，这酒店不能买！

这个酒店开价500万。老板建议如果买下来，买下来还需要花100万装修，包括换地毯，床垫，毛巾等。

看了这个酒店，我就放弃了买酒店的念头，基本常识就是如果出售酒店，肯定是有各种各样的问题。如果你买下了酒店，并且雇佣管理公司，你为什么会觉得你能做的比原来的老板更好? 好的酒店是不会被卖的，而在市面上你看到酒店转手，都是坑，千万别冲动的跳下去。

人气不高啊感觉
写半天也没人回。。

投资酒店讲的是长期的回报率，我个人其实不太敢投酒店地产。因为我觉得流动性比较差。比如我把钱放在股票里，即使经济不好，你也可以抛了提现。然而，年景不好的时候，酒店作为一个不动产，流动性很差。

地价会在上升周期的时候涨。可是买下这个酒店，只能做酒店的业务，在经营上，一不能保证你会做的比之前老板强，二如果demo翻新酒店，可能面临的是昂贵费用。如果运气不好，到了下行的周期，钱没有流动性，还要面临进退两难的局面。

不同星级的酒店面对的是不同的客户群体。$500万美的价格只是一个入门motel的价格。如果收购了这样的问题酒店，那面对的也是低端客户。于是会处理一堆意想不到的“惊喜“，而这些一星客户带来的“惊喜“很快就会变成一种折磨。我本来就想活的轻松点，赚一部分增值走人，不想节外生枝。

如果实力雄厚，参与一些中高端的酒店项目，至少客人素质相对比较高。当然，也正是因为中高端的客人，很少有见到拿出来出售的酒店项目，而可以看到的酒店项目都是中低端品牌的。我买不起中短品牌的酒店。我只能贷款afford 一个motel都觉得还款累，如果要买中端的，都是上千万的，我还得找几个合伙人，我想还是算了吧。

支持一个，很有用的干活

multifamily投资新手mark，对于房地产看法不大认同，西雅图和弯曲的一些区域，就算在当下也是demand大于supply，而且买家确实不差钱。
地产还是要看位置的。。

六一丢猫 发表于 2022-8-25 15:59
世界经济看BDI index波罗的海干散货
美国经济看CASS index 卡斯指数

LZ 能不能详细讲一下这个图，没看懂，cass index 现在并没有掉头啊

CASS index的chart doesn't go back far enough. 如果通货膨胀是完全因为经济上升下降的话，那个可能还有用。现在的情况，不适用。很可能经济已经下行了，CASS都往下降了，通膨还没下来。现在通膨的因素太复杂，美联储能做的很有限。现在很看拜登政府要怎么处理了，但是看样子 他们也是束手无策 中东那几个国家不大要管拜登。

LRXSS 发表于 2022-08-26 12:20:07
LZ 能不能详细讲一下这个图，没看懂，cass index 现在并没有掉头啊

你要去cass网站找最新的图
这个是年线的图
看这个图今年还是涨的
其实月线已经拐头了

我买不起酒店，但因为我去了这个private sale，marriot就开始给我寄各种加盟材料。
给大家分享下

比如他们会邀请我申请

一般来说，申请费=首付+房间数量x一个规定金额。

比如一个有300间客房的marriot酒店的申请费是100000+400*300=$220000

如果你是买了现有的marriot的申请费是150000+500*300=$300000

这只是申请费，也就是说，marriot希望我申请，批不批的下来另说，反正申请费是不退的。无论加盟新建还是买二手酒店，都面不了这个申请费。贵啊

我浏览了下几个比较大的品牌酒店各星级的disclosure文件，贴图是各星级酒店的申请费