干货2:继续聊聊投资的一些想法

先前发了几个帖子
收到了好几个小伙伴的私信 有求合作 有卖房子agent
这个好像要米的
别发了 我没米回复的

合作这件事，就是大家资源匹配的。或者说资源交换，不然只是教，没有换。意义不大

还有朋友提到给我股份，小阿姨我喜欢钱，但是不喜欢开空头支票，不可能白干，拿个虚无缥缈的股份去赌一个有可能的未来。

也建议以后大家和人合作的时候，绕开一上来给股份的公司。这是赤裸裸的画饼……非常有可能你忙活半天帮人做了个饼，你也没吃上一口，股份就被稀释或者bbq了

今天继续开长贴讲讲投资 ，聊聊经济，聊聊地产。
脱水全干货 ，有数据有图。

不过今天先剧透一个结局：
去年我把美国所有的的不动产都清掉了
静静的等待马上要来的金融危机

也算给大家提个醒，winter is coming…
千万不要在山顶当接盘侠
我大概会触及到agent的利益
anyway，我只是分享我的看法
请准备好米和爆米花🍿️

人气不高啊感觉
写半天也没人回。。

酒店是一个很特殊的行业，他即是一个旅游服务行业，又是一个地产项目。

作为一个地产项目，它的折旧率一般是30年。
作为一个服务行业，酒店管理是一个很标准化的服务。每个星级的酒店都有对应的服务公司。

如果购买的是品牌酒店连锁，品牌酒店在授权以前，一定会要求buyer雇佣专业酒店管理公司。如果需要商业贷款，银行也会要求你出示你和酒店管理的合约来批贷款。所以很多酒店购买者即使有丰富的酒店运营经验，也会被动和酒店管理公司签署1年的合约。

酒店管理的服务公司会根据酒店的星级提供对应的人员，会计，保安，酒店与展会销售，培训等服务。运营这块，酒店总公司是统一负责marketing，酒店内部日常也有酒店管理公司专业来做。酒店老板可以做一个甩手掌柜，不需要天天盯着酒店日常运营。换而言之，对于酒店的老板来说，酒店运营的engage rate是比较低的。

我去看过一个连锁酒店的private sale. 我agent一听我要买商业地产，就拉我去tour了。其实买酒店这个never occur to me。
我本着涨姿势的态度去tour了一下，这个与其说是酒店，不如更像个motel，离dfw不远，交通方便，不过这酒店一年才$80-90万的revenue，72间房，大家可以口算下，全年如果50%入住率，平摊到房就是61$多一晚，如果按照average酒店的毛利35%来算，每卖一件房差不多赚20$左右，想想这个毛利率，还要存一笔钱用于采购各种每5年的毛巾什么乱七八糟常损耗用品。那时候2016年，可以说非常破了。

那个老板人挺不错的，给我们介绍了酒店，主动给了个inspection report，告诉我们酒店有什么问题，说他有时候就住酒店，虽然在360hwy边上，但是晚上听不见高速的声音。老板手臂上有纹身，开了f150，我觉得这酒店我有钱也不能买，首先纹身有点low class，是为了震慑住店的guest吗……其次，开皮卡，这意味着老板在给酒店打工额。第三，老板经常住破酒店？

我买不动产，是为了赚增值，不是为了给自己增加一份工作。相比之下，酒店老板的agent就是个讲究人，开了卡宴，达拉斯的大夏天穿了一件长袖衬衫带了gucci的领带，袖口还绣了名字。所以我当时就觉得这老板赚的不如他agent多，这酒店不能买！

这个酒店开价500万。老板建议如果买下来，买下来还需要花100万装修，包括换地毯，床垫，毛巾等。

看了这个酒店，我就放弃了买酒店的念头，基本常识就是如果出售酒店，肯定是有各种各样的问题。如果你买下了酒店，并且雇佣管理公司，你为什么会觉得你能做的比原来的老板更好? 好的酒店是不会被卖的，而在市面上你看到酒店转手，都是坑，千万别冲动的跳下去。

世界经济看BDI index波罗的海干散货
美国经济看CASS index 卡斯指数

其实也很好理解，美国没有大规模的铁路运输，是一个车轮上的国家，而美国的物流行业更是完全依赖于卡车运输。不像中国，美国的铁路运输效率很低，并且覆盖的地方少。因此东西物流主要靠的是18轮大卡车。换一句话来说，卡车行业兴衰可以作为美国经济的先行指标。如果经济开始走下行通道，那么卡车行业（CASS Index）的指数肯定是早几个月就开始拐头了。

自住房也卖掉了么？😂

三除米甫 发表于 2022-08-25 12:21:42
自住房也卖掉了么？

是的 卖掉了

自住卖掉 因为我和我老公 有计划2年后带娃回国读小学
另一方面达拉斯是在太无聊太热 所以我们打算换一个风景好的地方住
所以搞得现在像homeless一样 canmore住一下 温哥华住一下
一直在travel
哈哈

任正非 是你吗？

六一丢猫 发表于 2022-8-25 12:59
世界经济看BDI index波罗的海干散货
美国经济看CASS index 卡斯指数

直到两三年前。。。美国freight train的tonnage miles一直比中国还高，现在也还是世界前三。美国铁路拉跨的是客运不是货运。

lxhfirenking 发表于 2022-08-25 14:57:17
直到两三年前。。。美国freight train的tonnage miles一直比中国还高，现在也还是世界前三。美国铁路拉跨的是客运不是货运。

tonnage mile这只能说明美国效率低
中国产业带不是那么集中 到处都是生产型企业
要买的东西基本都是包邮区里的厂能解决
美国全靠物流
. 1point3acres

再看看bdi index 对比下绿色箭头标出来的2008年 是不是觉得我们现在就是on going的调整结构

无论是bdi 还是cass 还是贴图的hmi，可以清楚看到金融危机来的时候有dip。想给大家植入一个cycle的概念。

.. 中国和美国不大一样，过去的20年，一直是保持经济高速发展的势头。2008年，美国金融危机并没有对中国造成很大的影响。二三线城市的购买力吃下了当年过剩产能。

董明珠的格力电器就是从农村占领城市起来的。从计划经济到现在，在中国的我们并没有一个完整周期的概念。

然而，美国所有的生意都是有周期的，经济有一个10年的周期，石油行业有一个7年的周期，地产项目也不例外。在经济不好的时候，无论是房产，还是商业地产，都是在折价的。

2008年金融危机，很多房子被腰斩。如果一个地产中介或者移民中介现在这个时间告诉你买房子是一个好生意，我觉得是非常不负责的。

一个好的中介至少应该对美国宏观的经济形势有个基本的预判，如果一个中介只会一味告诉你房子投资好，回报率高，那我觉得你要重新考量下你是不是需要继续雇佣这个agent了。