干货2:继续聊聊投资的一些想法

除了昂贵的申请费
投资一个有300间客房的酒店来说，不算土地本身的价格，permit，tap，和impact fee，单造价需要大约7100万到1.12亿美元。如果是JW Marriott，大约需要1.07亿到1.69亿美元。（JW Marriott是Marriott的高端版本）。

加盟酒店还有加盟费是按月结算的，主要包含了加盟品牌酒店会员费（loyalty fee），marketing费用，客人通过官网/酒店销售网站比如priceline的预定的费用等。

杂费，酒店总公司会提供很多培训，咨询，加盟商的年会等。这些都是需要你来支付的。
加盟费和杂费基本上每月都需要支付给品牌总公司。基本上是按照营业额提成的，具体请看附图
-baidu 1point3acres
我之前浏览了一些主要品牌酒店2018年的disclosure 文件，整理了一些数据。这些数据包含了第一年所有的费用，和之后9年的预算的常规费用。每年的数据都会有一定涨幅，所以只能参考。

以上只是一些标准的行业数据，我大概计算了下。大家可以参考下。
投资一个酒店，要考虑很多综合因素: 位置，设计，尺寸，城市综合市场，市场需求，细节，竞争等。而运营一个酒店则需要考虑供应链，酒店的设备，员工的质量，地产的增值。
因为我觉得motel是我能afford的，但是当时觉得酒店的营业额比起投资比太糟，还不如多开几个amazon账号。所以就没考虑去买，后来我就买了个仓库，我接触仓库8年多了，比较有经验。

其实我当时和agent聊商业地产，我并没有太多概念，其实commercial sector是很general很笼统的的说法
下面还有很多分支：仓库，medical building，plaza，hotel，apartment，Office，storage unit 甚至能停船的dock也是
每个sector都有自己的agent
比如有的agent 他是专门做hotel sector的
他懂的hotel这边所有的一切 有可能他以前就是做hotel出身的 这一行的利润率 怎么marketing 怎么看p&l 他都知道
每个sector差别都很大 没有什么借鉴价值
商业地产 要看的是长期回报率 10年-30年
以前看网友说他买卖了一个地产赚了多少钱 我觉得flip商业地产确实不错
我当时不是买了flip的 我是自己也要，因为我本身也有一个20000尺的仓库，自己买大的还可以出租出去一部分
美国经济有周期 这也是为啥要把地产拉到10-30年看回报率 就是因为在下行周期 需要拿年景好的时候去cover年景不好的时候。

所以楼上有朋友说 supply和demand 大家抢multi family。
只是可能没经历过周期，我以前特地和我agent聊了，他也和我说，2009-12年仓库基本卖不动，一直到2013年，他close了3个大的仓库，有一个20万尺的。
还是那句话，等周期来了，便宜资产到处都有，何必现在在山顶站岗站10年

商业地产是一个全脱手的东西 可以找专业的地产管理公司维护。他们基本上管了整个仓库的一切包括物业，维修，付地税，地税protest， 出租，选租客等等，也就是说地产的owner根本不需要出现就可以坐着收钱了。 为啥放出来卖？ 肯定是有问题的！所以但凡买卖商业地产并不能看明面上的钱。。比如，你看到一个仓库，明码标价200万，你以为只要首付40万，贷款160万，每月按揭就完了。。 这种概念是错误的……

40万，只是一个downpay。而为了flip这个仓库，可能要付出几十万甚至百万现金才能把仓库back to the market或者lease出去。

和买房一样，买仓库location很重要。比如美国的hub city，达拉斯啊，la啊 孟菲斯啊等，有一个简单的办法，就是看uline，和dhl。他们在哪里建仓库，就哪里。达拉斯地理位置得天独厚，中部hub，南美的货，休斯敦港口的集装箱，东西部的中点。这也是我为什么从加州搬来德州。而达拉斯地区又很大，像大物流公司，一般达拉斯city里和ft worth都有收货地址。其实最好的地方就arlington，grand prairie这地方。离45hwy 25分钟，离dfw AirPort20分钟，30分钟到达拉斯和ft worth。是妥妥的物流中心地带。但是这块仓库非常贵，随便一个小仓都要800万。优点是容易租出去。

达拉斯这两年建了很多仓库 商业地产很好
buyer agent 还挑客户 一般的不伺候 没钱的不伺候
蛮无语的 现在达拉斯商业地产 仓库 location好点的地根本抢不到 机场边上在造4个酒店 很多地都没上过listing没放出来就被内部消化了

我买不起Arlington的仓库，这里的仓库租售比很好，租金在整个达拉斯是最贵的。我因为自己有卡车公司，需要送货，所以这地对我来说特别好。可惜这里放出来sale的很少，有贵。

我买的这个仓库地理位置一般，在ft worth downtown附近，是非常老的。。1960年建的。可以想象横过来的“工” 左边是4万尺、右边4万尺。没有卸货的口，只有一个ramp 。。agent说原来的owner 是用来存vintage车的。很难想象有多少车需要一个8万尺的仓库来存放。不过因为owner死了，owner的儿子把车已经卖掉了，现在想把仓库卖掉。

我自己也是做retail贸易和supply chain的，所以我知道物流公司要什么，也知道retail公司要什么。因为这个仓库的位置在ft worth，不太适合物流公司，比较适合store and distribute的客户。这些客户需求需要卸柜子，所以必须要有dock high door。四万尺的仓库，需要4-5个dock。8万尺就需要8-10个。quote了一些contractor和builder，design，把墙壁凿了装卷帘门，装lever，等等 差不多一整个下来凿洞，什么搞drywall 需要1.8万一个。。如果安装10个就是18万。。后来我算了下 还是就安装8个吧……这样也要15万。当然这只是个开始

后来发现一个很严重的问题 这破仓库的地上全是curb。。根本没法停53尺的卡车，而remove这些还要找contractor， 他们把这个curb remove了，我打电话叫了dumpster 原来建筑垃圾还要额外收费的，还要铺水泥。。这个搞搞又搞了十几万。。我当时很郁闷，我至今还记得我一脸愁眉苦脸，contractor收check的时候还安慰我，一旦碰到仓库的everything，什么都是贵的。。我心里想何止是贵啊，简直是个无底洞好嘛

后来 我们要用通utility 找了oncor
又是一地鸡毛 因为仓库老啊 电线不安全
oncor要求我们重新搞电线电闸什么的才给我开通。于是我们找了electrician。这个破仓库和周围的2个仓库是共用一个变电箱的 。要改我们这的wire，就要分开变电箱，同时要建3个独立的变电箱。这个报价很夸张有报30万的 也有报十几万的，因为很复杂，要分开变电器，要remove旧电线，要装panel，要装wire各种，后来和contractor说好了，装完了顺便把仓库的灯全部换成led，因为装led灯，oncor还rebate了4000刀

后来就是demo了办公室 搞了两个办公室 搞了ac  ……仓库里一切工程是真的很贵。。
买仓库的downpay也就20万，7788贴了近120万整修了仓库。因为修仓库也要报备county的，tarrent county要发permit给contractor 后来apprisal人过来看， 地税也涨了。

再后来下雨，发现屋顶有漏水，于是找了仓库的roofing来quote，说要有一组drywall一起给换了，有一个roofing的一上来说建议全换了，5$一尺什么。。。8万尺，真是钱当大风刮来的。。后来找了个便宜的，修修补补又一年。

我们一边demo仓库，一边叫listing agent做listing帮我们租。这我很反感美国commercial real estate agent。做事非常拖沓。挂个listing，完全无人问津，其实也不太能怪agent，location不好。买仓库觉得是deal，虽然知道地理位置不是很friendly。很多也有来看的，看完了都没下文了，也有发来rfp的，搞了几轮以后都没下文了。我感觉commercial agent都不怎么care。从来都不接电话，每周五都不上班，拖着船去houston出海。。

我是希望马上租出去，但是agent觉得半年租出去已经很快了。我租不出去很犯愁 我也联系了很多国内有兴趣来美国开海外仓的人 全靠agent真心没办法搞 agent做事就是拖沓的不行……但是租仓库整个周期就是很慢的，很多仓库就是挂了一年才租出去，感慨下地主们有钱啊……这空一年就是十几万的地税和各种opex，我很心疼。打电话问agent，agent总是不痛不痒的说，一直在找，估计别的仓库owner都不怎么管。不像我们中国人希望快点做完，太productive了。

我们这片地税非常高
如果租不出去 基本上就是白丢钱
我到处联系 后来租给了一个白人小哥 小哥20岁 是做building insulation的 需要一个仓库放insulation的材料
我其实降了点租金 算是周围最便宜的仓库了 租出去总比自己付地税强

其实我觉得好的仓库和带nnn lease的property都内部消化了 放出来卖的 都是有问题的 就是这样的 就像我这个仓库 owner挂了 儿子找管理公司托管就好了 就是因为租也租不掉 才贱卖的 因为每年十几万的地税是真的贵 他自己也付不出 加上这个仓库要租出去，前后要画近100多万来修。要知道，买个仓库，也就是一个downpay的事，剩下的每月分期就好了，可是修缮的事情，没办法拖的，project结束就是billing cycle结束。他一下拿不出来100万cash，自然要卖。

包括前面看的那个酒店也是，因为要换地毯，一堆renew，换新的床垫等等，又要100万费用。owner本身也不赚钱，所以不可能拿钱去invest，这生意就会一直deteriorate。一个恶性循环了

仓库并不是有钱买了一定增值的 买之前要规划好 在什么周期买  如果现在买真实在山顶站岗了 所有地产都是这样 中国从计划经济到现在，在中国的我们并没有一个周期的概念。

然而，美国所有的生意都是有周期的，经济有一个10年的周期，石油行业有一个7年的周期，地产项目也不例外。在经济不好的时候，无论是房产，还是商业地产，都是在折价的。

后来我有个朋友想要去买那种街边的plaza 带nnn lease ，其实并不贵2016年大约200万 我就给他提供了一个办法 我叫他就把车停在这个plaza 天天数一下 有几个人来
他估计试了两天 就算了
我觉得没人气就是没人气 还是那句话 商业地产 人家都是甩手掌柜 为什么要抛售
包括买apartment complex也是 号称大学城租出去方便什么balalala 根本不是这样的 就是做不下去了出来卖 拿在手里就是白交地税

如果有钱 做这种flip warehouse /hotel 要比flip house赚很多了 
比如我们那个仓库 买进来200多万，贷款了130万，用了差不多花了120万修修补补，还有些其他费用，去年底卖掉的时候600万。因为带着5年租客的lease卖，buyer很开心，等于买来就开始赚钱，没有空仓期。中间差价还是很丰厚的。而对我来说，变现拿着现金，等待金融危机以后抄底。

如果有几个warehouse on going 一年几百来万确实是好生意 也正是因为这个生意要同时做几个project 且每次要先垫钱remodel，而且要预留一段空置时间的地税 所以必须要压一笔钱。确实是需要有千万闲钱的人才能做。

现在如果再买 我会想好仓库是租给谁 或者target audience 是谁才会去买 remodel要多少钱 提前quote好再说 不要慢点买了有太多surprise

. Χ去年的时候，我朋友拉我看过一块地 在terrell这 他想加盟一个truck stop 有洗澡 能提供一些餐饮 还有gas/ diesel 。我和他说，东部主要港口去达拉斯只有查尔斯顿会经过terrell，而且这地方离达拉斯有点远，一来一回，烧油太多，对卡车司机来说有点鸡肋，terrell周边配套不行，没有industrial warehouse，加上还我觉得未来几年经济不好 最后他就放弃了。

现在我做的事情 主要是劝退别人收缩规模 不要去搞 经济下行周期了  没有意思的 搞不好砸手里了

感觉这帖子没什么人气。。

主要是大多数干不了你这个 要是能光讲房子股市 大多数人接触过的 就有人看了