什么时候确定只用一个agent？

刚开始看房，同时找了三个agent 。 我的问题是：
1. 什么时候需要确定下来只exclusive使用一个agent？
2. 需要跟agent签协议确定关系吗？
3. 是不是看不同房子用不同的agent也可以，甚至同一个房子让三个agent都看？
4. 听说如果出了第一个offer， 那之后看房出offer都必须要用这个agent了？

同一个房只能用一个agent，不同的房可以用不同agent

新房需要，fee只会给第一个带你去开房的agent。
其他不需要。
开始面试的时候多接触几个，看气场合不合。然后可以固定一个，我觉得操作起来比较容易。但是也可以不固定。

补充内容 (2023-06-30 05:27 +08:00):
*看房😂😂

sfbayhome 发表于 2023-06-27 21:51:42
同一个房只能用一个agent，不同的房可以用不同agent

这个是法律规定的 还是只是大家约定俗成？

dmj 发表于 2023-6-28 11:43
这个是法律规定的 还是只是大家约定俗成？

搜一下procuring cause
规定是哪个agent促成了这笔交易，佣金就应该给谁。带你看房的那个agent可以argue他带你看了房所以佣金应该给他，后面会有纠纷

签和不签exclusive都各有好处，也和agent的风格有关系。

我个人观点：
高反的推荐签好，并且把佣金比例写在合同里。虽然并不是所有高反都在能力上有问题，但是作为高反就不要期望在交易上和服务上有太大回报。高反的生存之道就是量。对于deal本身，数字和周期上，自己都要更慎重，千万不要被跑量的高反pua。我和很多高反经纪人打过交道，绝对有不输高反的个体，但是确实更多的是予取予求毫无底线。有时候收到一份逆天offer的时候，也真佩服他们如何这么能忽悠还能睡好觉。
非高反，签不签无所谓。同样，并非所有不返现的就更专业、更认真，具体还是差别到个人。但是不做高反依然有高交易量的，必然有自己过人之处。服务方面，因为一般非高反和无返现都默认自己无限周期高质量服务，如果做不到就没有资格不给高反。这样作为消费者来说，得到的保障更高也更灵活。不过话虽如此，决定终止合作的时候也尽量给agent一些简单的说明。声明终止，因为一般全职非高反的时间投入其实往往是很大的。

总结：
其实exclusive对合作关系的限制力是有限的。尤其作为买家，终止合作关系只需要买家发出一封终止邮件给agent并且cc对方designated broker即终止。所以在一些口述有利条件的情况下，对买家也有好处。
卖家方面的话，合作则常规是必须exclusive的。
另外关于procuring cause的解释，上面三番房兄已经说的很透彻。虽然历史上买家因为这样的纠纷付多份的诉讼案例只有少数，但也是存在的。更多时候会多个agent互诉平分佣金，这对后接case的agent也是不公平的。为了避免纠纷和额外支出，建议同一个房不要找不同agent以免引火烧身。

另外选择agent，“气场”和沟通是一方面，另一方面纸面合同的理解、真实negotiation的能力，还是区别很大的。面试时候，一定要在交流的时候注意细节。如果中文交流相互理解都时常出问题，那英文语境的买卖就只有被牵着鼻子走了。无不能描述有多少次小组例会里同事调侃一些来电agent "she can barely talk"。

（预计会被折扣人踩，拭目以待。）