[买房须知] Inspection contingency详解

Disclaimer: 合同的规定会不断变化，Inspection contingency的细节过去5年我所知道的就已经改过2-3次了，所以一定按你合同里具体的描述为准。
 

Q: 先说说基本概念呗？
我们按时间线来捋一捋：


上市之前：卖家为了让房子卖得好，通常会出一份Pre-inspection report，更进一步的会把大问题修好，然后给你一份Summary和已经修好条目的itemized receipt (Thumbs up to Seller!）。
也有比较佛系的Seller会表示：你想检查可以检查，我不检查，反正你也不一定相信我找的inspector。


在下合同之前：买家看过房，为了更加安心地remove inspection contingency，也可以签一份Pre-Inspection Agreement (Form 35P)，让自己的inspector去做个pre-inspection。
好处是可以避免Seller请的 inspector做的比较潦草，缺点是如果没有拿到这个房子，就白白浪费了几百刀的inspection费用。
买家做pre-inspection，通常是对这个房子相当喜欢，是你下offer的强劲对手。


准备下offer：买家为了以合适的价格拿到房子，选择下裸奔offer（不带inspection contingency，和financial contingency等等）。
如果想降低风险，也可以带上不同contingency。
从Seller角度来看，是选择带contingency出价高的offer，还是裸奔出价低的offer，也是risk和收益的tradeoff。


进合同了：如果合同带了Inspection contingency (Form 35)，那么你会有若干天时间去检查房子，这就是我们这个贴的重点。
 

Q: 谁可以去检查？我自己可以吗？我的Buyer Agent可以吗？我请的inspector可以吗？我请个contractor去看看可以吗？
我们来读一下合同：“General home inspection must be performed by Buyer or a person licensed under RCW 18.280”. Buyer may engage specialists (e.g., plumbers, electrician, roofers, etc) to conduct further inspections of the Property.


所以，你自己可以，你的Buyer Agent不可以。
你可以请inspector，也可以请Specialists做进一步的inspection和quote。
 

Q: 看完了，发现有些不好，我可以要求什么？
你可以通过Inspection Response for Form 35 (Form 35R) 提出你的要求，买家有几个选项：


1.       Approve the inspection and waive this contingency 满分通过，继续奔向closing。


2.       Disapprove the inspection and terminate the Agreement. 不及格，买家拿回押金，损失inspection fee，卖家继续卖房，房子留下一个退货记录。


3.       Buyer will conduct additional inspections. 买家根据general inspector的建议，需要更多时间进行进一步的检查和评估。


4.       Proposing repairs or modifications to the agreement. 要卖家修东西、降低售价或者给你Credit。
 

Q: Inspector看过之后是不是就妥妥儿的？
也不见得，因为inspector一般也就肉眼或者拿设备看看，也无法事无巨细。而且有的问题外观一样，实情可大可小。所以Inspector通常会给一些further inspection的建议。


Inspector也不会挪动物品，所以以前有帖子出现过，Seller在车库堆满东西挡住大crack、在墙上挂画挡住大坑的情况，Inspector是不会把箱子搬走、或者把画一张张掀开的。



Q: 我要让Agent把Inspection report发给卖家，让他看看这个房子有多么糟糕，然后砍价用？
千万不要。规定是如果你不经Seller允许，把Inspection report的全部或一部分发给卖家，你就自动Waive了你的inspection contingency。
   
  
Q: 那要是卖家非要我给他看看，不给他看就不给我修怎么办？
只有在卖家书面同意的情况下，才可以给他看。卖家有两个地方可以书面同意，详询你的Agent。
只是口头传达，或者给你发一个email找你要是不算数的。
  
 
Q: 要是不给Seller看我的report，我怎么说清楚修什么、怎么修？
如果要Seller修的话，可以直接放一个quote描述要怎么修，甚至要求他就用你quote的这家修。
个人建议直接要钱，会让整个交易过程简单一点，避免一些不必要的扯皮。
  
 
Q: 是不是我只能去一次？
不是，只要在规定时间内，你爱去几次去几次，但是如果去太多次，别人觉得你不reasonable，可能对你后期的谈判不利，毕竟大家还是需要互相尊重的。
但是Number of days一定要在你合同规定的天数内。
  
 
Q: 这个东西坏了，卖家一定得给我修好，不然我怎么用？这个要求合理吗？
修不修、或者修到什么程度都需要看双方的negotiating power。卖家并没有义务提供一个完美的房子给你。
如果卖家本来弱弱的，突然一下强硬起来，可能是手上握了一个back up offer。
“爱要不要，你不要有别人要” vs “要是重新上市，卖房的momentum就没有了，求水果。”的态度是不一样的。
  
 
Q: 我说修3样东西，回头又想到还有2样东西要修，我还可以撤销刚发过去的35R，再提交一次35R吗？
不可以，这个阶段你只有一次机会提交，提交了就进入Seller思考时间。Seller签字答应就算inspection contingency通过。所以要先想清楚。你们口头可以negotiate，但书面上只有一次提交35R的机会。
 
  
Q: 我说修3样东西，结果卖家只同意修其中两样。我又Counter回去，结果卖家这次说啥也不修了，爱买不买，这也行？我想了想，修2样就算了，也不行吗？
不行。你每次Counter，就相当于拒绝了对面的offer，所以不存在倒退一步。
有时候卖家恼了、或者有其他back up offer之后，态度可能会变差，所以买家需要自己决定什么时候达成协议。
  
 
Q: 说了这么多，总结一下？
Inspection contingency是一种非常强的contingency，有时候为了带着这个contingency胜出，需要更高的出价。
Inspection contingency的实现有很严格的时间线和流程要求，请一定要仔细阅读合同、按合同里的步骤来，以免出现没有提出自己的实际需求、或不小心waive inspection contingency的情况。
  
   
​那么大家买房的时候一般会不会带inspection contingency呢？
什么时候会带，什么时候选择不带？
有什么其他感兴趣的话题，可以讨论一下。



补充内容 (2023-09-27 08:05 +08:00):

WA only (只适用于华州)

忘记在标题里写WA了，我的锅~每个州肯定会不一样。

补充两点欢迎指正：

1.buyer一定要在规定时间内回复， 不然等于默认waive inspection contingency
2. 假如买家有10天做inspection， 如果买家需要extra time， 默认是buyer能有5 additional day。但是这个5天是从买家给卖家notice起算，不是默认从第十天起算。