东雅图这个房子怎么样，有什么问题吗

https://www.zillow.com/homes/1012-163rd-Ave-SE-Bellevue,-WA-98008_rb/48912808_zpid/


这个房子在市场上待了两个多月了还没有卖出去，pending了好几次又active了。听说上一次2.75M pending了又重新active了。

大家觉得这个房子怎么样，有什么问题吗？最后能多少钱卖出去？

Price history
Date Event Price
9/20/2023 Listed for sale
$3,000,000
$740/sqft
Source: NWMLS #2156433 Report a problem
9/14/2023 Pending sale
$3,000,000
$740/sqft
Source: NWMLS #2156433 Report a problem
9/14/2023 Listed for sale
$3,000,000
$740/sqft
Source: NWMLS #2156433 Report a problem
9/6/2023 Pending sale
$3,000,000
$740/sqft
Source: NWMLS #2156433 Report a problem
8/30/2023 Price change
$3,000,000
-6.1%
$740/sqft
Source: NWMLS #2156433 Report a problem
8/10/2023 Listed for sale
$3,195,000
$788/sqft
Source: Realogics Sothebys International Realty #2147180 Report a problem
8/3/2023 Listing removed
--
Source: Realogics Sothebys International Realty  Report a problem
7/11/2023 Listed for sale
$3,195,000
+380.5%
$788/sqft
Source: Realogics Sothebys International Realty #2137489 Report a problem

Agent不老实，高报两组offer价格来互相抬价。现在在和前面pending的buyer走法律程序， buyer被套emd。

这套真是很魔幻。我就是开始他们虚报两套中间的其中一套，我们当时2.75M报的，Listing broker虚报另一组2.85M。
然后它一顿操作之后2.80M和另一位我挺熟的agent签了。刚好看到他发朋友圈验房，然后听说他们退出了我们就交流了下，才发现中间各种Drama。
同时那几天，这LB又是恐吓另一组要收押金，又是这边回过来拼了命问我们要不要2.75M带走。

最精彩的来了！当我们两组在看戏的时候，居然出来一组无辜群众，直接3M拿下了。而且还是华人同胞！如果没拿个至少十几万credit，知道真相估计得气的不行，我也是替他们心疼。
朋友那组好像现在还在走法律程序（事后就没有follow up了，只知道第二次Pending是卖方的Designated Broker对LB退出的手续有点疑问，手动修改的状态而不是有别人买）。

这LB也真是牛逼，10尺的顶睁眼说瞎话open house跟我客户说12尺，楼上9尺说11尺……。两边报价钱信口拈来，现在它同建商同Agent旁边那一套在卖，大家听他说话的时候要注意做fact check。
房子固然是有价值的，但是价格分析一定要理智，不要听一些buyer's agent的一面之词。没有竞争的时候，从低开始出价才不会吃亏。

这房子最近刚close了。某个不明真相的华人买家3m买了，不知道这个买家如果知道之前pending的价格也就2.8左右，是不是想哭。builder马上list旁边另买一栋，直接标3.1m了，真的贪啊

西雅图买房套路太多了。这些新建房的builder，都靠给credit来让最终售价价格看上去高高的，市场欣欣向荣。好多买家觉得要5w的credit就很好了，哪晓得你要20-30，也是能可以的。比如，成交价3m的房子，可能builder给了20-30w的credit，等于实际成交2.7-2.8。但是外人看不出来，还以为卖了3m。所以大家砍价千万别客气。

学区不行呀

上了3M的房子本身就难卖，这个又没有什么特别突出的点，感觉卖不出去听正常的。

Redfin 显示2022 4月2.5M 卖的，好像那时算房价小高点吧，这个房子不该超过2.5M?

Apr 20, 2022

Date

Sold (Public Records)
This was part of a multi-property sale.
Public Records

$2,574,000

为啥一年就涨了50万？

laoyinsb 发表于 2023-09-27 12:16:18
Agent不老实，高报两组offer价格来互相抬价。现在在和前面pending的buyer走法律程序， buyer被套emd。

求问怎么发现报高了？

laoyinsb 发表于 2023-9-27 12:16
Agent不老实，高报两组offer价格来互相抬价。现在在和前面pending的buyer走法律程序， buyer被套emd。

要是这样的话，这agent真是挨千刀的。不过买家怎么知道agent搞这出呢？offer的数量和价格买家是不知道的吧？

现在东区，地段一般的新建，大概在2.5m - 2.7m之间。
math (粗估，勿喷):
一般每sqft建造成本在$300 - $400之间。像MN这种高端高开商，成本在$400 - $500之间。这个地段非常一般，所以建造成本应该在1.2m - 1.6m之间。
如果地段一般，拿地成本一般在500k - 800k这个区间。这个deal的土地可能是在2018年以600k多一点的价格拿的。
所以开发商的成本在1.8m - 2.2m之间。地越便宜，开发商的每sqft预算就越低但是建房成本不可能说压缩特别多，毕竟劳动力成本这些是不可压缩的东西。像finn fills房价低，其实大半是地价低，然后才是房子小+ cut corner多

98008在bellevue只能算普通地段。4054 sqft算正常的大小。在不讨论房子本身质量的情况下，这个要价算这个区里很高的了。我截了个图大家感受一下。图中是2022年以后成交的新建。
像大家比较喜欢的地段，其实3M也可以买到新建的。所以这个地段有点支撑不起这个价格。

同好奇买家怎么知道agent虚报价格呢？