湾区新房这种情况 rebate 怎么用呀

lz 情况是这样的，准备买个新房，builder 给了 3% purchase price 的 incentives，可以用来 buy down rate （买点降利率），cover closing cost 和一年 HOA，lz 保证 closing cost  和 1 yr HOA 的情况下，用剩下的钱买点 almost 用完了这3%。buyer agent 人还挺不错的，也够专业，当时口头承诺了一万多的 rebate，本来说用来 cover closing，结果已经被 builder 那边 cover了。lz 现在刚刚拿到 loaner 那边的 conditional  approval，离 close 还有不到 4 周。


问题 1，问了loaner，他说这个 rebate 怎么用得问 builder sales 那边，我看网上不是说是 loaner 定怎么使用么？
问题 2，又问了一下builder sales，本来想用来 off the price 或者reduce loan amount，结果他说这个 rebate 只能用来上面说的 3 点(买点+closing cost + HOA)，如果多了就还给 agent，相当于没用上了。
问题 3，看网上说可以让 agent 直接给 check，但是 agent 算是税后收入啥的，还说要发 1099 表？网上的讨论说不需要这个 1099，可以当 cost basis 用，就算发了 1099 表，到时候报税的时候也可以说这个 rebate 是 business reduce 啥的？这种情况是不是需要再一起签个 rebate 相关的 addendum？


谢谢大家！！

主要有两种方法：
1. （推荐）联系loan agent跟他们说你有agent给的rebate，看能怎么用，大部分银行要求只能降低loan amount也就是把rebate当作extra downpay，少部分银行同意直接用来抵扣你自己的downpay（如果你的贷款条件比较好更可能通过），另外，还碰到有loan agent协助把这笔钱留在银行的贷款escrow用来付买房之后的地产税，用完为止。
2. 让agent给你check（一般是agent的broker公司发给你），这不算agent的税后收入，报税的时候是完全可以减去的，甚至直接走broker的帐的话都不会出现在agent的收入里面。缺点是，一般broker公司会要求你交一张W9，然后给你发个1099，但是这笔钱原则上不需要1099，因为你不需要现在交税，而是等你卖房的时候直接在cost basis上减掉。broker公司的会计图方便直接给你发1099就需要你报税的时候declare清楚，不要被多收了税。

上面说的几种情况我作为加州agent都操作过，返大几万的rebate也有，不用跟builder说，但是你跟agent直接要签addendum。如果是用方法一，买二手房这个addendum直接给escrow就行，不用让listing agent知道，但是新房手续不同点在于新房你的buyer agent是作为交易中的referral agent（比二手房交易更省事，基本签几张表就行），建商那边的agent负责所有的手续材料，所以返点的addendum要交给建商那边（一般那边不会管，钱给agent和给你们对他们来说没区别）。如果是用方法二，addendum主要是个留证（防止agent反悔+对你们以后报税和解释收入来源也有帮助），addendum不用发给建商，等agent的broker公司拿到钱给你们分就行，提前跟agent公司的会计说清楚，别让他直接把钱都给agent（其实给了agent之后agent再分给你也行，如果agent自己不怕报税麻烦）

看你的情况现在减在loan amount里面是最优解啊，这个应该只要贷款银行同意就行。我老婆是湾区房产经纪人，刚刚成交的一单开始银行说大概不能减，后来银行还是想办法减到loan amount了。你可以磨一下银行想办法减这个。银行方面可能需要一个addendum，你的经纪人提交这个addendum说提供credit back to you. 然后你们和经纪人签字提供给银行

搞怪girl 发表于 2024-5-8 21:39
主要有两种方法：
1. （推荐）联系loan agent跟他们说你有agent给的rebate，看能怎么用，大部分银行要求只 ...

"建商那边的agent负责所有的手续材料，所以返点的addendum要交给建商那边"
建商那边的 agent 指的是建商的 sales 么？lz 提到 rebate 只能用再提到的三点中，不能用来 reduce loan amount。是不是只要和 loan agent 商量好怎么用 rebate 就行，并提供一份 rebate 的addendum给建商sales 就可以了？

rebate原来这么麻烦啊

seewhatsee 发表于 2024-05-08 22:03:01
"建商那边的agent负责所有的手续材料，所以返点的addendum要交给建商那边"
建商那边的 agent 指的是建商的 sales 么？lz 提到 reb

对，建商的agent就是他们的sales。
建议你跟他们讲清楚是buyer agent从他自己的commission里面分给你的rebate而不是建商给的rebate，我觉得他们可能是误会了。一般来说，建商那边的sales不会在乎这笔钱怎么分（毕竟怎么分都不是他们的钱）。怎么使用一般跟loan agent商量好就行了，loan agent说问建商怎么用我觉得可能是因为他以为是建商的那笔或者他是新手之前没操作过rebate。建商不让用他的rebate降低售价主要是因为降低售价会导致还没卖出去的剩下的新房价格下滑，所以credit给的更爽快。
我去年帮一个客户买新房也返了不少rebate（比你这个例子多不少，绝对超过closing cost）同时建商也给了credit（没你这个多，也是说可以买点之类的，用不完不退），就是降低了loan amount，当时没有任何问题，就是listing agent（sales）在我给她broker demand（commission分配表）的时候跟我感叹了一下我给了好多rebate，她没见过给这么多的。

我在麻州做买房代理给rebate操作非常简单，按说好的数目过户以后由我公司开支票直接返给客户，不需要给客户1099税表，因为不是earned income, 客户也不用报税。做到closing cost里面动静大，牵涉的人多，属于比较麻烦的做法。麻州买房的小伙伴欢迎随时联系我。

这题我会。首先买新房和二手房不一样，加州大多数builder会和agent签好协议，明确agent给buyer 的rebate，而且一般不同意agent close以后给rebate。其次，从lender角度讲，基本上没有一家lender会同意用rebate来付首付，因为Fannie/Freddie guideline不允许。用来降loan amount 到有几家，也不多，但利率不一定好，因为这其实也不符合guideline，这些银行只能自己持有。最佳方案：如果rebate多得用不完，可以用来预存在escrow里付利息，就是短期buy down。好处就是万一你refinance，escrow里预存的钱全都退给你。要是买点，那是一次性，比如半年后降息了refinance，也是一毛不退。那买点的钱相当于白费了。短期buy down有3/2/1， 2/1，1/1， 1/0等多种。就是用rebate存在escrow里来付降的利息，比如3/2/1 第一年用来付3%的利息，第二年付2%的利息，第三年付1%的利息。那你如果利率是30年6%，那第一年你自己只要付3%利息，第二年付4%，第三年5%，第四年开始rebate用完，自己付6%。划重点，和买点不一样，你要是半年以后refinance，escrow里没用完的rebate会退给你。按楼主的rebate情况，选个2/1或1/1就够了。本人有AZ, CA, FL, HI, NV, NJ, TX, VA, and WA多州贷款经纪资格。欢迎站内投条咨询。