带地下室的平层，周围有树，如何估价

最近看上一个不错的独栋房子，带地下室，但这个地下室自己带full bath且可以走出去，所以实际上不在地下（算是一个好的地方）？可以轻松做成出租间。甚至可以在地下室加个厨房。

有一个attic，没有装修，需要的话也可以build成新房间。

周围有不少树，不知道需要多少钱砍掉。

用oil取暖但是对方realtor说可以改natural gas。

总面积在2300，房子约60年。维护的还不错，厨房是新的。

这种应该如何估价，算好房子吗？

很多人喜欢walk out basement，买的时候确实是add value to the property。
但是如果是想出租，你得看这个空间是不是unwarranted，前屋主建设的时候有没有permit（包括你那个厕所）。虽然很多都写finished walk out basement，但是都是自己家搞的bonus room。自住得房率 是蛮高的，但是更适用于纯自己享受 或者做个来客人时候临时过夜。
因为在你出租的时候，租客 其实可以以有居住风险为理由变成老赖。或者你想涨房租的时候 他完全可以威胁你说要举报你...... 尽量出租给认识的熟人，同学同事之类的。不要assume华人就都是好说话的，华人的老赖租客也非常多，加州很多老华人就这么租着住一辈子。
如果你想legalize 这个basement 获得permit，一方面你每年房产税的税基会变高。如果是个面积很大的basement，要考虑值不值。另一方面city的人 会要你扒开dry wall 看一遍所有电线线路、厕所水管走向。相当于你那个厕所 就是重新装修了。当然在legalize之前 也得看你basement 层高本身够不够最低线 7'6''。
Attic ... 能合法出租的可能性更低... 冬冷夏热、刮风下雨都是噪音，租客一个不高兴 反手就把你告了。基本也就是储物空间 或者喝个茶小坐的地方，顶多当个office。walk out basement 还能改改 做出租，东部纽约那边有很多。但是如果是那种屋顶的尖顶attic 真的不太行，先不说没有单独出入口，也没有嵌入式closet 这些都不符合成为一个bedroom。就说层高 一般斜顶层高也都不够，层高要计算两侧最低的高度，而不是中间最高挑高的高度。

补充内容 (2024-05-30 02:19 +08:00):

只补充一点。买不买的deal breaker 是楼主问一问自己，是否几乎一定要依靠basement的租客租金 来cover你的property tax或者mortgage？
如果有人租没人租 只是一个选择，那还可以考虑，因为walk out basement确实也算add value。。。但是一旦没有租客 就基本还不上贷了，就尽量别碰。
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另外砍树的话，得看坡上还是后院accessible和树的大小。就当是很容易砍的小型中型树木，大约$500+砍一棵