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[买自住房] 高息环境下买自住房的一些省税机会

 
匿名用户-DFYTC  2024-6-11 05:06:09
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假设几点
  • 租sfh $4000一个月,非常粗略地相当于东雅图地区$1.5m价格的房子。
  • 房贷利息6.25% 30y fixed。
  • 没有其他房产投资或房贷。
  • 家庭年收入在$300k以上,federal tax边际税率24%,其他州税和更复杂的不算。



如果租房,一年在住房支出上是:房租$48k,renter insurance $1k,共$49k;
如果买房,假设20%首付买了$1.5m的房子,一年的住房支出是:mortgage $90k,property tax $10k,home insurance $1k,共$101k。


乍一看买房比租房多了一倍,但算税后会没那么贵。
房贷前$750k产生的利息(第一年$46k)可以抵税,property tax前$10k也可以抵税,第一年一共可以抵$56k的税,按上面的边际税率算,就是抵税$13.4k。


如果家庭年收入在$500k以上,或者在加州,边际税率大约35%,这样可以抵税$19.6k。


但是要注意只在高息环境下+贷款头几年,这种省税的额度才相对大一点。


欢迎指正与补充。

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2mu6fen 2024-6-11 05:14:56 | 显示全部楼层
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你这itemized deduction起码要减去standard deduction来算省了多少,而且itemized也有很多上限

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cleverley 2024-6-11 05:18:47 | 显示全部楼层
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2mu6fen 发表于 2024-6-10 14:14
你这itemized deduction起码要减去standard deduction来算省了多少,而且itemized也有很多上限

对了,真正的bug在这里。这里itemized 46k的利息,减去standtard的夫妻接近3万,其实只剩了1万6,按照上面的边际税率算,只有1.6万的24%,4k不到
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lz忘了downpay的钱每年也有一些无风险收益
(或者投资收益)
例如1.5m的down pay 30w
30w 买5%的一年期tbill的话就是15k

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248180238 2024-6-11 05:10:49 来自APP | 显示全部楼层
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你还需要抵扣 首付的无风险的利息
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acheles 2024-6-11 05:13:10 来自APP | 显示全部楼层
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Property tax怎么只有10k
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spitz6860 2024-6-11 05:59:49 | 显示全部楼层
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acheles 发表于 2024-6-10 14:13
Property tax怎么只有10k

差不多,WA的property tax比起德州要低多了。
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BZH 2024-6-11 06:03:13 来自APP | 显示全部楼层
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acheles 发表于 2024-06-10 14:13:10
Property tax怎么只有10k
1.5M的房,地产税至少2万吧,1万是怎么算的,地产税率什么地方需要房价1.5米才0.7%的地税?
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Kimurate 2024-6-11 06:11:22 | 显示全部楼层
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BZH 发表于 2024-6-10 14:03
1.5M的房,地产税至少2万吧,1万是怎么算的,地产税率什么地方需要房价1.5米才0.7%的地税?

原帖已经说了东雅图了,但我就惯着你一回吧:https://www.redfin.com/WA/Bellev ... 25#property-history
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modernfamily 2024-6-11 06:12:52 | 显示全部楼层
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BZH 发表于 2024-6-10 15:03
1.5M的房,地产税至少2万吧,1万是怎么算的,地产税率什么地方需要房价1.5米才0.7%的地税?

1.5M的房,估价也就1M出头, 1%的地产税,没毛病啊
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