湾区买房小总结分享 - 长文（1帖）

因为买了房子是自己住，所以不去投资理财那个板块了，还是在我们的华人生活板


首先声明：本帖不接受阴阳怪气评论，房子买的好与买的差都跟键盘侠无关，只是为了记录一下心得体会和学习


虽然是第二次买房了（有一套townhouse)，但是到买房时候，发现还是两眼一抹黑，有太多的东西不懂没想明白。所以想发一个帖子记录一下，也许有帮助跟我们一样的新人避坑


基本情况：夫妻双方都是科技行业，什么厂什么职位不重要；首付自己攒的，暂时无娃有猫/狗


借用一下论坛常出现的一些问题，用问答的方式写这个帖子：


第一帖
— 为什么要买房？ 租房vs买房？
— 什么时候买房？
— 买什么样的房子？
— 特辑：湾区的房市是否要完蛋？会不会出现跟国内一样的“腰斩”’ 


第二帖
— 如何买房？有哪些步骤？
— 竞价有什么学问？
— 买房有哪些需要注意的东西？
— 买房之后有哪些后续？


为什么要买房？如何决定租房和买房？


这个问题已经有无数博主和帖子说了很多遍了，这里就不复述，当然我也没那么懂…小Lin关于这话题的有个视频就说的很好


但无论如何，很重要的概念是房子的属性，主要就是


自住/使用 vs 投资


也就是说买这个房子的目的是什么？当然其他还有融资属性，资产配置属性和“臭美”属性… 这些没有前俩那么重要 


不是在纠概念，想清楚买房子拿来干什么对于以下来说至关重要
1）买房子过程顺利 
2）心理和大脑平静 


否则容易进入一个既要又要还要的状态，既想捞一个便宜，又想住的舒服，通勤还便利，然后以后还能有涨幅 -为什么什么好事都跟你有关？


当然投资房可以有使用属性，自住房也可以有投资属性…因此在一定预算的情况下，买什么样的房子是个极其复杂的问题


我认为最后我们真正想清楚了买什么样的房在哪儿买是真正的到了要给offer，把自己放入那种需要serious critical thinking的状态中才搞明白了


先说投资房，说到底了就是低买高卖，那么选一个高速增长的地区：湾区以外如Austin, 或者湾区内找个周边的地方如Pleasanton, Dublin, Tracy。这就是在赌几年内经济发展，新增人口会大量进入，成熟地区的人口会往周边扩散，居住通勤区域会进一步扩张… 


美国投资房怎么玩不太懂，但我不赞成论坛里对于总觉得湾区房价会垮掉的看法…后面专门弄一个话题具体说一下 “特辑：湾区的房市是否要完蛋？会不会出现跟国内一样的“腰斩”’ 


租房还是买房这个话题，其实不是一道对比题，而是一个

• 想解决什么问题，什么具体的需求
• 觉得自己近5-10年内会去哪儿的问题和人生规划

很简单如果3-5年内想要回国，那么买房就很不合理。还有就是租售比，利率，首付等其他因素的考量


那我们第一套Townhouse房子来说，当时买的1.3M，现在至少得1.4M，但是因为目前利率乘了3倍，导致每个月本来只比租房贵一点点变成了是租房成本的两倍


当然有人会想，我先趁着高利率把房子买了，等利率降了我再去refinance。这个逻辑对于买第二套房/SFH的人来说是行的通的，因为买房有经验以及有了更长期的考量，所以今年的SFH的房市没受到利率的打压。但对于第一套房/Townhouse的买家来说，算盘其实仅仅是对比租房vs买第一套房哪个划算


什么时候买房？


今年，明年，去年？ 没人知道，这题不答...


如果是自住房就不要想着去抄底，因为价格低的时候，好房子的房主也不傻，不会拿房源出来卖，卖不到满意的价格就再租一段时间呗...即使买在了高点，只要自己住的开心，那几年以后往回看都是deal没问题


另外根据往年的经验，在一年之内买房还是春天房市比较火。大家都从假期接触回来，春天回暖，鸟语花香的，再加上考虑买学区房的人需要几个月在入学前做准备，不论是房源数量还是购房者人数都比较可观


买什么样的房子（自住房）？


自住房的具体目的包括以下几类：上班交通，子女教育，社区安全，生活质量，房子保值... 以及一定的投资属性（投资和保值还不是一回事...）


尤其是在买Single family home，这些考虑就变得尤为重要，因为缺乏标准化以及各种目的可能走向之间无法量化对比


家里有矿和现金玩家除外，大部分人买房是在一定的预算中做出决策，需要在这几类considerations中做排序。其他几项好说，如上班时间/路线，学区房评分，安全指数。但最后这“生活质量”就非常personal了


如果说既要又要…那是几乎不可能的事情了，尤其是中国人很精明还想要加上一定的投资属性，比如Cupertino小黑屋，这几年涨了很多，但所要付出的是生活质量大折扣，或者是大型重建/装修改造的时间和成本（外面租房）。所以说搞清楚自己的需求是什么…比如因为FOMO跟着大流跑去买了顶级学区房，结果自己没娃…


还有个常见说法是学区房增值，这点其实是个错误的理解。你要想涨的幅度最大的，得去人口净增长的地方，那反而是新区，而不是已经成规模成熟区域。比如Saratoga, Los Gatos这些的涨幅这见年就没有那么大，los altos这几年还在涨，但他们的基数假根本来也已经很大了。 


学区房确实是能够保值，也就是在房价下行的时候， 它们因为本身有这个额外的属性，能够比相类似的房子下跌更少的。当然房价下行的时候，学区房的房主也往往不会拿出来卖了


具体说说生活质量这项考量...

• 喜欢风景，请考虑Los Gatos, Los Altos, San Carlos, Belmont，Fremont/ mission peak，
• 想要大院子，有钱的直接Atherton, Los Altos, 工薪阶层就往远了找Morgan Hill, Pleasanton…
• 想要跟大佬们住得近，那就Palo alto, Atherton, Los Altos, Menlo Park, Stanford 
• 想要精致的白人老区，那就San Mateo, Palo Alto
• 想跟华人社区靠的近，考虑Cupertino, Sunnyvale, Mountain View 这些在南湾通勤往往也很方便 
• 想离要清净，与人离远一些，可以考虑上山（我们经纪人称这为“修炼房”），还可以过桥去北湾。我们看过挺多修炼房是那种不开车根本到不了的那种，不可能自己走出来散步

另外经常被提到的是“避坑”这个概念...有些考量是每个人见仁见智了...这些形形色色的“坑”我们也是秉持着学习的态度才一点一点了解到的。


想先申明下并不是说这些都是“差房子”，只是因为一些特质，导致卖房的时候买家可能会比较少，也许你可以出手低价拿到一个适合自己的房子


房型/位置类：

• 路冲房/反弓煞房 - 这点我挺不明白的，从理性的角度上解释是这些房子”更容易”出现交通事故，也不知道真实数据是如何。但更多的人是从风水来解释，即使不迷行也怕以后卖房的时候被折价，所以不得不避开

• 大树房 - 我们刚开始看房的时候，还觉得家里lot上有大树什么的非常自然很好。主要问题是在于如果大树靠着房子太近了，树根的生长有可能会破坏房子的地基，那一旦要动地基就是大修大改了。所以最好的情况是树都长在邻居家，但是伸过来可以好乘凉+偷果子吃

• 台阶房 - 我们曾经看的一个Off market房子价格远低于市场价，后来经纪人提醒这房子建在大斜坡上，从路边进房要进入一个非常长的楼梯，从车库进房子也需要爬楼梯，被认为是一个很不理想的房型。如果房子内部有很多台阶，比如从客厅进入卧室或者卧室进入洗手间，可能半夜上洗手间摔倒，尤其不适合家里有老人的情况... （真的是rich people problem lol）

• 卧室对着前院房 - 这个的problem statement其实是说如果sleeping quarter在一楼并且是对着前院（客房除外），会存在安全隐患，如果有坏人从前院往你家娃的窗子里面偷看呢？

地址类：

• 电线房 - 包括两种，一种指的是那种高压线，一般来说高压线下面是不会建造房子的，但还会影响附近的房子价格，比如影响了视野或者高用电时期可能会产生噪音和安全问题。 另外一种是很常见的沿路的电线柱子，如果出现在门口的街道会导致影响房子的价格

• “臭区”房 - 提到这...可怜的Milpitas就要上榜了，因为“太臭”长期房价上不来，城市发展也没有这附近区域好，具体历史原因去搜一下。虽然说去了那么多次Milpitas吃饭都没有闻到啥...

• 工业材料填埋房 -所谓的superfund，基本遍布湾区的很多区域，或多或少都会有覆盖。个人认为这还是“first world problem”，美国这些政府机构FDA，EPA有各种各样细枝末节的规定，superfund经过了各种remediation措施已经几十年了，如果对人体健康造成影响是不太可能批准commercial/industrial land改造成residential的吧?有没有数据能证明superfund有明显的健康问题？

• 大路房 - 这个问题主要是吵，以及潜在的安全隐患，很好理解

• 铁路房 - 同理，主要是噪音问题

• 机场房 - 同理，还包括飞机跑道会途径的区域

• 垃圾场房 - 湾区人民太挑，即使是地图上翻过去好几个山头有个垃圾处理站/填埋场，也被认为是离垃圾场太近

• 公交站房, 流浪汉庇护所房, 商区房 - 这些都是认为有流动人员而可能导致的安全隐患

• 上坟房 - 有一次看到一个房子价格很合适，Google map上房子正前方还有一块巨大的绿地，放大一看居然是坟地...做到了起床就上坟

• 哪儿都不搭的房，例子是East San Jose，去哪儿都很远（15-20 mins+开车），而且缺乏各种基本生活需求，如Costco, Whole Foods, Lowes/Home Depot还有餐馆（中/西）和购物区

历史因素类：

• 凶宅 - 这就得提上“清华谷歌男杀妻案”那个房子了，听说最后是个印度人买去了，还给加了20多万...我们经纪人说那个房子她之前带客户去看过，一看address就觉得不好赶紧劝退 … 714这也太邪乎了。据说买714 和814的华人会去跟city planning 申请把房号给改掉

• 大麻房 - 这是我们碰到的真事儿...我们最后买的这套房子，给了offer然后卖家同意了，发给我们其他disclosure但发错了另一份其他房子的，上面写“never lived here, it was always a rental property. I found out the tenant grew pots in the backyard and evicted him”。 一开始给我们吓尿了，后来发现是发错了

湾区的房市是否要完蛋？会不会出现跟国内一样的“腰斩”’ 


短期趋势没人能说明白，要是能预知肯定就发财了，所以这里是说长期的情况。还是用供给和需求两方面


在供给方来说，这包括住房总供给量以及可以转化为自住房的投资房数量： 


1) 住房总供给量是受限的 


湾区这地方被几座山脉给夹在中间，中心还有个巨大的Bay，因此真正可以用来建房子的地真的不多。这点跟美国其他城市（Houston, Dallas, Phoenix）或者国内城市可以不断无限延展，创造出新区真的不一样，反而有点像香港，看起来地很大，但能用的很少。再加上湾区因为有地震的危险，所以也不能跟香港一样往高了建，所以总的房屋供给有限。


湾区的single family home 在几十年前都已经差不多饱和了，虽然每年都有翻新的，但大片区域新建出来的社区非常少。如以南湾画一个圈，开车45分钟内靠比较远的Fremont 和Almaden valley 的房子也是有20年+以上历史了。今年南湾出现的新房源也主要是town house 或者比较小的SFH（<4000 sq ft lot)


2）湾区的房子用来做投资房的应该不多


房产税+现在房价已经很高了，以投资为目的而持有一个房子的成本很高，所以这边不太会看到国内温州炒房团那样买下一整栋房子的辉煌战绩，也没有说很多大片区域出现空置/鬼城/烂尾


这里还有很多可以做benchmark的重要指标，如空置率和租售比…可以跟世界范围内其他大城市对比一下，这就不具体说了


在需求上，其实就是看总人口数量以及经济发展程度/潜力


很多人口流动的数据一直都指向加州人口的一定净流出，这是事实，但是一切数据都是相对的，有四个问题需要思考


1） 流出的人数绝对值不重要，但其相对于总人口来说比例是多少？


2） 不同区域人口流出和流入情况如何？比如Bakersfield 这个石油重镇已经衰败了好多年了，是否这些地方人口损失的更多？那么湾区和南加的净人口变化如何呢？ 


3） 人口流入和流出的家庭的收入差距是多少？高收入的是否还在流入湾区？加州的gdp per capita的增长还是很可观的


湾区的“替代”是哪儿？我们是从红州搬来湾区的，生活成本确实低，但对于红州是真的不喜欢（有太多吐槽的地方了）。身边各行业的华人朋友>80%都搬来了湾区和西雅图


4）短期的现象vs长期的趋势 - 之前喊着要去德州的科技公司最后有几个真的“举家搬迁”？RTO现在也更加普遍。看到一个加州政府报道说加州2023年人口又开始正增长了。但其实需要担忧的其实是offshore，新增的低端科技公司岗位直接搬到印度去了


我没花时间具体研究这些数据，所以没有资格给出决定性的论断，只是想指出有不少莫名唱衰湾区的帖子很不合理


最后，还想说具体的买房人的结构也会影响到不同房价的涨跌。比如最近这两年tech/AI热，股票涨了的大多是有些年工作经验的，因此即使利率很高，single family home的涨幅今年非常大，尤其是环Nvidia总部周边区域的房价...


相比而言，townhouse的涨幅就小了， 至今都还没有到大22年初的高点。我猜这是因为21/22年科技公司大量扩张招进来的那批新人们，目前还没有太多的积蓄/股票，每个月的偿还能力因为base不高受制于利率高而导致的月供高。再加上之前说的first time home buyer主要还是在对比买房vs租房的现金流影响，目前来说这是个不划算的投资


但长期来看，23/24年的科技行业在湾区的NG数量仍然少的可怜，如果新的岗位都去了印度，那么未来townhouse和single family要想大涨估计难，但因为supply受限，应该不会像国内那样出现“腰斩”。

湾区房子最大的风险就是没tech新人来了，要靠非tech的人接盘。所以大家现在买房都非常挑，就是要确保以后还有富人愿意继续接盘。

yylegit 发表于 2024-8-2 17:33
纽约波士顿断新贵很久了，但是依然有大量的存量接盘，湾区造富十年一个循环，何况这一波的senior码农还好 ...

曼哈顿地产跌了好几年了。湾区下一波造富（genAI），现在看来会是在城里。富豪的话，湾区还是来的太少了，LA那边多很多。可能对少数zipcode有一点支撑吧。
另外我觉得造富的话差不多二三十年一循环吧，不是十年。参考main frame > PC > web / mobile > genAI。现在湾区地产长线布局的话，应该盯着genAI看。但现在还看不清，主要是genAI公司雇员太少了。都在SF，SF房市依旧不太行。

看来lz是没少看房，“修炼房”“上坟房”……第一次听说到这么多新奇的名词儿。

是不是这篇太像论文了 不够引流 bore people to death

lol 😂

写的挺好的，也很全了！当时我第一次买房啥攻略也没看，一顿忽悠我就买了，现在真的后悔啊😭😭

写的真好

太长了，估计没人有耐心看。
还有你把文章都公开发出来了，有阴阳怪气的回答也很正常吧，全是赞扬也不现实。

dtykq666 发表于 2024-08-02 11:34:42
是不是这篇太像论文了 不够引流 bore people to death
lol

没有 写得很中肯 赞👍

guichuchuchu 发表于 2024-8-2 14:34
写的挺好的，也很全了！当时我第一次买房啥攻略也没看，一顿忽悠我就买了，现在真的后悔啊😭&#12855 ...

能不能大致说说因为哪里后悔？

京沪supply 也很低，架不住一样崩。与其从供需来说崩不崩不如从科技行业前景来谈。