8/17新政后，首次买房，不请买家经纪的技术探讨

sfbayhome 发表于 2024-8-17 06:53
房产相关的法律和流程都是每个州不一样，按理说只有你们州的人能给你建议

有几个我觉得大概不行的：

现在大问题来了：
攻略做了半天，如果出offer签合同没有正式合同文本，那等同白瞎了。
合同肯定要统一的，大家才心里放心。网上下载肯定不行。那么出合同offer的时候，卖家经纪刁难，不给空白合同，算不算没尽本分，对卖家不忠，事发了让卖家知道了，可不可以告官拉出去打八十杀威棒？
关键的问题，想想杀威棒，卖家经纪应该不会不敢故意刁难吧？realtor的合同应该拿出来吧？

街西种田公 发表于 2024-8-16 15:10
现在大问题来了：
攻略做了半天，如果出offer签合同没有正式合同文本，那等同白瞎了。
合同肯定要统一 ...

搞到空白合同不是大事，实在不行你出点小钱找个agent给你下载全套都能搞到的，
但是标准合同是realtor association做的，你自己填的话跟realtor相关的部分都没法填，空了一大堆这合同还有效吗？

换位思考一下，假设你是卖家，你的agent给你收上来3个offer，
第一个100万，buyer自己填的，用的realtor合同但是上面空了一大堆，有效无效未知，建议咨询律师
第二个99万，buyer找律师填的，格式不一样没见过
第三个98万，有buyer agent，用的标准合同

你是卖家选哪个？选第三个没悬念吧？
律师做合同比较适合买卖双方认识，私下谈好价钱，找律师做合同走个流程。一旦上市了，卖方有agent，一般不会去review非标准版的合同

坐等flat fee agent, 这活儿也就值个跑腿钱，别听经纪瞎忽悠啥经验啥能帮你排雷，都是扯淡你的经纪只能帮你排除掉buyer agent commission给得少的房子。

sfbayhome 发表于 2024-8-17 00:16
搞到空白合同不是大事，实在不行你出点小钱找个agent给你下载全套都能搞到的，
但是标准合同是realtor a ...

你假定的情况根本不存在，如果买家没有agent，那么合同就是seller agent 提供，难道卖方的agent会提供他自己都不喜欢的格式？

说买家填合同也很莫名其妙，卖方agent提供合同的时候就会根据双方同意的结果把所有内容都填上了，哪里有什么买家填了格式不对的合同这回事？

还说什么买方律师填了非标准格式，首先你看我上面两点，这个可能性根本为零，其次我用过的房产律师比agent知识不知道高多少，简直是降维打击，怎么会出现agent懂但是律师不懂的事？

街西种田公 发表于 2024-8-16 18:10
现在大问题来了：
攻略做了半天，如果出offer签合同没有正式合同文本，那等同白瞎了。
合同肯定要统一 ...

卖家经纪为啥要刁难？他谈了半天不想签合同拿提成走人吗？还是说他不喜欢钱？

hy006 发表于 2024-8-17 13:48
你假定的情况根本不存在，如果买家没有agent，那么合同就是seller agent 提供，难道卖方的agent会提供他 ...

买家填合同不是我说的，是楼主说想搞个空白合同自己填，我跟他说没有agent的话自己没法填realtor版本的合同

你说的是要不要用dual的问题，dual这个要分情况讨论，dual和房产新政本身无关，旧政新政都可以看情况决定要不要用dual

我不是说律师的知识不如agent，而是说律师的合同模板和agent不一样，在卖家已经找了agent的情况下，listing agent为了保险起见不敢随便review他不认识的合同模板。只有在买卖双方都没有agent参与的情况下才适合找个律师花2000块线下交易了

sfbayhome 发表于 2024-8-18 08:19
买家填合同不是我说的，是楼主说想搞个空白合同自己填，我跟他说没有agent的话自己没法填realtor版本的合 ...

我不是说自己搞个空白的自己填。也许匆忙回复，我表达不够清楚，我那是一个问题：如果按你前面说的，除非Dual，实际上继续出买家经纪那份钱，卖方经纪不会给你realtor版本的空白合同；而我的“攻略”存在的基础就是没有买家经纪，也包括没有Dual，就是不准备交那份冤枉钱，所以我就没有可能拿到大家都认同的realtor的标准空白合同了？！

我觉得楼上“hy006”的反问句一语中的：“卖家经纪为啥要刁难？他谈了半天不想签合同拿提成走人吗？还是说他不喜欢钱？”

准备首次买房，还没有实际经历过，但是从逻辑上讲，seller 经纪代表卖家和买家或者代表买家的买家经纪谈；我是买家，卖家经纪可以，也必须直接和我谈，合情合理，天造地设，该签合同出offer了卖家经纪没有理由不拿出自己包包里那份空白realtor合同。

街西种田公 发表于 2024-8-17 16:12
我不是说自己搞个空白的自己填。也许匆忙回复，我表达不够清楚，我那是一个问题：如果按你前面说的，除非 ...

空白合同不难搞，有版权问题没有公开下载的渠道，但你花点小钱应该总有办法搞到。比如说，你发个贴出100块让你们州的agent下载个全套空白模板发给你，总可以吧

我的point是你不找buyer agent也不找dual，拿到那个空白合同也没用
你没有agent，合同上buyer agent那里怎么填，不能留空，他说的意思无非就是你找dual然后让dual给你折扣，那你还是有buyer agent

sfbayhome 发表于 2024-8-18 09:22
空白合同不难搞，有版权问题没有公开下载的渠道，但你花点小钱应该总有办法搞到

我的point是你不找buy ...

学习了。
也就是说从seller经纪手里拿realtor的空白合同应该没有问题。

但是，realtor的合同会有Buyer Agent这一栏。那么我可以cross掉，或者直接填写N/A not applicable吗？

街西种田公 发表于 2024-8-17 16:29
学习了。
也就是说从seller经纪手里拿realtor的空白合同应该没有问题。

全部留空的话，按我的理解那这合同是无效的

你如果确定自己对房产方面知识很懂，要么找超高rebate的buyer agent，要么像楼上那位说的找dual，
dual这个不同州情况不一样，也不是所有房子都适合dual，别人说的肯定不适用于你们州就不展开说了

你的目的是彻底把buyer agent这个role给踢掉，只要seller和agent签了listing合同，在目前的体系下是很难把buyer agent踢掉的，你作为buyer只能争取少付钱。除非从卖家那个源头把listing agent也踢掉，直接seller对buyer才可以