8/17新政后，首次买房，不请买家经纪的技术探讨

能不能开一个不请卖家经纪的技术探讨的镜像帖

好帖！正好最近想买房，也自己做了很多功课了，收藏起来学习一下~

Felomeng 发表于 2024-8-19 12:21
买过房子不知道买家经纪人是必须的？楼主最好的方法就是请0%经纪人或flat fee只写合同的经纪人（只写合同 ...

当然不是必须的。。。

Felomeng 发表于 2024-8-19 09:21
买过房子不知道买家经纪人是必须的？楼主最好的方法就是请0%经纪人或flat fee只写合同的经纪人（只写合同 ...

法律上在所有州都不是必须
实际操作中要按州讨论。在加州目前很难绕开buyer agent。就像你说的可以尽量压缩buyer agent拿的钱，甚至down to 0

最好还是能找一个flat fee agent（这种经纪以后肯定会出现的），因为涉及到的手续还是挺多的，外行人去做确实会弄糊涂。我私以为，agent存在的意义倒不是帮我看房子，而是在我把房子敲定以后，再帮我去理清那些复杂的手续。

agent这个行业还是应该存在，只是按房价百分比收取佣金确实有点夸张了。

写了这么一大堆，最关键的seller要求buyer找agent。其中一个原因是 offer文件，这些很正式的文件都是有版权的。通常经纪人或者律师有这样的文件，他们使用不同的模版。不用buyer agent，就变成每次都找律师下offer了。下offer多了费用也挺高的。另外seller agent通常要求经纪人的offer文件，如果是律师的offer文件他们也不一定接受。
“我没有买家经纪，所以合同文本肯定是卖家经纪提供了。合同必须是Realtor的官方文件，”
这个文件如果是卖家经纪人出的，目前基于版权和法律上的考虑，上面一定有使用文件的人的名字，就是卖家经纪人的名字，就相当于他是dual agent。所以你还是有经纪人。
不要买家经济人一般适用于off market，买家卖家都知根知底写个合同（自己写或者律师写）就行了。

hy006 发表于 2024-08-19 09:35:52
你们是不是没有买过房？为什么觉得下offer也需要掏钱请人办？ 下offer就是让seller agent 给你个表格， 你填上你的出价发过去，一般还要附上你的

说话不必这么冲。我们刚买了房子，对整个流程也有一定的了解。每个地方的情况不同，不是都能让seller agent给你合同的。

原来以为讨论到第四天已经有了明确结果，因此在原帖做了补充，这桩算得上公案可以了结了。但是仍然有人提出没有买家经纪，就会面临没有realtor合同的问题。
我还没有到出价给offer阶段。但是从目前走open感受的待遇，以及综合大家的讨论，seller agent是有责任为卖家准备合同的。总共不过一份合同，buyer agent在，buyer agent可以为buyer准备；没有buyer agent，seller agent为seller准备。天经地义。
seller agent如果为了私利拒绝为seller准备合同，那么就违反了职业道德和法律规定的义务，必然等着吃官司！

因此，不存在什么用律师版本合同。
不存网上下载盗版合同的问题。
也不存在花100刀请个便宜realtor签个字的问题。
在一桩交易中，只要有一个realtor参与，法律上就可以使用realtor正版合同。

因此，哪里有seller agent拒绝为雇主准备正版realtor的 sales contract的？放个实例出来看看。

如果有人还想继续强调没有buyer agent就拿不到realtor原版合同的话题，请同时解释清楚：seller agent有没有为seller准备合同的义务！

街西种田公 发表于 2024-8-21 16:36
原来以为讨论到第四天已经有了明确结果，因此在原帖做了补充，这桩算得上公案可以了结了。但是仍然有人提出 ...

这个讨论确实可以打住，毕竟每个州情况完全不一样

搜到的这个是纽约的情况
https://junwanglaw.com/cn/wp-con ... -NY-RE-Purchase.pdf

根据这个流程在纽约双方律师参与的成分很多，反而是agent戏份比较少，而且agent签的文件也比较简单，实际是律师干了很多别的州agent干的事情

加州情况不一样，realtor association设计了一大堆复杂的文件，全是realtor版本，包括seller和buyer两边的，交offer的时候也要一堆文件签字，就使得实际操作中都是agent对agent。没有buyer agent又不做dual的话，seller agent无法给你准备那堆文件，因为那是realtor association的要求。
律师干的事情主要是处理房产纠纷，顺利close没有纠纷的话就不需要律师参与。应该除了纽约之外，大多数州都差不多是这个流程

title 公司就不能替代买家经纪人的作用吗？买家自己看好房子，title帮忙把关文件，that's it.