我的Airbnb投资经验分享：经营两年的踩雷与反思

看到不少帖子在讨论投资房产的话题。我个人从2021年9月到2023年9月投资并经营了一个Airbnb，持续了整整两年。在此和大家分享一下我在这段时间踩过的一些雷区，希望对你们有所帮助。
投资初衷与选址
2021年初，我开始考虑在大西雅图地区寻找一个长期投资房，主要关注塔科马（Tacoma）地区的duplex和triplex。但在看了几次房之后，我对那里的治安状况产生了顾虑，而且很难找到能实现正现金流的房产。
后来，我逐渐对短租（short-term rental）尤其是度假屋（vacation rental）产生了兴趣。作为一个喜欢户外活动的人，我特别钟情于山区或湖边的小木屋（cabin）。于是，我在BigPockets这个平台上活跃了一段时间，并认识了一位自营多个Airbnb的美国经纪人。在他的帮助下，我看了十几个小木屋，最终选择了一个距离西雅图大约1到1.5小时车程的山间小屋，地大景美，十分理想。我当时的想法是把它打造成一个梦想的度假屋和Airbnb相结合的项目。
6月完成交易后，我立刻开始布置家具和装修，虽然过程辛苦，但对自己的成果非常满意。9月房子上线Airbnb，不久就有了租客。
经营状况与变化
2021年和2022年的生意不错，特别是夏季，入住率接近90%；冬季是淡季，但也能保持在50%-60%左右。那段时间，由于疫情导致国际旅游尚未完全开放，国内旅游需求较高。然而，到了2023年，生意明显下滑，附近也出现了更多的Airbnb竞争者。2023年，我们的短租项目开始亏损，再加上我换了工作等生活上的变化，我们决定将其出售。房子上市后一周就有了买家，虽然在卖房过程中遇到了一些问题，最终还算顺利将其卖出。
经过总结，我归纳了以下几条经验教训：

• 选址问题：对于度假屋来说，风景优美的地方当然是首选。我但是仔细研究过，选择靠近很热门的一些trails。但离家远，而且深山没有手机信号，问题就会很多。我们只能依赖WiFi通话，我用的是Starlink (每个月$120)，因为周围树木多，信号不稳定，导致通话和上网体验不好。有一次，有个大单客户预订了一个月，但由于无法正常进行视频会议，只住了一周就提前离开了。
• 清洁工和修理工难找：由于地点偏远，很难找到可靠的清洁工和修理工。我们最初的清洁工不错，后来也开始摆烂。换了几次人，质量和价格都不尽人意。清洁工知道我们不好找人，所以要价较高，这也是我们决定退出的主要原因之一。
• 维修成本高：我在Thumbtack上找了一个靠谱的修理工，但他住得很远，每次过来都要收费至少600美元。因此，我不得不积累一些问题，等到需要解决时一并处理。这也让我学到了不少电路和房屋维修的知识，但每次来回花费的时间也很长，难以持续。
• 极端天气的挑战：由于房子在山里，每年都会下雪。如果不及时清理，积雪会达到半英尺高。我曾在圣诞节期间驱车过去帮助客人脱困，还特意购买了大功率的除雪机。每次下雪都要亲自去铲雪，体力和精神上的辛苦只有自己和家人知道。
• 夏季除草问题：夏天的除草同样烦人。我特意安装了机器人除草机，但效果不佳，还请过公司人工除草。尽管夏天的景色非常美，但除非我长期住在那里，否则打理起来实在费力又费钱。
• 竞争压力大：我周围的Airbnb由一个经营多年的团队管理，在我决定出售房产前，也考虑过让他们帮忙打理，但25%的佣金会导致无法实现正现金流。了解到他们的团队能请到专职的修理工，还有一个10多人的清洁团队，我就更加确定自己难以与之抗衡。
• 成本高于预期：尽管在买房之前做了多次预算，但实际成本比预期高出不少，尤其是维修费用。两年下来，加上买卖房产的手续费，我们实际上亏了一些钱。不过，之前的退税大致弥补了这些损失。

虽然这是一次实现个人梦想的经历，但真的是非常耗费精力。今后，我可能不会再做度假屋短租，而是考虑长期出租。至于在城市里经营Airbnb，像在西雅图这种地方，许可要求多，绝大多数公寓也不允许，而且不是一个好的投资选择。所以目前来看，这个想法暂时不会继续。不过这个过程中，我也学到了很多关于房产的知识，比如zoning， flood map等，因为这些直接关系到Airbnb是否允许运营。
最近我考取了房地产经纪人的执照，一方面是为了方便自己家换房，另一方面也作为兼职副业。如果大家有看房需求或有相关问题需要咨询等，请随时联系我.

illuminati 发表于 2024-9-4 13:41
> 6月完成交易后，我立刻开始布置家具和装修，虽然过程辛苦，但对自己的成果非常满意。9月房子上线Airbnb， ...

见图。这个listing已经从airbnb拿下来了。

Airbnb方便大家庭出行，活着附近没有hotel的地方。甚至有的人单纯是想体验。

seahorse11 发表于 2024-9-4 20:57
感谢大牛的回复。这个我深有体会。property manager不可能像我们owner一样细心周全的对待我们的客人。虽 ...

4.95是很高了，相当于每20个review中有一个给了4。
请公司的最大优势就是上线快（staging比较成熟），后期维护找公司往往比自己弄的成本要高很多，毕竟25%利润要给出去。
开始选址很重要，即使是找“景区房”，周围的population也最好要高一点，一个人多的地方才能比较容易找到合适的cleaner，还有就是旅游淡季的时候需要靠走亲访友和商务客户来维持入住率。网上有一些付费服务可以分析当地的airbnb市场需求和利润预期，建议投资airbnb之前购买，毕竟这个投资不小，功课一定要做足。
后期客户沟通相对容易（就是无论出什么事情先“跪下”再说），但是维护需要owner有一定的handy程度。我每次去onsite都是3个大整理箱工具（手钻电锯各种常用配件），通常两天之内可以解决大部分问题，或者将有些问题暂时控制住（等到淡季再彻底修理）。实际上对于很多客人，偶尔小的故障并没有大碍，但是淡季需要非常彻底的进行修理，才能保证下一年的不会出现大的问题。
想评价和利润同时最大化，最好要选择离自己primary address相对近的地方（我的标准是2小时车程之内）。做成功的Airbnb的起步方式很多，但是到了后来全都是拼维护（cleaning和修理）和特色（提前想好自己的airbnb的定位和特点）。
我本身是一个小host，两个自己的listing，偶尔帮人代管一些（但是同时不会超过4个listing），我的“明星listing”是 (rating 4.99, 100+ reviews的top 1% home).

我在美国玩各种信用卡，每年旅游住店的需求信用卡开卡奖励就cover了，完全不花钱，也不会考虑住airbnb。。。

> 6月完成交易后，我立刻开始布置家具和装修，虽然过程辛苦，但对自己的成果非常满意。9月房子上线Airbnb，不久就有了租客。

楼主有样图可以分享吗？

感谢楼主分享！同住在西雅图地区。之前也想有个riverfront的小木屋，可自用可投资。看了楼主的分享感觉投资的话还是算了，去城里买就行。。

感谢分享。感觉和买房出租一样，如果不能自己管理，指望能挣钱很难。

敢问楼主是不是软的，有这么多闲工夫搞airbnb

很多生意得上规模才行，比如批量运营几十甚至上百个出租屋，就可以如lz所说，有固定的员工，固定的工作产出。作为小地主，除非是家附近，自己又handy，否则投入时间太多，很不划算。

匿名用户 发表于 2024-9-4 17:09
很多生意得上规模才行，比如批量运营几十甚至上百个出租屋，就可以如lz所说，有固定的员工，固定的工作产出 ...

是的，我们这种小作坊是很难拼过批量的，这个道理在哪里都一样。