我的Airbnb投资经验分享：经营两年的踩雷与反思

走量的listing公司就是为了赚代理的那个25%的，规模经营体验上没法跟专注1~2个listing的个人相比，所以这个市场的头部listing实际上都是“小作坊”。做Airbnb的小list owner的优势就在于特色和体验，做的好的listing可以有"top 1%"和"top 5%" 的平台“盖章”，单价可以更高，全年入住率可以超过80%。
公司做的那些能拿到top 10%就很不错了，大部分做到后来品控已经是形式了，搞的listing口碑稀烂，只能靠降价，最后listing owner实在入不敷出就退出了。
我在这个圈里有几年了，认识不少listing owner。现在这个市场竞争很激烈，但是头部利润还是非常的高。

Saitama425 发表于 2024-9-4 19:05
走量的listing公司就是为了赚代理的那个25%的，规模经营体验上没法跟专注1~2个listing的个人相比，所以这个 ...

感谢大牛的回复。这个我深有体会。property manager不可能像我们owner一样细心周全的对待我们的客人。虽然绝大多数的客人都很不错，我们也遇到很极品的，难缠的客人。为了维持高的rating（结束的时候时候还有4.95），我们真是尽心尽力，无微不至啊。
就我知道的我附近那个property manager，他自己own经营的airbnb分数很高，但是其他他们manage的就一般。他曾告诉我，他外包客服到菲律宾。我知道这样rating不可能高上去。比如，有客人问夏天哪里钓鱼，哪里可以kayak，等等。这些信息一般只有local的人才会清楚。外包最多能帮忙处理一些logistics上的问题。rating高的Airbnb，除了硬件不错，大家就是在拼服务了。
全年入住80%是真的需要天时地利人和。我那个地方夏天可以到90%，但是冬天因为大雪，附近没有滑雪场，入住率就不可能高。除非是你的airbnb非常有特色，大家慕名去打卡。这个就关系到你怎么marketing，就我知道附近有listing会请网红去做youtube和tiktok。
归根结底，运营好airbnb是需要强大的团队支持。小作坊，除非亲力亲为，再或者请人方便，要不真的很难费力。这个在我做决定买那个property之前确实低估了。

请问lz考了租房还是买房中介的执照呢 最近combo卡也下来了 想着要不要弄的租房的试试

一颗大坚果 发表于 2024-9-4 21:05
请问lz考了租房还是买房中介的执照呢 最近combo卡也下来了 想着要不要弄的租房的试试

我在华州，考的是real estate broker license。这个license可以买卖和租房产。我不太清楚你说的这种combo card。

seahorse11 发表于 2024-9-4 21:37
我在华州，考的是real estate broker license。这个license可以买卖和租房产。我不太清楚你说的这种combo ...

了解了谢谢 同华州 combo卡就是绿卡的身份调整hh

谢谢分享！帖子不让加米了，点赞支持。
地产投资，若是牵涉到日常有客人的，看来都要费劳力。
是否下面的少些跟人打交道的劳心事：投资地皮，lien 地产税。

seahorse11 发表于 2024-9-4 20:57
感谢大牛的回复。这个我深有体会。property manager不可能像我们owner一样细心周全的对待我们的客人。虽 ...

4.95是很高了，相当于每20个review中有一个给了4。
请公司的最大优势就是上线快（staging比较成熟），后期维护找公司往往比自己弄的成本要高很多，毕竟25%利润要给出去。
开始选址很重要，即使是找“景区房”，周围的population也最好要高一点，一个人多的地方才能比较容易找到合适的cleaner，还有就是旅游淡季的时候需要靠走亲访友和商务客户来维持入住率。网上有一些付费服务可以分析当地的airbnb市场需求和利润预期，建议投资airbnb之前购买，毕竟这个投资不小，功课一定要做足。
后期客户沟通相对容易（就是无论出什么事情先“跪下”再说），但是维护需要owner有一定的handy程度。我每次去onsite都是3个大整理箱工具（手钻电锯各种常用配件），通常两天之内可以解决大部分问题，或者将有些问题暂时控制住（等到淡季再彻底修理）。实际上对于很多客人，偶尔小的故障并没有大碍，但是淡季需要非常彻底的进行修理，才能保证下一年的不会出现大的问题。
想评价和利润同时最大化，最好要选择离自己primary address相对近的地方（我的标准是2小时车程之内）。做成功的Airbnb的起步方式很多，但是到了后来全都是拼维护（cleaning和修理）和特色（提前想好自己的airbnb的定位和特点）。
我本身是一个小host，两个自己的listing，偶尔帮人代管一些（但是同时不会超过4个listing），我的“明星listing”是 (rating 4.99, 100+ reviews的top 1% home).

Saitama425 发表于 2024-9-5 16:20
4.95是很高了，相当于每20个review中有一个给了4。
请公司的最大优势就是上线快（staging比较成熟），后 ...

感谢分享。经过两年，我觉得我房子的大问题基本上都解决。到后来真是精力跟不上来了。你的4.99的listing而且有100+review的真的是太厉害了。
也因为自己做过Airbnb，现在我去住别人的房子就会更appreciate host的用心。
请问你是在全职做Airbnb吗？

学习了 谢谢楼上各位分享
疫情期间一度想做，后来不了了之。再后来还是买破一些的房子 装修后长租给别人

seahorse11 发表于 2024-9-5 17:09
感谢分享。经过两年，我觉得我房子的大问题基本上都解决。到后来真是精力跟不上来了。你的4.99的listing ...

虽然没有全职搞，但是前期比较费心费力，开始的时候cleaning也是我太太自己做，有了一些口碑和经验就交给了cleaners。但是不能放手，需要定期抽查。现在配合不错，我们已经很少自己做cleaning了。
做这个还是需要一些经验和“偏执”，比如选择家里的家具和物品需要充分理解维护成本，选择床上用品需要理解cleaning的程序和技巧，更多小的细节必须要靠listing经验和“host 本能”，新手入行一下拿几个3分或者4分后面再想拉回来还是很辛苦的。
如果做过两年应该也有很多经验积累了，还是有优势的，可以随时再回归。