自住升级，第一套是出租还是卖掉

家里住不下想升级二房，计划一房出租，但是这个房子是个老房子层高低，我们担心出租的话麻烦事多，比如下水道堵塞、屋顶排水沟清洁、院子里树木trimming。这个房子的优点是交通好学区好院子大，但是室内的居住体验不太好。 我们想要不干脆卖了。一房不管是出租还是卖掉，都不影响我们二房的预算，如果卖掉的话可能多填点首付进去少交点利息。请问下这种情况有没有过来人，给个大致方向或者是mind map

如果房租<贷款及所有开销，卖；
如果房租>贷款及所有开销，
    如果不愿意用费时费力，卖；
    如果未来几年可能搬离所在区域，卖；
    如果愿意牺牲一点个人时间愿意当地主获取财富增长，留。

开销包括贷款，管理费（如果用PM），修树和草坪，偶尔的大大小小的维修，日益增长的房产税和保险。

如果之前的房子涨了不少，可以先卖了拿了250k的免税再说。如果没涨，看是否正向现金流。

房子涨了50%，但是没有正现金流，房价高，这附近几乎没有正现金流的房子；不怕费时费力，怕亏

还有一个思路就是试试出租，看看情况，如果费时费力还亏，那就三年内卖掉，这样还能满足2-in-5-Year Rule自主房的免税政策。

zhaorort 发表于 2024-12-20 15:07
还有一个思路就是试试出租，看看情况，如果费时费力还亏，那就三年内卖掉，这样还能满足2-in-5-Year Rule自 ...

我是这么做的，一方面想试试自己管，一方面也是赌未来三年房价还能涨点。

做1031不就可以了

zhaorort 发表于 2024-12-20 15:00
房子涨了50%，但是没有正现金流，房价高，这附近几乎没有正现金流的房子；不怕费时费力，怕亏

卖划算啊

卖掉，你要考虑机会成本和你的人力成本。

机会成本：如果这些钱不park在房子里，买指数能赚多少钱？

人际成本：manage rental property