一个尽量简约的湾区买房攻略

• 关心并提高自己与队友的credit score，如有缺损，修补它。
• 找湾区本地银行的Loan Officer拿Pre-Approved Letter, 最好拿Underwriter’s Pre-Approved Letter. 为了信息安全和交易顺畅的缘故，一般不要找loan brokerage.
• 准备定金(Earnest Money Deposit or EMD)和Proof of Fund (PoF). 定金一般是房价的3%。至于PoF, 一般拿账户截图就可以了，金额多多益善。
• Redfin看房，无经纪陪同到Open House看房。至于Redfin上没有的，比如pre-market listings and/or off-market listings, 蹲本地经纪的社媒上的群，比如本人的微信群(+ alexwu5138)、本人的小红书群（硅谷安居置业和湾区安居置业），或者订阅一些网站的listing feeds.
• 如果看中了某一个或几个有潜质的标的，但有没有OH的，那么，可雇请固费的经纪带着去看（以下为方便，称之为开门经纪，本质上是representative).  是要签代理协议的，但是为了给自己保留变化，请不要签Buyer Representation and Broker Compensation Agreement (BRBC)， 而是要签Property Showing and Representation Agreement (PSRA),  而且把协议终止日期就定在当天或随后几天。PSRA是非排他性的，接下来只要不让那个开门经纪参与到合同的磋商以及随后的执行当中来，你就跟开门经纪两不相欠，而你只需付合同经纪的经纪费用。在未定合同经纪(我用这个词，作为和开门经纪相对应的称呼，英文是selling agent or buyer agent)的情况下，又想要看disclosure，请在PSRA的第四条 “Other Terms”中加上请开门经纪告知disclosure的链接，like “Agents are required to share with Buyers the links to the property’s disclosures, if any”.
• 面试几位经纪，选一位作为自己全区域的合同经纪，或者选几位作为几个互不相重叠的小区域的合同经纪。这时候用BRBC比较方便, 尽量签无排他性的BRBC. 合同经纪也可带着看房。
• 让合同经纪审查disclosure package, 去联络上市经纪(Listing Agent or LA)，了解卖方的心理价位、让步幅度和竞标状况，打听附近的成交情况，作比价分析，出Offer或修改Offer，在适当的时候提交Offer.  一般用CAR表格，在三藩或者半岛，可能要用PRDS表格。一个合格的合同经纪出具的Offer应当完备、规范，不至于被LA以技术原因给打回来。一个合格的合同经纪在此时应该已经给买家出具了due diligence reports. 当然，很多人都不提供的。
• 进入合同，或者因为卖方接受了，或者因为卖方出了counter offer你接受了，这中间可以有多次反复。随后可能会有发生：买家在一个工作日内wire out EMD到Escrow. 用Addendum修改合同。签署一系列的交易文档。你要求退出合同。注意：部分固费合同经纪可能在代理协议里已经将此条排除了。
• 执行合同。 利用买房的权利施行买方的房屋检验，敦促卖方履行合同义务如维修、移除租客、清屋、提供办保险需要的材料等，选购并确定贷款，跟loan offer敲定放款时间，跟各方协商敲定closing时间，选购保险，作final walk-through, 直到去escrow office签字过户。这期间很多事情都需要合同经纪配合的。
  

赞楼主的好心分享，好意心领了
氮素，我缺的是钱，不是攻略

ALONSO 发表于 2025-2-27 08:06
感谢分享，已加米。想问一下，如果看中一个房子，着急下offer，但是还没有合适的经纪人，是否可以找卖家经 ...

设计两个经纪人，分别代表交易双方，就是为了避免一个经纪人动手脚。这个原理和 财务上必须有两个人（会计和出纳）一样，两个人同谋的概率比一个人 低。 卖家和买家是不见面的，整个竞价流程是不透明的。

非要这样，通常是买家为了抢房。因为可以让sell agent 多赚一笔。 这个买家在竞价中也许就有那么点优势。

至于 sell agent 是否会为了多赚一笔，不收更高的Offer，或不真正帮卖家竞价。或者，不像通常的buyer agent 把关房屋质量和交付。这就看个人的道德了。 一旦交易中出现纠纷，就尴尬了，这个经纪人该站在谁的利益上考虑呢？

一般情况，卖家会在意这种情况，所以 sell agent自然会瞒着找人头假扮 buyer agent 。 一旦被发现，就是鸡毛一地。

简单说，买卖房屋，是卖家和买家的利益博弈。 从房价上说，是个零和游戏。

感谢分享攻略, 写得好仔细!

Closing by是写在offer里的，事先就应该跟loaner问清楚多久可以close,快的有21天的，一般要30左右
一般，loaner会卡在最后一天放款

微信用户_p5w1v 发表于 2025-2-26 18:39
Closing by是写在offer里的，事先就应该跟loaner问清楚多久可以close,快的有21天的，一般要30左右
一般，lo ...

谢谢补充。我原意就是只说个大概。

是的，在offer里一定写有Closing by，但是，并不一定要按那个日期来，在两造都同意的情况下，可以提前，也可以延后。

至于lender的真正放款日，那也得等到买方拿到银行的commit letter之后，跟各方商量后正式敲定，并不一定是closing之日的前一天。另外，遇上周末或者节假日，还得进一步协商。

感谢分享，已加米。想问一下，如果看中一个房子，着急下offer，但是还没有合适的经纪人，是否可以找卖家经纪人做dual agent? 是否有一些坑需要避免。

怎样可以拿到underwriter的pre approval?

每看一次Open House，签一个短期代理协议，好处是什么？
为什么不直接选定一个，比如朋友推荐，全程合作，生活不简单些？